在2014年樓市產(chǎn)品走勢上，與會的不少老總都提出，目前剛需市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性下滑的趨勢;在限購政策、“單獨(dú)二孩”政策，以及購房者觀念發(fā)生改變的多種因素下，120-140平米左右的改善型需求房子將在今年發(fā)力，現(xiàn)在市場上已經(jīng)出現(xiàn)的四房有可能會成為今年的熱銷產(chǎn)品。華西都市報:從2012年的成都樓市“得剛需者得天下”，到2013年感嘆“創(chuàng)新三房來了”，再到2014年初品牌房企貼身戰(zhàn)即將打響的時候，市場已出現(xiàn)了一些微妙變化：房企變“心”了，悄然崛起的“改需時代”，似乎正在扭轉(zhuǎn)樓市“剛需為王”的局面，進(jìn)入改需元年。

　　購房故事

　　一個80后家庭的購房變遷

　　今年1月開始，劉志林一直在看房。劉志林，老家在資陽。今年34歲，畢業(yè)12年，之前在一家大型裝修公司上班，2011年自己成立了裝修公司，從2013年開始，劉志林坦言，一年的利潤有六七十萬。

　　“最近抽空看了五六個樓盤，面積都在130平米左右。”劉志林在2月15日，先后看了華潤幸福里、中港悅?cè)馗葮潜P，“看的樓盤品質(zhì)都還可以，我現(xiàn)在購房除了滿足居住需求，更注重教育資源配套。”

　　畢業(yè)租房想買套單身公寓

　　2002年，從成都一所專科學(xué)校畢業(yè)的劉志林進(jìn)入一家裝修公司，從事裝修設(shè)計工作，“那時候工資不高，每月就2000 元 左右。”劉志林和大學(xué)同學(xué)在雙楠租房，每月房租500元，是一個老小區(qū)的套二。

　　“那時，我最大的夢想就是有一個自己的房子，單身公寓就行。”于是，劉志林在做好設(shè)計的同時，也在學(xué)習(xí)公司的銷售、接單等情況，通過不斷學(xué)習(xí)和積累，他的收入逐年看漲。

　　為了結(jié)婚 按揭買套二

　　2007年2月20日，劉志林在華星路買了一個二手房，面積86平米，套二。“當(dāng)時四千多元一平米，貸款15萬。”劉志林一直記得這個日子，這是他人生的第一套房。

　　買房后，劉志林進(jìn)行了簡單裝修。2007年10月1日，劉志林和高中同學(xué)結(jié)婚了。“擁有自己的房子后，我感覺自己真的在成都落腳了。”2010年，劉志林兩口子通過努力還清了按揭貸款。

　　有孩子后至少要套三

　　2012年10月，劉志林的老婆懷孕了，2013年7月生了一個閨女。“有了孩子后，我們才發(fā)現(xiàn)套二根本不夠住。”兩邊照顧孩子的媽媽，有一個必須在客廳睡沙發(fā)。劉志林說，現(xiàn)在感覺在家轉(zhuǎn)個身都很擁擠，“我丈母娘睡的房間都堆滿了娃娃用的推車等小孩用品。”因?yàn)樯砩弦灿凶銐虻馁Y金，劉志林兩口子決定換個大一點(diǎn)的房子，“至少要套三，最理想的是套四。”劉志林說，他們兩口子一個房間，雙方父母要各準(zhǔn)備1個房間，小孩要準(zhǔn)備1個房間。

　　“今年上半年肯定要把房子換了。”劉志林說，老婆是獨(dú)生子女，今后也不排除生二胎，“說不定今后還會換房呢。”

   關(guān)于房地產(chǎn)，近期至少有三件事吸引眾人的眼球：一是1月份數(shù)據(jù)顯示包括北上廣深一線城市在內(nèi)的多地樓市的“大降溫”;二是近期香港樓市驚現(xiàn)“熊出沒”火了十多年的樓市是否將迎來拐點(diǎn)?分歧正在地產(chǎn)大佬們中間滋長。萬科王石曰：“非常不妙”;保利余英則預(yù)測，“3月起飛，5-8月火爆，上半年是投資買房最佳時機(jī)!”

　　17日，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上印發(fā)了《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)深化改革的實(shí)施意見(征求意見稿)》，文件提出了允許提取住房公積金支付購房首付款和房租等多項(xiàng)新政。廣東一位業(yè)內(nèi)人士對記者分析稱，在地方債務(wù)問題等因素下，地方政府仍有動力刺激樓市鼓動地價，以達(dá)到增加土地財政的目的。

　　年初樓市倒春寒

　　17日，相關(guān)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布最新一期的《中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報》顯示，2014年1月份，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數(shù)、成交面積的環(huán)比、同比均萎縮了四至五成左右。1月份，包括北上廣深四大一線城市在內(nèi)的43個主要城市，超過九成樓市成交量出現(xiàn)環(huán)比下跌。

　　從成交量來看，數(shù)據(jù)顯示，1月，深圳同比下降72%，其次為廣州，降幅達(dá)54%;北京、上海則分別同比下滑49%與31%。環(huán)比方面也有不同程度下滑，深圳以環(huán)比下滑51%高居榜首，廣州隨后環(huán)比下降30%，北京、上海則分別環(huán)比下降16%與28%。

　　1月份，廣州更是出現(xiàn)了“量價齊跌”的態(tài)勢，據(jù)某知名網(wǎng)房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，今年1月廣州一手樓均價為12527元/平方米，與去年同比跌幅達(dá)9.7%。

　　更讓人警覺的是近期香港樓市的變化。2月10日，新鴻基地產(chǎn)推出新界元朗住宅樓盤“爾巒”的貨尾樓盤，價格為平均每平方尺9268港元，較去年首推時下降近35%，甚至低于同區(qū)域二手房價格10%至15%。如果算上項(xiàng)目提供的付款折扣優(yōu)惠、新地會會員折扣優(yōu)惠等其他優(yōu)惠，項(xiàng)目價格最高降幅可達(dá)40%。此外，李嘉誠長和系長江實(shí)業(yè)新年首個新盤也以降價25%開售。

　　“若香港樓市真的出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，首先波及的會是周邊的廣州、深圳等珠三角城市，再影響到全國，”某券商分析人士對記者表示。

　　未來是漲還是跌

　　“非常不妙。”萬科董事會主席王石用這四個字來預(yù)測2014年的樓市，此前他還針對李嘉誠拋售其在北京上海的物業(yè)，在微博上稱，“這是一個信號，小心了!”星河灣董事長黃文仔昨日也表示贊成王石的觀點(diǎn)，今年的房地產(chǎn)市場形勢確實(shí)不容樂觀。

　　值得關(guān)注的是，另一位重磅地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)日前也忽然改口稱，今年房價漲幅將大幅度下滑。他還警告其他房地產(chǎn)商，對今年房地產(chǎn)太樂觀會“很危險”。

　　1月份，除了出現(xiàn)“滯漲”的行情外，關(guān)于樓市降價的傳言在開始散播。2月11日，一則據(jù)稱是恒大內(nèi)部員工爆料說，恒大地產(chǎn)將在全國142個城市實(shí)行折扣優(yōu)惠，通過恒大內(nèi)部員工介紹購房還可額外享受97這優(yōu)惠，此外首付也可分三年付清。不過，14日恒大地產(chǎn)對外澄清，并未進(jìn)行任何降價行動。

　　看空樓市的氛圍不斷在變濃。日前中國社科院副院長李揚(yáng)稱，“金融部門已在對未來房價可能下跌做準(zhǔn)備。”也有宏觀評論家撰文說，已有太多的跡象顯示，我國房地產(chǎn)市場自2003年以來的黃金發(fā)展期即將結(jié)束。經(jīng)過十多年的持續(xù)上漲，我國房地產(chǎn)市場存在強(qiáng)烈的調(diào)整需求。

　　然而，看多樓市的也不乏大腕級人物。曾經(jīng)高精準(zhǔn)預(yù)測2013年房價暴漲的保利地產(chǎn)董事長余英近日稱，2014年樓市將在“3月起飛，5-8月火爆。”他說，2014上半年是投資買房最佳時機(jī)。

　　余英的預(yù)測依據(jù)主要源自于地價，他說，今年新拍地的樓面地價基本和正在銷售的房價持平，這批“地王”上的房子最快年底才能入市，到時房價一定翻翻;2013年前拿地的成本比今年低一半到三分之一，這批貨現(xiàn)在上漲不多，預(yù)計下半年尾盤會上漲接軌2015年新房價格。相關(guān)報告顯示，1月份一線城市土地價格創(chuàng)歷史單月新高，專家預(yù)測一線城市地價仍將大幅上漲。