房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率下滑已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，但低到如此地步還是讓人大跌眼鏡。有研究機(jī)構(gòu)分析22家房企的2013年年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，由于高成本低利潤(rùn)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，致使房企利潤(rùn)率下降，行業(yè)平均毛利率同比下降4.77個(gè)百分點(diǎn)至31%，平均凈利潤(rùn)率為14%，甚至有少數(shù)房企跌至5%以下的極低水平。由此，“不拿地王、苦練內(nèi)功”成為不少房企今年應(yīng)對(duì)市場(chǎng)低迷的不二法則，它們?cè)谥贫ń衲赇N售目標(biāo)和去化率目標(biāo)時(shí)都顯得頗為謹(jǐn)慎，而把提高利潤(rùn)率、優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、成本控制提升到了前所未有的高度。

　　平均凈利潤(rùn)率僅14%

　　克而瑞房地產(chǎn)研究中心選取了已公布年報(bào)的22家典型房企，在分析這些企業(yè)的盈利能力后發(fā)現(xiàn)，由于高成本低利潤(rùn)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，致使整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率明顯攤薄——去年行業(yè)平均毛利率為31.04%，比前年大幅下降4.77個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為14.18%，下降0.98個(gè)百分點(diǎn)。

　　以行業(yè)龍頭萬(wàn)科為例，其2013年毛利率和凈利潤(rùn)率雙雙下滑，且均處在行業(yè)平均線以下，分別為27.19%和11.9%，毛利率的下滑幅度達(dá)到9.36個(gè)百分點(diǎn)。

　　更讓記者大跌眼鏡的是，兩家港股上市的內(nèi)地房企——保利置業(yè)和新城控股，凈利潤(rùn)率在22家房企中墊底，分別只有5.8%和4.86%；毛利率分別為23.43%和23.89%，也在22家房企中排名最后。盡管新城地產(chǎn)相關(guān)人士辯稱這并不能反映公司真實(shí)的盈利能力，但并不能掩蓋新城地產(chǎn)利潤(rùn)水平堪憂的現(xiàn)狀。

　　從盈利能力來(lái)看，此前擴(kuò)張迅猛的閩系房企的利潤(rùn)水平在行業(yè)中也屬較低。例如，依靠高周轉(zhuǎn)、高杠桿快速布局全國(guó)的陽(yáng)光城2013年毛利率達(dá)到30%，同比提升4個(gè)百分點(diǎn)，但凈利潤(rùn)率僅為8%，同比下降1.77%，在22家房企中排名倒數(shù)第三。公司年報(bào)顯示，陽(yáng)光城2013年的三費(fèi)支出增幅巨大，其中銷售費(fèi)用同比增加近兩倍，管理費(fèi)用則是前一年的1.68倍，而營(yíng)業(yè)收入同比只增加37%。

　　規(guī)模至上讓位成本控制

　　易居（中國(guó)）克而瑞研究中心總經(jīng)理孟音分析認(rèn)為，從三費(fèi)成本來(lái)看，2013年房企平均銷售費(fèi)用率與上一年持平，但是管理費(fèi)用率和財(cái)務(wù)費(fèi)用率都有所下降，因此，凈利潤(rùn)率的下滑主要是因?yàn)橥恋爻杀尽⒔ㄖ杀镜仍黾佣沟谜麄€(gè)行業(yè)毛利率下滑造成的。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶表示，從房企已經(jīng)發(fā)布的2013年年報(bào)看，有73%的企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)正增長(zhǎng)，但同時(shí)有61%的企業(yè)利潤(rùn)率出現(xiàn)下滑，延續(xù)著年均下降1個(gè)百分點(diǎn)左右的趨勢(shì)。所謂暴利，在房地產(chǎn)行業(yè)或許已是一去不復(fù)返的風(fēng)光。如果只看利潤(rùn)率，目前房地產(chǎn)行業(yè)已屬“中利行業(yè)”，到2015年，房企凈利潤(rùn)率很可能觸及“10%紅線”。如何逆勢(shì)拉升起下行的利潤(rùn)率曲線，是房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對(duì)的一大問(wèn)題。

　　面對(duì)這一現(xiàn)實(shí)狀況，不少房企開始“苦練內(nèi)功”。從房企2014年的銷售目標(biāo)來(lái)看，今年相對(duì)謹(jǐn)慎。比如世茂房地產(chǎn)此前一直表示要沖千億銷售額，但今年最后制定出來(lái)的目標(biāo)是800億元，相比去年增長(zhǎng)19%；雅居樂(lè)年初時(shí)一直在提的700億元銷售目標(biāo)，在發(fā)布年報(bào)時(shí)則下降到了480億元，增長(zhǎng)率停留在了19%；綠城今年的銷售目標(biāo)和去年實(shí)際成交量持平。從去化率的角度看，今年房企基本上都把目標(biāo)去化率定在50%-60%，甚至有相當(dāng)一部分房企在50%左右徘徊，包括去年業(yè)績(jī)良好的碧桂園、富力和華潤(rùn)，都把目標(biāo)定得相當(dāng)謹(jǐn)慎。

　　“房企從去年開始已經(jīng)有很大的轉(zhuǎn)變，就是規(guī)模已經(jīng)不再是房企最看重的一個(gè)指標(biāo)，而是把提高利潤(rùn)率、優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、成本控制提升到了一個(gè)前所未有的高度。”有券商分析師認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率已經(jīng)降至低點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年的利潤(rùn)率將繼續(xù)維持在底部。隨著2013年項(xiàng)目逐漸進(jìn)入結(jié)算期，房企的利潤(rùn)率或?qū)⒊霈F(xiàn)回升。