近日廣州、武漢等城市陸續(xù)出臺(tái)進(jìn)一步調(diào)控措施，延續(xù)了此前北上深等城市加碼行政調(diào)控手段的特色。業(yè)內(nèi)人士表示，年底“突擊”調(diào)控將帶來樓市短暫的降溫，而行政性調(diào)控短期內(nèi)或難以退出，市場(chǎng)化調(diào)控體系還有待逐步建立。

　　樓市政策持續(xù)加碼

　　22日，武漢市召開進(jìn)一步加強(qiáng)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作會(huì)，并公布了七條樓市調(diào)控措施，從外地人限購升級(jí)、保障房建設(shè)提速、加強(qiáng)土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等6個(gè)方面升級(jí)調(diào)控，被稱為“漢七條”。

　　武漢市明確提出將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購政策，從即日起，非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購房，在本市納稅或者繳納社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間從原來的1年調(diào)整為2年，并僅限購1套住房(含新建商品住房和二手房)。同時(shí)，“漢七條”提出嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，抓緊研究調(diào)高第二套住房貸款的首付款比例。

　　18日，廣州市也發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見》。意見提出，抑制不合理住房需求，將外地購房者社保繳存年限由1年延至3年，同時(shí)，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例提高至七成。

　　早前，北京、上海、深圳等地也先后收緊了調(diào)控措施。從10月11日，深圳推出“深八條”，到11月8日，上海推出“滬七條”，加上廣州，一線城市已全部出臺(tái)加強(qiáng)樓市調(diào)控的政策。

　　縱觀本輪調(diào)控，仍然突出“限貸、限購、限價(jià)”的傳統(tǒng)措施。在限貸方面，深圳、上海、廣州均將二套房商業(yè)貸款的首付比例提高到七成。在限購方面，上海、廣州、武漢等城市均提高了非戶籍居民家庭購房“門檻”。

　　在限價(jià)方面，北京提出年底之前，大幅漲價(jià)樓盤不予批準(zhǔn)預(yù)售，并力推自住型商品房，將確保兩年供應(yīng)7萬套，占市場(chǎng)供應(yīng)量一半。武漢也提出引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。

　　調(diào)控目標(biāo)壓力巨大

　　為何一、二線城市不約而同地加碼“行政調(diào)控”？業(yè)內(nèi)專家表示，這緣于今年前10個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆帶來房?jī)r(jià)過快上漲，一些城市完成調(diào)控目標(biāo)的難度加大，不得不緊急采取措施。

　　國家統(tǒng)計(jì)局18日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，70個(gè)大中城市當(dāng)中，新建的商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，僅溫州一地下降。其中，北京、上海、廣州、深圳價(jià)格均同比上漲超過了20%。21個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅高于10%，還有26個(gè)城市漲幅在8%~10%。

　　今年初，全國30多個(gè)城市制定了房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。大部分城市明確提出“新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于人均可支配收入增幅”。而統(tǒng)計(jì)顯示，過去3年各城市居民實(shí)際收入增幅多在8%~9%，個(gè)別城市達(dá)到10%，少數(shù)城市漲幅低于8%。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，從目前的市場(chǎng)看，新建商品住宅價(jià)格漲幅超過10%的一些大中城市，完成年度調(diào)控任務(wù)非常困難，一些漲幅在8%~10%之間城市，完成年度調(diào)控任務(wù)的難度也很大。

　　武漢市房管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在最后一個(gè)多月里，能夠快速見效的還是這種傳統(tǒng)的調(diào)控措施，希望以此穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，并限制一部分購買力量，達(dá)到給房?jī)r(jià)降溫的效果。

　　行政調(diào)控仍將持續(xù)

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪地方收緊調(diào)控，已由一線城市蔓延到二線城市，預(yù)計(jì)還有價(jià)格上漲較快的城市跟進(jìn)，出現(xiàn)一波多城市調(diào)控收緊局面，年末樓市可能因政策基調(diào)的從緊而轉(zhuǎn)入平淡，全國整體房?jī)r(jià)漲勢(shì)可能有所放緩。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓指出，陸續(xù)出臺(tái)的加碼調(diào)控政策，給樓市最大的影響在于購房者轉(zhuǎn)向短期觀望，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，給市場(chǎng)傳遞了一種堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖的姿態(tài)。房企也會(huì)放慢推盤速度，商品房成交量也就跟著放緩，調(diào)控房?jī)r(jià)效果就達(dá)到了。

　　不過也有市場(chǎng)人士擔(dān)心，目前的所謂調(diào)控新政策，仍然是以限購、限貸為核心的調(diào)控，只是將部分購房需求進(jìn)行了延后，但這些需求始終會(huì)釋放，影響房?jī)r(jià)上漲的因素依然存在，后期市場(chǎng)還有可能重新反彈。財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)說，突擊式、運(yùn)動(dòng)式的調(diào)控會(huì)打亂市場(chǎng)秩序，造成市場(chǎng)的恐慌，加劇供需矛盾，帶來市場(chǎng)的紊亂。

　　在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，要想完全依靠市場(chǎng)化措施完成調(diào)控目標(biāo)確實(shí)比較困難。武漢市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前正在盡力通過增加普通商品房供應(yīng)，加大土地出讓和保障房供應(yīng)等市場(chǎng)化措施來調(diào)控樓市，但要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，短期內(nèi)還得采取限購限貸限價(jià)等行政手段。