進入弱周期的中國房地產(chǎn)行業(yè)正在轉(zhuǎn)型。

        一方面，國內(nèi)市場日漸飽和，歐美等市場正企穩(wěn)復(fù)蘇，越來越多的房地產(chǎn)商把目光投向海外，且積極打造金融版圖。

        另一方面， 當(dāng)主要依靠重資產(chǎn)投入的、房地產(chǎn)開發(fā)傳統(tǒng)方式遭遇宏觀經(jīng)濟挑戰(zhàn)，地產(chǎn)商們紛紛轉(zhuǎn)向一條“輕資產(chǎn)”的變革之路。

        梳理之后發(fā)現(xiàn)，原來“輕資產(chǎn)”化之后的房地產(chǎn)公司，依然可以爆發(fā)巨大能量。典型的例子是，地產(chǎn)開發(fā)商花樣年旗下的物業(yè)管理平臺公司彩生活近期登陸港股市場，其市值一路飆升，一度曾超越其母公司。

        房地產(chǎn)企業(yè)出海之后怎么玩兒？“輕資產(chǎn)”化之后又面臨怎樣的挑戰(zhàn)？

        出海房企籌劃金融布局

        房企走向海外，拼接出的首先是全新的金融版圖。

        萬達集團董事長王健林在該集團7月16日的半年工作會議上表示，要在今年三季度注冊成立萬達金融集團，且已在與一些國外金融機構(gòu)接觸，1到2年內(nèi)，萬達在海外金融產(chǎn)業(yè)方面就會有大動作。

        王健林稱這是萬達實現(xiàn)新的轉(zhuǎn)型的要求，也是萬達打造的新的支柱產(chǎn)業(yè)和新的利潤增長點。

        事實上，萬達并不是試水海外金融的第一例。2013年，萬科就已攜手鐵獅門。盡管當(dāng)時二者是共同開發(fā)舊金山的房地產(chǎn)項目，但值得注意的是，鐵獅門，除了是世界一流的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商、運營商，還是世界一流的基金管理公司。

        萬科總裁郁亮曾指出，在商業(yè)地產(chǎn)、持有物業(yè)經(jīng)營上，萬科在向鐵獅門學(xué)習(xí)基金式管理。

        熱衷于并購的復(fù)星，也在今年先后大手筆購買了日本的IDERA資產(chǎn)管理公司以及葡萄牙最大的保險集團。對于復(fù)星的這一金融布局，清華大學(xué)房地產(chǎn)校友會副秘書長王剛給予了積極的評價。他指出：“在國外，保險公司是重要的長期投資房地產(chǎn)的資金來源，通過這樣的手段，可以進行長周期投資。”

        地產(chǎn)商出海，為什么熱衷搞金融？原因在于，海外多元的融資渠道和低成本融資方式，天然地給中國房企提供了一種金融化手段。

        全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生介紹，在美國，開發(fā)商在股權(quán)投資中投10%已屬難得，基本靠融資解決，股權(quán)部分占40%，債權(quán)部分由美國的企業(yè)(中資企業(yè)也可參與)進行開發(fā)貸招投標(biāo)，最后根據(jù)各個銀行提出的競標(biāo)而定。競標(biāo)的情況下，利率只有2.5%。

        在這種情形下，不同于中國的地產(chǎn)公司，美國的綜合地產(chǎn)開發(fā)商全都是輕資產(chǎn)公司。

        萬科在與鐵獅門的合作中，已經(jīng)享受到融資紅利。這個位于舊金山的豪華公寓項目，總投資約為6.2億美元，其中萬科提供1.75億美元，鐵獅門提供7500萬美元，其余部分均通過債務(wù)融資覆蓋。

        綠地也以另一種方式獲得過低成本融資。

        2013年，綠地收購美國洛杉磯中心區(qū)大都會的項目選擇了與亨瑞集團(全球最大的美國移民地產(chǎn)投資商)合作，后者利用夾層融資將當(dāng)?shù)劂y行的貸款利率下降到最低。據(jù)了解，綠地一期公寓項目的1億美元債權(quán)融資已經(jīng)完成，預(yù)計總的融資額為5億美元。

        據(jù)亨瑞集團董事長鄒亨瑞介紹，綠地憑借夾層融資，還可向銀行獲得更低成本的第一順位貸款。

        輕資產(chǎn)的N種玩法

        充分利用海外融資渠道，是房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。但輕資產(chǎn)的實現(xiàn)形式遠不止如此。郁亮指出，輕資產(chǎn)模式是房地產(chǎn)企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時代的新課題。

        老大萬科引入了小股操盤模式。也就是說，萬科在合作項目中不控股，而是通過輸出品牌和管理進行輕資產(chǎn)運營，將資產(chǎn)變“輕”。

        此前，在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時，郁亮表示：“我們小股操盤就是學(xué)習(xí)鐵獅門的，鐵獅門是操盤賺錢、經(jīng)營也賺錢。學(xué)會使用杠桿做這件事情，用盡可能少的投入來給股東創(chuàng)造更多回報。”

        伴隨著小股操盤，萬科的重點也逐漸轉(zhuǎn)向運營，執(zhí)行副總裁毛大慶將萬科的商業(yè)地產(chǎn)模式定義為六個字，即“輕資產(chǎn)會運營”，在與王石探討“萬科到底以后要發(fā)展成什么樣的公司”后，他們得到的結(jié)論是“城市綜合配套服務(wù)商”。

        今年以來，萬科出現(xiàn)高管崗位調(diào)整。針對這一現(xiàn)象，北京(樓盤)蘭德咨詢總裁宋延慶分析認(rèn)為，調(diào)整是必然的。他說，萬科原有的運營與管理體系雖然經(jīng)過多次優(yōu)化調(diào)整，但仍是基于住宅開發(fā)、重資產(chǎn)而形成的，既然要轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)、輕資產(chǎn)運營，那么運營與管理體系就要服務(wù)于新的戰(zhàn)略及經(jīng)營模式、新的產(chǎn)業(yè)鏈布局、新的管理架構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)。

        以社區(qū)增值服務(wù)為盈利模式的彩生活則提供了另一種思路和成功樣本。

        今年6月30日，房企花樣年物業(yè)管理公司彩生活正式在港交所主板上市，成為首家物業(yè)管理類上市公司。

        它給投資者講的故事是：彩生活是一個“社區(qū)服務(wù)運營商”，思路是把傳統(tǒng)的物業(yè)公司通過互聯(lián)網(wǎng)基因重組，將實體社區(qū)變成基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺。

        這套邏輯顯然把中了市場脈搏。上市不到1個月內(nèi)，彩生活的市值一度超過其母公司花樣年。

        花樣年總裁潘軍曾直言，房地產(chǎn)市場的下半場，拼的是多元盈利模式和輕資產(chǎn)運營管理能力。 他表示，未來彩生活收入不會主要依靠物業(yè)服務(wù)，增值服務(wù)會成為利潤的主要來源，該項服務(wù)的毛利率會高達98%以上。

        金地集團(600383,股吧)董事長凌克也指出，原來開發(fā)商側(cè)重點大多在于住宅項目，物業(yè)管理沒有受到重視，也未在這一領(lǐng)域取得成功；而事實上，住宅項目所涉甚廣，衣食住行，養(yǎng)老等等，尤其是針對解決老年人的孤獨問題，開發(fā)商可以考慮提供娛樂休閑方式，未來可挖掘空間很大。

        這一思路的本質(zhì)是平臺化，即以地產(chǎn)開發(fā)為中心，向產(chǎn)業(yè)鏈上下游拓展。地產(chǎn)商搭建互聯(lián)網(wǎng)平臺的一個突破口是社區(qū)服務(wù)平臺，而在社區(qū)服務(wù)之外，還有養(yǎng)老、文化旅游等多個領(lǐng)域。保利地產(chǎn)(600048,股吧)董事長宋廣菊指出，保利已經(jīng)進入商業(yè)物業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域。

        重視運營，轉(zhuǎn)向社區(qū)，這些趨勢將使得傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)僅靠賣房子贏利的模式，擴展為由銷售收入、運營收入和服務(wù)傭金三駕馬車?yán)瓌印?/FONT>