樓市進入調整期，房地產業的出路在何方？有業內人士認為，產業地產可能是未來房地產業一個全新的發展方向，房地產企業如今改變思路的話，可能會有更大、更好的發展空間。

   “之前有人說，中國的房地產業未來只有5至10年的好日子，我不認同，在一些發達國家，房地產市場已經有近百年的發展歷史，現在仍有很多企業活得很好。當然，要繼續活得很好，房地產企業就一定要改變思路，選擇進軍產業地產可能是一個不錯的發展方向。”廣東省房地產協會會長蔡穗聲說。

      進軍產業地產 
    先解決三大問題

      雖然產業地產有良好的發展前景，但蔡穗聲提醒，產業地產的開發模式和傳統的住宅、商業地產都有很大的不同，房地產企業要完全改變過去那種“建房+賣房”的思路，解決好產業地產的定位、人員和資金三大方面的問題。

      因地制宜，定位先行

      蔡穗聲認為，產業地產的范圍比住宅要寬泛，可以做工業園、倉儲基地，甚至發展農業地產，關鍵是根據當地的需求來選擇，先確定好合理的定位。實際上，為了讓定位更精準，一些產業園區甚至讓未來的租戶參與其中，為其度身定做合適的產品。

      具體到廣州本地來說，由于目前珠三角有產業轉移的趨勢，廣州的產業園區也在向外圍轉移，因此，要做好產業地產對項目定位的要求更高。蘇智淵認為，未來廣州的產業地產可以在三個方面實現突破：一是走產城融合之路，做城市外圍現代化的產業新城，以產養城，以城促產，走衛星城的發展模式；二是走高端物流的路子，做高端國際性物流地產開發商，這要求物流倉儲水平全面升級，還需要物流的專業細分；三是做區域總部的集結區，因為廣州在華南的中心城市地位已經確立，已有一定的基礎，但仍需要對中高端配套服務進行完善，最好能申請到相應的總部政策。

      資金人才，早作安排

      蔡穗聲認為，要做好產業地產，必然要引入更多經營、服務的內容，其實，房地產行業本來就是第三產業，是服務業，這也是大勢所趨。此外，產業園區的投資回報多半是以出租的模式取得，因此對房地產企業的中長期資金要求會更高，“未來要做好產業地產，就要引入更多的金融和經營人才”。

      高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋認為，現在的房地產開發商應該更關注一些專業范疇的問題，比如說專業的運營、專業的招商、專業的策劃，使得未來開發項目的風險更小。“現在大部分的房地產商可能仍是以做住宅為主，將來假如轉做其他地產，對他們能力的要求會更高。為了應對現在這樣的市場環境，企業應該盡早籌備這樣的人才儲備，建立相應的數據庫，企業不能仍然停留在原來做住宅的思維，要改變做專業化分工，才可能應對未來的挑戰。”

      貌似不起眼，投資回報高

      據介紹，目前的產業地產往往位于城市外圍區域，市場關注度不高，往往是由使用企業自主建設或由政府主導開發，但實際上，產業地產現在已經有不錯的投資回報。戴德梁行中國區工業及物流部主管及董事蘇智淵介紹：“如今的產業地產，由于一級市場的土地價格沒有過度飆升，而物業租金卻在逐年穩步攀升，令其投資回報率長期處于較高的水平，平均投資回報率為8%-12%，且有較大的物業升值空間。”

      據介紹，以廣州保稅區、南崗、云埔、新塘等物流園區為例，當地前幾年的物流用地的地價為600-700元/平方米，而去年其倉庫租金連管理費的收費大約是29-36元/平方米·月，即使加上1000元/平方米的建造成本和其他成本，物流地產的成本價基本可控制在2000元/平方米左右，幾年就可以收回成本，相對其他出租物業，投資回報更為可觀。而廣州物流地產的租金水平還不是全國最高的，位于上海外高橋的物流用地，月租金可達約40元/平方米。

      出租時間長，租客較穩定

      相對住宅的出租來說，產業地產的租賃期一般會長很多，而且一般不需要帶家電、家具出租，無需太多的日常維護，投資者要出租獲利更省事。蘇智淵介紹，由于產業地產的最終用戶是產業類企業，他們在使用過程中必然會對物業有一定的投入，比如安裝一定量的機器設備、在周邊招聘工作人員等，因此最終用戶進入產業地產的成本甚至比辦公樓還要高，這也使得這類型物業的使用者不會輕易搬遷。“像工業類的地產，基本租賃期為3年，長的可達5至10年，所以，工業類地產相較于其他類型的地產投資，會有更好的回報穩定性，適合希望長期持有、獲得穩定回報的投資者。”

      土地增值快，長遠潛力大

      據了解，與住宅用地早已實行招拍掛不同，工業地產的用地實行招拍掛的時間還不長，在此之前一般都以協議方式轉讓，令工業地價在很長一段時間內都處于一個較低的水平，因此，工業土地的增值潛力往往會大于其他類型的地產投資，特別是在一些城郊結合部、有未來軌道交通規劃及配套發展成熟的地區，未來的土地增值效應將會相當明顯。以上海張江地區為例，在過去3年內，工業地價增長了將近130%。

      而且，產業地產的土地增值前景也被長遠看好，隨著國家對土地資源監控漸趨嚴厲，產業地產的土地供應量正在逐漸減少。戴德梁行的統計數據顯示，自2008年實施土地招拍掛后，工業及物流用地的供應量占總體土地供應量的比例持續在下降，已經從2008年的近40%下降到如今的近30%。“從長遠來看，受制于土地資源緊缺及土地緊縮政策，土地的整體供應量仍將減少，尤其是對于工業及物流項目的用地分配會減少。”蘇智淵說。

      土地供應量逐年減少帶來的一個后果是土地價格的上漲。從2008年開始，工業和物流用地的價格持續穩定增長，近年來更呈現加速上漲的趨勢。“考慮到土地供應量的減少以及越來越高的土地審批要求，工業和物流用地的價格將會加速上漲。”不少物流基金或投資商非常看好土地增值以及未來的發展空間，在過去的3至5年內紛紛在全國各地以低價拿地，為其將來的擴張預留土地資源。

      促經濟增長，政策有支持

      “經過30年的發展，現在全國除了少數大城市外，住宅已經不再短缺。而除了保障房以外，政府對住宅的開發基本上就沒有政策的支持，產業地產卻很不一樣，有很好的發展前景。”蔡穗聲認為。

      由于產業地產的最終用戶往往是各類型企業，一旦落戶，政府可以得到長遠的稅收回報，也有利于消化當地的勞動力、降低失業率。蘇智淵介紹，在某些地區，開發商可以和政府商談一個稅收分享的比例，或者政府給予一定的補貼以激勵開發商為政府更多地吸引稅源，所有這些，對開發商而言都是除投資收益以外的增值回報。