在新一輪的城鎮化建設中，中小城市將是發展重點，這或許將影響未來地產行業的布局。

　　中央城鎮化工作會議提出，要根據城市資源稟賦，發展各具特色的城市產業體系，強化城市間專業化分工協作，增強中小城市產業承接能力。全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。

　　這也意味著，作為城鎮化的主力軍，三四線城市可能成為未來房地產市場布局的重點。

　　三四線城市樓市軌跡

　　2011年初，在一線城市和較為發達的二線城市均紛紛采取限購政策的影響下，大型房企開始向一些普通二線和三四線城市進軍。

　　2011年前三季度，土地出讓收入排名前十的城市中，出現下跌的城市全部為一線城市或者發達的二線城市，與之形成鮮明對比的是，從2011年初，三四線城市的土地成交金額同比不斷攀升，常州、揚州等城市增幅明顯。

　　但這也很快引來了過剩之憂。從去年開始，鄂爾多斯、營口、常州、惠州等城市相繼爆出樓市泡沫危機，“鬼城”現象在不少三四線城市蔓延。以營口為例，據媒體報道，當地有些樓盤在開盤兩年后，銷售面積依然只有20%左右。

　　“前幾年一些三四線城市，搞了很多新城區、園區的開發，土地供應量很大，而需求又沒有跟上，所以一下子就過剩了。”廈門市政協委員、集美大學房地產發展研究所所長李友華對《第一財經日報》分析，在產業和公共資源分布沒有調整的情況下，目前人口向一二線大城市集中的趨勢并沒有變化。

　　在這種情況下，今年以來，大型開發商紛紛將眼光重新瞄準了一線城市和發達二線城市。12月4~5日的24小時內，恒大在上海、南京收獲多宗土地，在上海、南京連續拿下7幅地塊，總成交金額103億元。

　　在中原地產市場研究部總監張大偉看來，恒大作為一個主要在二三線城市發展的標桿房企，最近在北京、上海等城市全面爆發，可以說是一個標志，代表了2013年全國樓市分化，房企中心全面轉移到一二線城市。目前一二線城市是三高，即高利潤、高周轉、高去化率，而三四線則是高庫存、低去化、低增長。

　　據中原地產統計，前11月，標桿房企在一線城市土地購入金額達905億，同比上漲119%，而在三四線城市僅購入147億。這也預計后市一二線城市拿地競爭將更加劇烈。

　　謹防空心化

　　不過，此次城鎮化會議意味著未來大城市發展將受到嚴格控制。會議指出，城鎮建設用地特別是優化開發的三大城市群地區，要以盤活存量為主，不能再無節制擴大建設用地；根據區域自然條件，科學設置開發強度，盡快把每個城市特別是特大城市開發邊界劃定。

　　盡管如此，一二線大城市的樓市仍被看漲。原因在于，目前特大城市的開發強度已經很高，可供進一步建設的用地十分有限。在公共資源和對周圍人口的集聚力沒有改變的情況下，一二線城市的房價很有可能進一步推高。

　　“三四線城市關鍵在于是否有產業，沒有產業就沒有就業機會，就不可能吸引到人才，沒有產業光發展房地產就是空心的。”龍斌說。

　　“三四線城市首先得有人。”李友華說，城鎮化過程中的人口市民化應該是一個梯度轉移，即村鎮人口主要向三四線城市人口轉移，但現在農村的人口大多直接向一二線城市發展，再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉移，所以三四線城市的發展一直比較慢。

　　他認為，三四線城市發展較慢一方面是由于產業發展較慢，另一方面也是公共資源的稀缺。在發達國家，中小城市所享有的教育、醫療等公共資源與大城市差距不大，但在我國，目前這一差距仍十分懸殊。

　　李友華說，關鍵在于怎么通過政策的引導把三四線城市建設好。“首先應通過產業結構的調整、通過總部經濟發展、通過中心城市發展帶動周邊城市。”李友華分析，要通過產業的發展和公共資源政策的均等化，讓那些往一二線城市轉移的人口留在三四線城市，讓村鎮的人口向三四線城市轉移，這樣才能真正發展三四線城市。