小編每去一個(gè)樓盤，就會(huì)聽(tīng)到銷售人員跟我說(shuō)：“我們的容積率為1.8”。容積率是啥？是越大越好，還是越小越好？今天的智囊團(tuán)就為您揭秘“容積率”里隱藏的貓膩。

　　容積率是什么？

　　容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積之比。總所周知，一個(gè)小區(qū)里面不僅僅有咱們的住宅，還有一些空地是用來(lái)綠化或者修建公共配套設(shè)施的。如果一個(gè)項(xiàng)目如果總建筑面積為5萬(wàn)平米，而總用地面積為4萬(wàn)平米，那么該項(xiàng)目的容積率應(yīng)該是50000÷40000=1.25，這里的答案1.25就是容積率。

　　部分開(kāi)發(fā)商是怎么忽悠你的

　　某開(kāi)發(fā)商給出的數(shù)據(jù)：土地面積為12000平方米，建筑密度25%，綠地率25%，建筑高度80米，容積率為3.2。

　　我們來(lái)粗略地算一下：12000平方米的土地，建筑占25%，也就是3000平方米基底面積用于建筑，80米高度（按照3米/層計(jì)算，可修建25層左右），建筑面積就是3000*25=75000平方米。按照容積率的計(jì)算方式，75000÷12000=6.25，與開(kāi)發(fā)商說(shuō)的“容積率為3.2”相差甚遠(yuǎn)呢！

　　容積率大小有何影響？

　　可能購(gòu)房者都會(huì)聽(tīng)到別人跟你說(shuō)：容積率越低越好。你知道為什么嗎？

　　容積率越高，意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，必定會(huì)帶來(lái)高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主的生活舒適度下降。

　　由于高容積率住宅對(duì)土地使用率的過(guò)分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高、綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。

　　由于居住密度大，所以出入的人會(huì)較多，外來(lái)人員混入其中的難度也會(huì)相應(yīng)地降低很多。這就對(duì)高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。

　　容積率應(yīng)該多大最合適？

　　按照法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率在以下范圍是比較合適的：

　　獨(dú)立別墅為0.2-0.5

　　聯(lián)排別墅為0.4-0.7

　　6層以下多層住宅為0.8-1.2

　　11層小高層住宅為1.5-2.0

　　18層高層住宅為1.8-2.5

　　19層以上住宅為2.4-4.5

　　高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）為3.0-6.0。

　　摩天大樓項(xiàng)目為6.0以上。