房地產市場在調整中迎來分化，從“黃金時代”到“白銀時代”，人們在尋找新的行業突破點。

　　與此同時，作為城鎮保障性安居工程的重要組成部分，棚戶區改造正在獲得政策與市場越來越多的關注與實踐。放眼全國，“棚改”工作已在多個省市與地區鋪開，但目前的“棚改”仍存在規劃布局不合理、配套建設跟不上、融資渠道未打通、項目前期工作慢等難題急需破解。

　　8月30日 31日，由中國建設報社主辦、北京博志成管理咨詢有限公司承辦的“2014·中國（煙臺）棚戶區改造政策、融資、實操研討會”在煙臺東山賓館舉辦。與會領導和專家就棚戶區改造的相關政策、融資渠道、案例分析、成功經驗、發展機遇等內容，與來自各區縣市的數百位代表進行了交流分享，并闡述了專業見解。

        “棚改”剛需

　　隨著“限購”的接連松綁或取消，在經歷短暫狂歡之后，市場并未迎來預期的熱潮。

　　數字也許更能說明問題。住房和城鄉建設部政策研究中心房地產處處長趙路興表示，今年1月 7月，全國商品房銷售面積同比下降7.6%，過去僅有2008年出現近15%下跌，其他年份均為正增長；開發投資同比增長13.7%，明顯低于2001年-2013年25%的均值。

　　“此輪調整仍將持續，而棚戶區改造可以拉動投資，使房地產行業保持一定的規模與增長速度。”趙路興如此描述棚戶區改造對房地產行業的引擎意義。

　　對此，來自國家開發銀行（下稱“國開行”）的一位參會嘉賓從宏觀角度表示贊同。“7月份固定資產投資增速比去年同期回落3.1%，房地產開發投資增速回落是固定資產投資增速回落的主要因素，因此要實現今年GDP7.5%的增速，需要房地產行業保持一定增速。”上述專家認為，城鎮化是經濟持續健康發展的強大引擎，其中“棚改”會帶來城市基礎設施、公共服務設施和住宅建設等巨大投資需求。

　　“地方財政對土地出讓收入的依賴度較高，房地產市場的走弱，對地方債務而言無異于雪上加霜。”上述國開行參會嘉賓表示，一方面，“棚改”釋放的巨大投資需求與目前地方政府所需“不謀而合”；另一方面，“棚改”可以對舊有土地通過產業盤活，讓地方財稅具有可持續性，進而擺脫對土地財政的束縛。

　　事實上，作為惠民工程，“棚改”已成為國家政策支持的重點投向。7月21日，國務院下發《關于進一步加強棚戶區改造工作》，要求金融為“棚改”提供多層次多元化支持政策，包括國開行成立住宅金融事業部、地方融資平臺棚改項目、鼓勵棚改相關債券發行、吸引民資參與等等。國開行提供的數據顯示，4月以來，國開行發放棚改貸款1949億元，同比增長433%。

　　隨著政策的逐步成熟，無論是地方政府還是開發商，對“棚改”的參與熱情正在被點燃。趙路興介紹，2014年全國計劃新開工城鎮保障性安居工程700萬套以上，其中各類棚戶區改造就達到470萬套以上。

　　天津財經大學房地產研究所所長谷俊青在會上分享了天津1993年“世紀危改”的經驗。她透露，繼2013年天津市最大的棚戶區——西于莊棚戶區改造項目啟動后，天津又籌劃了新一輪棚戶區改造，涉及市中心5城區20處片區，近日已陸續進入環評公示階段。

        構筑“四方共贏”模式

　　“經過前幾年的改造，容易改造的棚戶區大多已經改造了，剩下的大部分是改造難度大的‘硬骨頭’。”趙路興介紹，目前不少棚戶區位于中西部地區、獨立工礦區、資源枯竭型城市，在改造過程中面臨著市場運作空間小、資金缺口大、配套設施建設壓力大、甚至異地搬遷等重重難題。

　　此外，中經匯成（北京）城鄉規劃設計研究院項目總監單紅松表示，地方對“棚改”的系統性認識仍顯不足，“個別地方把棚戶區改造簡單當成房屋修繕或重建，忽視功能建設、產業發展，從而導致居民返貧。”

　　不難發現，隨著各地“棚改”工作的全面鋪開，無論是地方政府還是開發商，都亟須了解并學習“棚改”的相關政策和先進經驗。

　　“舉辦此次‘棚戶區改造政策、融資、實操研討會’，旨在通過解讀棚改政策，分享棚改成功案例，交流棚改先進經驗，創新棚改運營模式，為政府及相關主管部門、開發企業及建設單位詮釋棚戶區改造對于地方產業培育、就業崗位創造等方面的推動作用。同時，整合資源，吸引更多企業、金融機構，共同參與棚戶區改造項目，從而構筑地方政府、開發商、供應商、消費者四方共贏的模式。”出席此次會議的煙臺市住建局相關負責人如此闡述此次會議的出發點及重要意義。

　　此次會議匯集了國內棚戶區改造多方面的一線專家，多維度詳解了“棚改”的政策、問題解決方案與機遇。

　　對于地方政府和開發商關心的“棚改”金融解決方案，與會嘉賓提供了多維度的參考。“與棚戶區改造項目直接相關的城市基礎設施項目，由國開行按國務院有關要求給予信貸支持。”現場一位來自國開行的嘉賓強調，在“棚改”項目總投資評審過程中，銀行著重評審項目資本金的落實情況。

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心研究部主任陳飛在遼寧“棚改”工作的案例分享中，也提供了一種成功的金融運行方案。陳飛介紹，遼寧“棚改”采用“無償劃撥，以商補住”的土地政策，以及“多方融資，動態平衡”的金融政策。而天津的新一輪棚戶區改造則采用由市保障住房投資公司統一向國開行借、用、管、還的解決方案。

　　“研討會不僅讓代表們了解了棚改項目貸款的程序、條件和注意事項，在調動市場參與度方面也學習了很多經驗。”煙臺市建筑節能與房地產開發綜合管理辦公室負責人在會后告訴記者，“棚改”面臨的兩大問題是資金缺口和企業的參與性不高，而此次“棚戶區改造政策、融資、實操研討會”可謂是“久旱逢甘霖”，為煙臺市如何開展“棚改”工作打開了思路。