2014樓市應降不是漲

　　在第五屆安徽樓市總評榜現場，地產明星任志強給現場嘉賓帶來主題為“2014年市場動態”的主題演講，“2014樓市應降不是漲”的開場白頓時引起現場一片嘩然。

　　較往年，以合肥為例的二三線城市，2013房價已然從“6”字頭邁入“7”字行列，銷量同比漲幅37.2%，合肥市區房價一年內房價則上漲了363.7元/平米。以濱湖為例的新興區域更是以5年翻三番的房價令人咂舌，大合肥房價上漲幅度可見一斑。

　　在任志強先生看來，價格持續上漲的趨勢不會發生變化，但漲幅則是一個下降的過程。從投資增速導致的新開工銷售增速和銷售價格的增速上來看，中國的房地產市場是降不是漲。

　　“漲這個字應該擱在前年，2012年的時候我們說會漲，2014應該降而不應該是漲。”從宏觀經濟來說有一條底線，2013年的經濟增長速度底線定在7.5%，而今年大家都在討論是不是把底線定在7%，而今年兩會的時候，將會以最終的政府報告來確定2014經濟漲速。

　　提出將經濟增長速度降到7%的人認為，過去一個百分點要安排120萬就業，但第三產業比重提高以后，第三產業一個百分點能夠安排150萬就業。

　　從2012年我們的勞動就業總人數就開始下降，減少了300多萬。那么按照這個計算，7%的增長率可以保證每年有更多的就業得到解決。

　　與之相對應，將經濟增長速度提到7.5%的說法，同時受另外一個指標的催動，就是“在2020年平均收入翻一番”的政府計劃目標。“如果我們只有7%的增長率，人均收入增長有6.2%，這樣不能保證我們收入增長翻一番。”

　　房地產投資以“穩”為主

　　關于政府的種種舉措，中國社會中總少不了揣度與爭論，在包括十八屆三中全會在內的多次黨中央會議中，都強調了9字方針“穩增長、調結構、促改革”，對此，任志強表示，“穩”應該排在2014年樓市發展的第一位，在今年仍然是重要的改革基礎。任何的改革都不能把中國的現狀搞亂。

　　宏觀經濟是如此，房地產投資亦如此。

　　在開發企業土地購置上，自2010年開始平穩，2011年開始出現下滑以后，2012年全年到2012年大半年都是土地增長維持在負增長。在去年11月份以后，土地購置開始逐步轉入正增長。

　　“正是基于由土地供不應求轉嫁房地產市場的供應不足，2013年3月后房價暴漲，也就順其自然不是空話。”

　　與之相對應，2013年11月后土地購置呈9%的增長，從12月、1月已經出現的市場交易情況來看，至少在上半年以前，土地交易仍然會持續保持一個正增長情況，市場也保證了相應的開工和投資，而這些數據恰恰保證土地購置的穩步增長。

　　從現實意義上來看，2013年不少開發企業提前數月完成全年銷售目標，手中積攢了大量的資金，隨著品牌房企的主導地位不斷增強，對市場投資的主導性也漸漸顯現。

　　“2013年全國超過千億銷售額的企業已超7家，超過300億的更是超過了40家。排行前50名的企業手中有5800多億購買的土地，也證明了明年投資仍將保持較高的水平，房地產投資在未來一段時間內，也會保證一定的穩定性。”

　　市場影響下的“穩”字大局

　　雖然“穩”成為2014年乃至未來幾年的樓市方向，但避免不了受到宏觀調控和市場調節的影響。

　　“今年1月，國家宏觀調控并沒有如同往年采用寬松的貨幣政策，我們無法預測在2014年兩會上是采用內部控制基礎，還是適度地貨幣從緊政策，以至于無法預知貨幣政策的調整對穩定局勢的影響。”

　　隨著土地價格增長速度、市場的融資成本走高等因素的影響，可能會出現新開工量可能會低于投資總量的情況。“當然，在貨幣、市場開放等因素的向好下，房地產投資也將保持穩健的發展態勢。”

　　除了貨幣政策外，銷售量增幅減緩也是其中一個不可忽視的因素之一。自去年2月份后，全國銷售量至年底從最高峰逐步走低，在沒有利好的房地產調節政策的情況下，銷售量講繼續下滑趨勢。

　　盡管銷售量增幅減緩，但銷售量的增幅在去年已超過了20%，連創五年最高。“今年估計會下降到10%。即使是10%也是非常大的增量，去年銷售總量會超過12萬方。”

　　“從數字基數和生產量的情況來看，該種速度是無法持續，區域性差距越來越大。”雖然2014年樓市漲幅是降不是漲，但由預期所導致的市場供給變化，將一定程度上對“穩”產生不小的影響。國五條、京七條……致力于打壓房價的房地產調控政策，對價格從未產生本質上的“威脅”，對價格的扭曲會影響市場走勢的判斷。