來自中國指數研究院的最新數據顯示，今年上半年，宏觀經濟增速持續趨緩，房地產市場整體下行與城市分化并存，多數城市成交量大幅回落，短期供求失衡，庫存量創新高，出清周期持續延長，受此影響，全國百城價格指數連續3個月環比下跌。全國100個城市中，76個城市環比下跌，下跌城市數量繼續增加。

　　而來自上海易居房地產研究院最新發布的《7月份新建商品住宅庫存報告》也顯示，截至7月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長1.4%，同比增長22.8%。庫存再攀新高。易居研究員嚴躍進指出，今年以來，35個城市的成交量已大幅下跌，近幾個月的成交量，僅略高于2011年二、三季度水平，當時同樣遭遇了市場低迷。其中，一線城市成交量已略低于2011年二、三季度水平。嚴躍進就此判斷，當前全國一、二線城市的成交量，在本輪房地產降溫周期中已基本見底，估計9、10月將有所反彈。但庫存和去化周期，還將繼續攀升一段時間。

　　30城市庫存同比增長

　　易居《7月份新建商品住宅庫存報告》顯示，截至7月底，上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26594萬平方米，環比增長1.4%，同比增長22.8%。庫存再攀新高。值得注意的是，在此前4-6月份，35個城市庫存環比增幅分別為2.7%、2.8%和2.8%，而7月份庫存環比增幅有所收窄。“這和7月份新增供應減少、成交量上升密切關聯。”專業人士表示，未來庫存環比增幅能否步入負增長區間，取決于地方政府救市的效果。

　　數據顯示，在35個城市中，有30個城市庫存出現了同比增長。其中南昌、寧波和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到112.4%、84%和68.3%。如南昌在去年同期庫存消化狀況較好，庫存量較低。而今年在整個供求矛盾加大的情況下，庫存上升明顯。

　　數據顯示，7月份，35個城市月度新增供應量大于成交量(其中7月份成交量為1575萬平方米，環比增長13.4%，同比減少15.4%)。7月份市場行情略有反彈，但依然有部分未消化的新增供應轉化成為庫存。

　　一線城市庫存持續上升

　　數據顯示，截至7月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3402、19336和3856萬平方米，環比增長分別為4.4%、1%和1.2%，同比增長分別為27.5%、22%和23%。三類城市庫存均呈現環比與同比雙雙上升態勢。

　　其中，一線城市庫存已保持連續6個月的環比正增長的數據備受矚目。隨著降溫氣氛加重，一線城市的成交量持續疲軟，相應的新增供應難以得到有效的去化，進而使得庫存積壓。“在高庫存的壓力下，一線城市房企的降價促銷力度也會加大。”專業人士判斷：如果庫存壓力繼續增大，也不排除在限購政策上進行微調的可能。

　　而二線城市庫存呈現波浪式上升態勢。二線城市7月份新增供應量為1413萬平方米，低于6月份1626萬平方米的水平。同時，該新增供應量高于7月份1226萬平方米的成交量，這導致庫存出現環比增長。同時，對比一、三線城市，二線城市庫存的環比和同比增幅最小。這和二線城市救市帶來的成交反彈有一定關系。

　　三線城市庫存保持振蕩上行態勢。7月份，三線城市成交量為153萬平方米，而新增供應量為200萬平方米，這是導致庫存出現環比增長的主因。

　　去庫存成救市關鍵

　　今年4月以來，樓市限購政策變化多多。業內人士認為，目前來講，限購政策執行層面的雙向調控特征已經非常明顯。相關數據也顯示，除了一線城市外，現在46個限購城市中已有近40個城市對限購政策進行了調整，或從執行層面已經放松。但盡管如此，限購等政策松動對市場成交量反彈的作用尚未凸顯，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大效果，如杭州、寧波等。在這樣的市場背景下，部分省市如福建、湖南、成都、武漢等開始出臺樓市“救市”措施。

　　“7月份庫存壓力依然很大。雖然部分地方進行救市，刺激成交，但庫存和存銷比上升的態勢依然存在。”專業人士表示，這說明“去庫存”將是下半年救市的關鍵詞。嚴躍進也認為，應該關注7月份出現的幾個新特征。一是庫存、存銷比上升的幅度在收窄。二是存銷比環比增長的城市數量在減少。三是一線城市的庫存和存銷比增幅相對更大。而未來能否有效去庫存，也將取決于三點。第一是今年上半年房企投資和新開工的熱情在減弱，或影響明年的新增供應量。第二是地方政府救市效果能否有效體現，同時也取決于房貸政策、戶籍政策、二套房購買政策等能否跟進。第三是市場看跌預期能否有效出現逆轉。而對于這三點，依然需要進一步觀察。

　　“從當前市場銷售壓力來看，由于大多數城市仍然面臨去庫存壓力，在福建、廣西、湖南、成都等省市之后，預計后續還會有其他省市地方政府出臺救市措施，比如今年市場表現相對不好的江浙兩省。”同策咨詢研究部總監張宏偉認為，地方政府的救市措施內容一般涉及廣泛，包括調整普通住宅標準、降低首付比例、房貸利率優惠、公積金政策調整、契稅優惠、鼓勵人才購房、“買房落戶”、回購商品房做保障房、精裝或綠色建筑等產品給予稅費優惠等，這在刺激房地產市場復蘇與好轉過程中確實會起到一定作用。但這些措施畢竟是短期行為，并非樓市健康發展的良方。張宏偉認為，應警惕當前部分城市“救市”政策力度過大，可能造成未來房地產市場大起大落的隱患，從而不利于未來房地產市場的平穩健康發展。

　　最專業人士認為，從中長期來看，不同城市供求關系呈現分化。40個大中城市中，多數城市住宅開工銷售比大于1，市場新增供應持續放量，部分城市規劃超前，在大規模擴張城區過程中，土地供應過大，房地產市場大規模開發建設遠超當地住房需求，房價上漲空間收窄。