近期，隨著越來越多的城市加入房地產(chǎn)“救市”大軍，整個行業(yè)告別“野蠻生長”的步伐也在加快。過去那種高額投資拿地、迅速轉(zhuǎn)化成銷售的傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式，如今可能使房企面臨更大的資金和運營壓力。在此背景下，不少企業(yè)開始嘗試向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。但這條路到底該怎么走？在轉(zhuǎn)型過程中可能面臨哪些新的問題？

        近日，朗詩成為繼萬科之后,第二家明確使用小股操盤策略發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)商。

　　朗詩集團(tuán)董事長兼朗詩綠色地產(chǎn)有限公司主席田明表示，集團(tuán)不再主張承擔(dān)單一股權(quán)項目，轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)模式經(jīng)營。

　　除與人合作及代建項目外，會持續(xù)增加以持少量股權(quán)負(fù)責(zé)項目管理的“小股操盤”形式發(fā)展，負(fù)責(zé)項目開發(fā)管理（操盤），并收取相關(guān)開發(fā)管理費等費用。

　　這只是房企試水輕資產(chǎn)模式的一個縮影。

　　在近日舉辦的第四屆中國價值地產(chǎn)年會上，輕資產(chǎn)的商業(yè)模式備受房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注。

　　部分開發(fā)商預(yù)測，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型正在遭遇轉(zhuǎn)折點。在這樣的背景之下，輕資產(chǎn)無疑是最好的一種選擇。然而，房地產(chǎn)的輕資產(chǎn)方向能輕易達(dá)成嗎？

　　輕資產(chǎn)優(yōu)勢：收益更高風(fēng)險更低

　　年初，萬科在考察了鐵獅門的房地產(chǎn)基金模式后，選擇小股操盤以及內(nèi)部跟投作為新的房地產(chǎn)開發(fā)模式。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相比，鐵獅門的房地產(chǎn)基金不僅收益率更高，風(fēng)險也相對較低。當(dāng)行業(yè)開始顯露下行跡象，上述模式的優(yōu)勢吸引了很多企業(yè)，并成為轉(zhuǎn)型方向的選擇之一。

　　此前，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)在博客中提出了一個觀點：房地產(chǎn)交易量和貨幣供應(yīng)已經(jīng)陷入“囚徒困境”。由于貨幣政策已經(jīng)沒有太多的調(diào)整空間，整個市場的預(yù)期都不會發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　雪上加霜的是，隨著理財產(chǎn)品、貨幣基金等金融產(chǎn)品的發(fā)展，很多三、四線城市房價上漲步伐放緩甚至停止，使得資金投資房地產(chǎn)的沖動有所降低。而隨著人民幣跨境結(jié)算、資本項目的開放，很多人能更容易地投資國外資產(chǎn)，包括到國外買房，這些因素都大大減少了流入樓市的資金。

　　在上述背景之下，盡管部分城市放松了限購令，但是低迷的市場反應(yīng)，令業(yè)界對后市的看法更趨向悲觀。在第四屆中國價值地產(chǎn)年會上，新歐鵬企業(yè)集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪認(rèn)為，整個樓市的調(diào)整周期是一年半。

　　田明在香港接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時則認(rèn)為，市場的下行周期將長達(dá)三年。房地產(chǎn)開發(fā)模式的調(diào)整已經(jīng)勢在必行。

　　能有更高收益、更低風(fēng)險的輕資產(chǎn)模式無疑成為企業(yè)的首選。事實上，除了萬科和朗詩外，選擇淡出綠城的前綠城中國董事長宋衛(wèi)平，也是期望以輕資產(chǎn)的形態(tài)繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而在新型城鎮(zhèn)化領(lǐng)域試水城鎮(zhèn)商業(yè)的嘉凱城，也把企業(yè)發(fā)展的方向瞄向了輕資產(chǎn)。

　　輕資產(chǎn)爭議:開發(fā)階段仍需很大投入

　　在目前的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，輕資產(chǎn)的類型很多：以彩生活為代表的社區(qū)O2O、綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的小股操盤，以及眾多開發(fā)商試水管理的地產(chǎn)基金，包括嘉凱城規(guī)劃中的品牌和管理輸出，在很多人看來均屬于輕資產(chǎn)的范疇。

　　但是這些輕資產(chǎn)真的“輕”嗎？卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)對此有不同的看法：“我覺得彩生活、代建應(yīng)該屬于輕資產(chǎn)，但像小股操盤這種操作模式，還是重資產(chǎn)。”

　　張遠(yuǎn)在第四屆中國價值地產(chǎn)年會上所作的主旨演講指出，對于萬科來說，通過小股操盤，投入的自有資金少一些，但總的開發(fā)資金投入并未減少。相比而言，其他的輕資產(chǎn)模式，如彩生活和代建，需要投入的總資金就很少，是真正意義上的輕資產(chǎn)。

　　上述對于輕資產(chǎn)的爭論，表面上僅僅涉及輕資產(chǎn)的定義，背后顯現(xiàn)的卻是從業(yè)者對行業(yè)發(fā)展趨勢的憂慮。

　　無論企業(yè)選擇哪種模式發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，都需要經(jīng)歷資金大規(guī)模投入的房地產(chǎn)開發(fā)階段。在這樣的背景下，業(yè)界也在謀求利用購房者的購買資金，以開發(fā)資金眾籌方式發(fā)展房地產(chǎn)項目。即在房屋開發(fā)之前，先通過金融產(chǎn)品的銷售鎖定目標(biāo)客群，最大限度降低項目開發(fā)的投融資風(fēng)險，并鎖定收益。然后再根據(jù)這些客戶，尋找有興趣的金融投資者，由后者提供一部分資金。

　　事實上，上海去年就有開發(fā)商嘗試過通過集資建房模式，讓目標(biāo)客群參與投資，共同購買土地共同開發(fā)的案例。平安好房網(wǎng)CEO莊諾也透露，平安好房網(wǎng)曾與萬科就類似房屋眾籌的模式有過討論，而目前推出的類眾籌模式平安好房寶，可以實現(xiàn)在銷售之前，通過讓目標(biāo)購房者購買理財產(chǎn)品的辦法為開發(fā)商蓄客。

　　很多從業(yè)者相信，如果房地產(chǎn)開發(fā)眾籌模式能獲得成功，不僅可以一勞永逸地解決開發(fā)資金的需求，而且真正實現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的低風(fēng)險。

　　但是，上述模式在試水、探索中，卻存在很多難點。《每日經(jīng)濟新聞》記者曾和一家基金管理企業(yè)探討過眾籌業(yè)務(wù)的可能性，后者明確目前的主要難點至少有三點。

　　一是開發(fā)商的身份問題，一旦開發(fā)商開始由資金的主要投入者轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)項目的代建和管理者，對項目的約束力有可能會下降，最終導(dǎo)致產(chǎn)品無法按時竣工，或者出現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問題；二是如果購買基金產(chǎn)品的購房者最終選擇以房屋分配方式分配收益，會存在分配問題。因為房地產(chǎn)產(chǎn)品和金融產(chǎn)品相比，標(biāo)準(zhǔn)化程度要弱很多；三是純股權(quán)類的基金產(chǎn)品，發(fā)行難度較大，不像目前發(fā)行的債權(quán)類金融產(chǎn)品容易受到投資者青睞。

　　除了在輕資產(chǎn)概念上仍然存有爭議，房地產(chǎn)行業(yè)由“重”轉(zhuǎn)“輕”的變化，同樣尚未成為整個行業(yè)的趨勢，未來的市場如何發(fā)展，仍然撲朔迷離。