近日，全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生在2013地產領袖峰上分享觀點時表示，“部分城市出現房價泡沫，要警惕泡沫成因。政府十年出臺70個文件打壓房價，然而事實證明均為”無效“。同時，她指出，解決房價問題關鍵還是在房產稅，房地產稅應先改革后立法。

       2014年提防房產泡沫形成
  

       聶梅生分析，在全國600多個城市里，部分城市出現了泡沫，現今中國房地產市場有讓泡沫形成的動力和趨勢。但目前不太可能崩盤。關于房產泡沫在各個國家成因不一，聶梅生認為它有兩個判斷標準。
  

       第一，國家的房價和當期的經濟發(fā)展的基本面相是否脫離。“當一個國家的經濟發(fā)展脫離了基本面在高歌猛進地漲房價，這個時候可能要形成泡沫化的趨勢。如果房地產忽視GDP增長水平，非理性地上漲說明大家對經濟將來的預期沒有信心，錢全投資在房地產，鄂爾多斯和溫州只是其中的典型。“聶梅生表示。
  

       第二條，是否脫離了個人的基本經濟支付能力。聶梅生認為，“中國的房地產經過了將近20年的發(fā)展，應該進入一個差不多的成熟。一個成熟的產業(yè)要考慮它的支付能力，不能長期脫離大家的支付能力。”支付能力和經濟的基本面是衡量房價泡沫是不是形成和積聚標準之一。
  

       依現在的態(tài)勢看，聶梅生認為這兩個方面都局部存在。“由于房價高漲，購房和沒購房的在中國存在較大的貧富差距。這個差距難以縮短。這是泡沫化形成的動力和趨勢。”
  

       調控手段對房價無效
  

       在談及房價和警惕房價泡沫的形成時，聶梅生表示房價調控到現在可以確定：無效。“政府十年發(fā)布70個文件，當中有一半以上針對高房價推出，希望能夠解決中國的房價問題。” 聶梅生認為起碼在房價問題上這些調控手段是無效的，通過金融手段進行調節(jié)比行政調控更有效。
  

       聶梅生舉例說，“在這20年當中，如果存錢100萬大概能得到170萬，如果買房可能從100萬資產到600多萬。 理性的人會很早把資金換成住宅資產，租房不如買房，存銀行不如買房。“因此聶梅生認為行政手段的過多干涉，催生了房地產投資客。
  

       聶梅生給出數據分析，中國房價十年漲5倍，美國25年漲了3倍。中國地價領跑房價越跑越快，這之間的差距越來越大。且在近期來看，房價將會一直處于上漲的趨勢。美國房地產已經進行市場化運作有自己的經濟周期在，而中國房地產市場更多的是通過行政手段實現，導致這周期無法體現。
  

       那么，在整個經濟體制改革當中，如何通過金融手段調控房價。聶梅生認為現在中國房企融資主要通過銀行借貸，渠道過于狹隘。政府應提供多渠道幫助房企進行股權融資，推動匯率、利率的市場化，發(fā)展并規(guī)范債券市場，提高房企的直接融資能力。
  

       房產稅應先改革后立法
  

       而關于房產稅，聶梅生認為“房產稅早晚得收，由于中國的土地出讓制度使得收稅出現了中國式的麻煩。房地產稅是新稅種必須立法，而且必須要先改革。“
  

       事實上，業(yè)內人士在談衣房地產稅時，涉及更多的是立法不是改革。聶梅生恰恰相反。“先把現在不合理的改了，先改革然后才能立法。如果不動現在的稅種當中不合理的部分是沒辦法立法的。房產稅一個內在的改革，一個是立法。這樣的問題也不是一下子能夠解決的。“聶梅生這樣說道。
  

       聶梅生進而分析，無論是農村建設用地、土地財政還是房地產市場化都是此次三中全會經濟體制改革的全面深化改革的重點，她認為解決這些問題的關鍵還是在于房產稅。
  

       “房產稅一年一收，土地出讓金的租金跟政府簽了70年的租約。就在買房的一瞬間把70年的租金一次性的交了，如果稅收按年收，那政府是否應該退還購房者69年，購房者再一年一年根據當年的利率情況返回去。政府可以立法可以合理收，但是要通過法律的形式把他固定下來。”聶梅生說道。
  

       聶梅生表示，解決房地產稅立法是綜合解決政府財政來源，調整稅收分配是解決房地產和土地的根本機制。此外，據聶梅生表示，正如三中全會的文件指出的“積極穩(wěn)妥從廣度和深度上推進市場化改革“，積極穩(wěn)妥沒有那么快，廣度深度難度較大。所以中國房地產市場化之路依然是任重道遠。”改革是一個漸進的過程，成果最終會體現在合理的房價上。”