隨著近幾年房地產業的迅速發展，新的建筑形式不斷涌現，建筑物的結構、形式和功能越來越復雜。買新房子時，房產使用面積和公攤面積是市民們十分關心的問題。立體車庫、外掛空調機位，還有凸窗、落地窗的面積怎么算？2013年12月31日，記者自濟南市住房保障和房產管理局新聞發布會獲悉，已經修編兩年的《濟南市房產測繪實施細則》(以下簡稱新《細則》)定于2014年1月1日起實施，其中增加很多新建筑形式的面積計算方法。

　　近年來，我市城市建設飛速發展，尤其是建筑形式的快速革新，使房產測繪工作面臨著新挑戰。比如大型公共設施中異形建筑不斷涌現，從奧體中心的東荷西柳到省會文化藝術中心大劇院，特殊的造型大大提高了測繪難度。另外，居民住宅中新的建筑模塊也不斷出現，比如入戶花園、柱廊、專用通風井等，計算面積時作業人員在原有的規范中難以找到確切的參考依據，算法往往因人而異，這樣必然會影響房產測繪工作的效率和質量，甚至會產生一些隱患，非常不利于房產市場和房產測繪行業的健康發展。因此，迫切需要對原有的技術規范進行修編，使之規范性、操作性、適用性更強，跟上房產測繪發展的腳步。

　　2012年起，市住房保障和房產管理局就開始廣泛調研全國測繪先進城市有關房屋測繪的最新內容，自2012年3月啟動細則修編工作，經過反復修改完善至2013年12月形成了新《細則》。新《細則》于2014年1月1日起正式實施。《濟南市房產平面圖繪制及房產面積測量計算實施細則》和《濟南市房產平面圖繪制及房產面積測量計算實施細則補充規定》同時廢止。

　　新《細則》與舊版不同之處在于補充了一些新的建筑形式的面積計算方法，如立體車庫、空調機位等；增加了某些建筑部位的定性認定與定量計算標準，如凸窗、落地窗、室外樓梯、室外臺階等；同時還細化某些建筑部位的建筑面積計算，如各類陽臺、走廊(挑廊、檐廊)等；對易引起爭議的共有建筑面積作了更為合理詳細的規定，比如明確了幢的劃分原則，盡最大程度避免了將不應分攤的共有建筑面積分攤給業主，如連接多個樓幢的大型連體地下室中的共用配電室、設備間等。

　　市房產測繪研究院相關負責人表示，已經按照原有測繪政策測繪的房屋不再重新測量，2014年1月1日起新接測繪業務按照新《細則》測量。市民可以登錄市住房保障和房產管理局及市房產測繪研究院官方網站查看、了解新《細則》原文。

　　新政不會引起住房面積變動

　　市房產測繪研究院副院長王琪稱，新《細則》是在舊《細則》的基礎上修訂而成：“是對舊《細則》中無法適應逐漸普及的高層民居的內容的修補，因此不存在采用新的《細則》后，住房面積變大或變小的情況。”

　　市住房保障和房產管理局工作人員表示，新版《細則》結合房產管理實際工作需要推出了全國首創性做法，即“房產分戶平面圖須繪制套內分隔線，套內分隔線采用與權界線不同的線型標識。”這一做法雖然讓測繪人員的繪圖工作量至少增加了三倍，但是有三大效果，“一是為校對、質檢人員的工作提供了便利，方便質檢人員對照圖紙檢查和提高質檢速度，使成果質量得到更有力保障；二是方便了房產基礎信息的采集整理，提高了房產管理效率，為實現數字房產、數字城市奠定了基礎；三是維護了產權人的權益，其對所購房產的戶型、大小一目了然。”

　　物業用房不計入公攤面積

　　新《細則》修編過程中，在突出規范性、注重操作性、保持延續性、增強適用性的同時，始終將民生性作為重要修編原則，專門增設章節對共有面積分攤等百姓關心的問題進行了詳細說明。新《細則》根據《物權法》和《房屋登記辦法》，明確了屬于全體業主共有，但又不計入共有分攤的面積范圍，包括消防避難層(室)、物業用房等，讓公攤更合理、更明確。

　　對于電梯間如何劃分公攤，新《細則》明確按照功能區進行劃分。王琪舉例進行了說明：如果一幢住宅樓有兩個單元，一單元既有電梯又有樓梯，二單元只有樓梯，一單元電梯機房所占面積只能在一單元業主中分攤，不會分攤到二單元業主的頭上。

　　如果有5棟樓，它們在表面上看是獨立的，但實際上這 5棟樓共用1個地下車庫，其地下車庫內共用的配電室、設備間等面積是不能平攤在地面上那 5棟樓的業主身上的，這部分公共面積不算做公攤，應由開發商承擔。

　　大于30厘米不計入面積

　　現實買房的過程中，“買房送凸窗”已經成為開發商促銷的一種手段，在房屋測繪的時候凸窗是否計入面積？

　　王琪表示，如果凸窗起臺至地面超過30厘米，測繪時凸窗是不會算為建筑面積和使用面積的；如果凸窗起臺至地面在30厘米以下，應算入測繪面積。

　　另外，現在不少住宅建筑已經為空調外掛機位設置專門的機位臺，這個要不要計算為房屋面積？對于空調機位的劃分，王琪說，若空調機位位于樓體外側，“肯定不算在建筑面積和使用面積中”。另外，若空調機位位于未封閉的陽臺上，專門用欄桿隔出，那么也不把這塊面積算在建筑面積和使用面積中。“例如陽臺共10平方米，用欄桿隔出的空調機位有2平方米，未封閉陽臺的測繪面積按照剩余8平方米的一半來計算。因為未封閉陽臺，本來就只計算一半的面積。”

　　據了解，目前一些高端房屋戶型逐漸出現一種新型的入戶花園。新《細則》對入戶花園面積計算有明確規定：如果入戶花園沒有完全封閉，按測繪面積一半來計算面積；如果完全封閉，則按實際測繪面積來計算面積。

　　現在不少住宅建筑已為空調外掛機位設置專門的機位臺，若空調機位位于樓體外側，不算在建筑面積和使用面積中。

　　如果凸窗起臺至地面超過30厘米，測繪時凸窗不算為建筑面積和使用面積。

　　如果入戶花園沒有完全封閉，按測繪面積一半來計算面積；如果完全封閉，按實際測繪面積來計算面積。