繼武漢拉開二線城市調控收緊序幕之后，上周又有9個房價漲幅較高的二線城市加入調控升級的行列。此輪二線城市調控收緊的具體措施與一線城市的基本一致，即二套房首付比例提高以及非戶籍人士限購年限的延長。11月整體市場熱度依然不減，但一線城市表現平穩，二線城市則有所下滑。預計在一系列調控升級措施的作用下，各地成交或將有進一步的回落。土地市場方面，土地增值稅爭議并未影響市場氣氛，上海淮海中路一宗商辦用地刷新了今年以來上海單價地王記錄；北京首個自住型商品房項目接受搖號報名。

　　房價控制目標或難達成二線樓市調控陸續升級

　　繼武漢拉開二線城市調控收緊序幕之后，上周南昌、廈門、沈陽、長沙、杭州、南京、福州、西安、太原等城市相繼出臺文件，樓市調控升級之風蔓延。截至目前，調控升級的15個城市全部處于10月新建商品住宅價格指數同比漲幅排名全國前20位的城市范圍內，另外5個暫未收緊的城市為南充、岳陽、徐州等三個地級市以及烏魯木齊、哈爾濱兩個排名相對靠后的省會城市。此外，在前期調控已率先升級的一線城市中，出現執行細則進一步收緊的現象。上海浦東對非戶籍的離異或喪偶人士購房叫停；廣州增城、從化兩個非限購地區要求非戶籍人士購房貸款時提供三年社保或納稅證明。

　　一二線城市近期陸續的調控升級，表明今年房價控制目標的壓力巨大。在最近一次的約談過程中，住建部要求相關城市領導在年底就房價問題向社會公眾作出交代。根據各大城市今年初發布的“國五條”地方細則來看，2013年房價控制目標基本為房價漲幅低于人均可支配收入實際增幅，京滬兩地甚至提出房價與2012年相比保持穩定，而10月上海、北京新建商品住宅價格指數同比漲幅分別高達21.4%、21.2%。然而，從此輪調控升級的具體措施來看，二套房首付比例提高以及非戶籍人士限購年限延長在短期內難以對成交產生實質性影響，房價上漲預期亦難以在短時間內發生逆轉。為了房價控制目標，最后一個月的各地新盤審批將更為嚴格。

　　住宅市場成交漸現分化上海年度單價地王刷新

　　住宅市場繼“金九銀十”完美收官之后，11月市場熱度依然不減。中原監測的54個城市數據顯示，11月前27日新房日均成交面積較10月微升1.13%。值得關注的是，一二線城市已呈分化。54個城市中一線城市表現平穩，11月以來日均成交量較10月微降2.67%，二線城市則下降13.98%。二手房表現與新房基本一致，11月前28日，中原監測的六大城市二手房成交面積較10月同期微升0.67%。10月以來，一二線城市調控陸續收緊，對市場心理產生一定的影響，上周4大城市中原經理指數又現全線下滑。隨著政策的嚴格執行，以及年末房貸利率走高、審批時間延長等因素，加之預售審批的監管，成交回落已在所難免。

　　雖然近期土地增值稅備受爭議，但似乎并未影響房企購地熱情，一線城市的土地市場依然受捧。11月29日，上海淮海中路一宗商辦用地以11.04億元總價成交，樓面地價高達42821元/平方米，刷新了今年以來上海單價地王記錄。該地塊由新加坡上市企業永泰控股經過130余輪競價拿下。該地塊臨近新天地及老西門，區位優勢明顯，但地塊本身諸多開發限制條件以及周邊供大于求的辦公市場，都將對房企的盈利空間帶來考驗。

　　此外，頗受市場關注的北京自住型商品房相關用地供應持續加大，年底前累計供應量將突破200萬平方米。11月30日，北京首個自住房項目(朝陽區豆各莊項目)接受搖號報名，配套的《北京市自住型商品住房銷售管理暫行規定》也于上周發布征求意見稿。該項目地塊由恒大在今年8月以40.4億元競得，其中包含24萬平方米此類房源，銷售限價為22000元/平方米，套型面積為90平方米以內。