一項研究報告指出，在過去十多年的中國房地產發展熱潮中，相關政策總體上偏于經濟發展而有所忽視民生。
   

       而與上述報告觀點相呼應的，則是去年10月29日，在中共中央政治局一次集體學習時，中共中央總書記習近平的說法：“住房問題既是民生問題，也是發展問題。”
   

       上述報告由在中國政商界人脈極廣的聯辦集團下屬的聯辦財經研究院完成。報告撰寫者則包括聯辦財經研究院院長、國家稅務總局原副局長許善達等知名經濟學家，開國元帥陳毅之子陳小魯亦對報告提供了重要意見。
   

       去年12月13日，在這份名為《關于我國現行房地產政策的評估和建議》報告（下稱《報告》）的發布會上，財訊傳媒集團總裁戴小京表示，這個報告實際上是聯辦財經研究院的破題之作，財經聯辦提供一個平臺，希望政策執行過程中可以更好地參與。
   

       梳理發現，相比于以往的房地產市場研究，該報告指出目前中國房地產市場（城鎮居民住房）存在的問題，還給出了一整套解決方案。
   

       而從《報告》完成機構、撰寫人員，以及推出時間等特殊細節觀察，依稀或可窺見2014年乃至更長遠時期中國房地產市場的政策走向。
   

       民生視角下的房地產市場
   

       開宗明義，《報告》在開始就提出，房地產行業不僅有經濟支柱的性質，同時也有基本民生的性質，而習近平所說“住房問題既是民生問題，也是發展問題”是對住房性質的精準定位。
   

       “多年來的房地產政策總體上偏于經濟發展而有所忽視民生。”《報告》說。
   

       另據2012年全國人口普查數據，截至2010年，中國城鎮居民有1700萬戶人均居住面積小于8平方米，有2800萬戶住宅沒有自來水，有5000多萬戶住宅廚房和廁所不全。
   

       國家統計局的數據顯示，截至去年10月，中國商品房住宅待售面積約為3億平方米。此外還有研究認為，目前中國的空置房存量約達6000萬套。
   

       《報告》稱，這也表明政府的住宅規劃中，民生沒有被置于應有的地位，特別是低收入群體和普通居民最低和基本住房需求。
   

       盡管過去也設計了“經濟適用房”、“廉租房”等不同住房類別，但因住房性質定位不準確，政府和市場職能定位不準確，政府資源投入不少，而效果遠低于預期。對于一些投入財政資源到保障性住房的基層地方政府，也因財力有限，心有余而力不足。
   

       由此，在肯定過去房地產業擔當經濟支柱有“功勞”的同時，《報告》認為，房地產民生性質的定位所出現的偏差，是造成房地產一定程度畸形發展的主要原因之一。
   

       而對于政府和市場在房地產業的職能定位，《報告》指出，這由住房民生和經濟發展雙重屬性所決定。
   

       這也意味著，無論是民生還是經濟發展，都必須準確地定位政府和市場各自的職能。
   

       《報告》認為，對于基本保障住房，應以政府為主、市場為輔；高檔住房以市場為主、政府為輔；其間各類住房由低檔到高檔，政府職能減弱而市場職能加強。
   

       進一步細化之，即針對低收入人群，政府應全面負擔其住房保障責任，面積達到人均15平方米左右的基本住房，應屬于中國社會保障體系的組成部分，應全部由政府提供。
   

       對于中等收入居民，政府既要維護其合理的住房需求，也應該有一定的政策傾斜和資源投入；而針對高收入居民的住房需求，則主要交由市場解決。
   

       “低端主要由政府保障，中端由政府和市場共同維護，高端主要由市場解決。”《報告》說。
   

       現行房地產政策再評估
   

       基于對房地產業民生和經濟雙重性質的定位，《報告》隨后從住房分類、規劃、房價指標、限購等七大方面評估了現行房地產政策，并提出了批評性意見。
   

       對于住房分類，《報告》表示，雖然不同住房對應著不同的政策，但并沒有明確政府對不同收入水平居民住房的責任，分類重在住房類別而忽視了不同收入居民的住房需求。
   

       這也使得政府投入不少資源建設的經濟適用房、廉租房等效果與預期相差甚遠。“實踐證明，不首先對居民分類，而僅側重對住房分類的辦法不宜作為政府制定政策、解決民生性住房問題的依據。”《報告》說。
   

       規劃問題也隨之而來。《報告》指出，因對住房性質定位偏離，對政府和市場在住房問題上各自職能定位的偏離，使得城市住房規劃不能適應不同居民的住房需要。