為遏制房價持續(xù)大幅上漲的態(tài)勢，京、深、滬等房價領(lǐng)漲全國的一線城市近期接連出手加強(qiáng)調(diào)控。而四大一線城市中唯一一個“按兵不動”的廣州，有業(yè)內(nèi)猜測，其“穗N條”也將會很快出臺。

　　財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)表示，臨近年底，如果調(diào)控從嚴(yán)僅僅是為了給統(tǒng)計數(shù)字一個交代，那就是在“作秀”，一些“突擊式”的調(diào)控只會加劇供需矛盾。

　　意在應(yīng)對年考？

　　11月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布《2013年10月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》，數(shù)據(jù)顯示，10月全國100個城市(新建)住宅平均價格環(huán)比上漲1.24%，已連漲17個月，并且漲幅比9月擴(kuò)大0.17個百分點(diǎn)。

　　根據(jù)百城價格指數(shù)對北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房價漲幅過快的城市依然多集中在北上廣深等一線城市。北京、廣州、深圳等9城百城住宅價格同比漲幅在20%~30%之間。

　　在房價連漲背景之下，北京、深圳、上海等一線城市接連出手調(diào)控，一個月內(nèi)的時間，先后出臺了“京七條”、“深八條”，以及“瀘七條”。近日，廣州傳出官方消息，稱“穗N條”已形成，待審核完成后擇日發(fā)布，當(dāng)?shù)刭Y深業(yè)內(nèi)人士表示，“基本的招數(shù)估計都會有。”

　　上海公布的樓市調(diào)控“滬七條”，對非戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從此前的“前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上”，調(diào)整為“前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上”；而二套房最低首付也從此前的六成提高至七成。

　　此前的“深八條”、“京七條”，也推出多條措施，包括嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸、增加土地供應(yīng)、加大保障房和安居房供應(yīng)力度等。其中，北京更是在今明兩年推出7萬套自住型商品房，該房屋售價僅為周圍商品房售價的70%左右。

　　盡管，一線城市在近期密集出臺政策，加強(qiáng)調(diào)控力度。但在不少分析人士看來，“突擊調(diào)控”或為完成年度任務(wù)。財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)表示，臨近年底，如果調(diào)控從嚴(yán)僅僅是為了給統(tǒng)計數(shù)字一個交代，那就是在“作秀”。一些“突擊式”的調(diào)控只會加劇供需矛盾。控制價格應(yīng)該自始至終，不應(yīng)等到年底才發(fā)力。

　　而對于年度任務(wù)的完成情況，業(yè)內(nèi)人士指出，不少城市要完成今年房價控制目標(biāo)難度非常大。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，那些新建商品住宅價格漲幅超過10％的大中城市，想要完成年度調(diào)控任務(wù)已經(jīng)基本無望。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為：“不管是待批即發(fā)的“穗N條”，還是已發(fā)的‘滬七條’、“深八條”“京七條”，出臺背景基本是一樣，都面臨著‘房價瘋狂上漲與樓市恐慌預(yù)期強(qiáng)烈及房價調(diào)控目標(biāo)失控危機(jī)、考核問責(zé)來臨’的情行。其調(diào)控加碼的目的依然是以去投資化抑需求，穩(wěn)定樓市預(yù)期，控房價完成調(diào)控目標(biāo)。應(yīng)對上面問責(zé)，關(guān)鍵是表明調(diào)控樓市的態(tài)度與控制房價的決心。”

　　報復(fù)性反彈在后？

　　從2003年起，中國便開始了長達(dá)十年的房地產(chǎn)調(diào)控，盡管嚴(yán)厲程度逐漸升級，但房價似乎陷入了越調(diào)越漲的怪圈，每一次調(diào)控后都會伴有報復(fù)性上漲。2013年初，號稱“史上最嚴(yán)調(diào)控”的“國五條”出臺，多地地方政府落實“國五條”有偏差，并未攔住房價的漲勢，此次調(diào)控近乎落空。

　　一面是房價的持續(xù)上漲，一面卻是房企賺得盆滿缽滿。在近日公布10月銷售業(yè)績的多家大型房企數(shù)據(jù)顯示，萬科、融創(chuàng)中國、綠城、河大等房企已完成或接近完成全年銷售目標(biāo)。

　　房企不差錢，在土地市場上更是表現(xiàn)頻頻，出手闊綽。全國土地市場不斷被催熱，各地總價地王和單價地王不斷被刷新，土地出讓金屢創(chuàng)新高。

　　新華網(wǎng)報道稱，雖說“火藥味”十足、調(diào)控的房價的決心也顯而易見，但綜合新政落地后，一段時間以來各種渠道的聲音，突擊性的“療效”有限。央行上海總部調(diào)查統(tǒng)計部副主任顧銘德說，目前上海地區(qū)發(fā)放的購房貸款中，二套房貸款不到20％，提高二套房首付力度只能影響一小部分人群。

　　此外，“剛需”購房者的觀望情緒再度出現(xiàn)，業(yè)內(nèi)擔(dān)憂，年底收緊政策恐怕會造成需求的積壓。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，北京、深圳、上海等多地陸續(xù)推出“突擊性”收緊政策后，雖然短期內(nèi)市場熱度持續(xù)降溫，但會打亂市場秩序，埋下“報復(fù)性上漲”的隱患。壓制需求一旦集中爆發(fā)，必然導(dǎo)致房價暴漲。

　　以北京為例，從2010年4月份開始，北京的樓市調(diào)控就選擇了“強(qiáng)硬”的行政方式，從最早的限貸、限購以及限制外資，到今年的限制預(yù)售審批，行政調(diào)控手段逐漸升級，行政措施和執(zhí)行細(xì)則也更加嚴(yán)格。然而，持續(xù)上漲的高房價也帶動了房租的增加，已讓越來越多人開始考慮逃離北京。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉介紹，從2012年初開始，北京房價已連漲超過20個月。

　　三中全會公報：房產(chǎn)稅未被提及

　　實際上，一味用“堵”的辦法已經(jīng)很難治理中國房地產(chǎn)市場的頑疾。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究發(fā)展基金中心副主任杜猛此前曾表示，用行政手段去干預(yù)市場，它是一個堵的行為，越堵它就有可能越會報復(fù)性上漲。而且我們這么多年，十年來的每一次房地產(chǎn)調(diào)控，每一次都報復(fù)性上漲，它不是我們調(diào)一次達(dá)到目的一次，只是起到一定作用。我們最終的目的是市場化。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，市場已經(jīng)到了必須出臺長效機(jī)制的時期。當(dāng)前行政色彩濃厚的調(diào)控政策作用毋庸置疑，但房價依然上漲有可能導(dǎo)致民眾對未來市場信心不足。

　　12日閉幕的十八屆三中全會的“公報”摘要中，并未提及房產(chǎn)稅等有關(guān)樓市調(diào)控長效機(jī)制的內(nèi)容。此前，曾有業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，盡快完善有關(guān)房地產(chǎn)的稅收制度。更有猜測稱，房產(chǎn)稅可能是未來取代限購、限貸后的長效機(jī)制中的政策之一。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)報日前報道，相關(guān)知情人士透露，“目前房產(chǎn)稅改革方案已上報。之前傳出的杭州、南京、深圳、青島四個城市作為第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)的方案因這些城市試點(diǎn)積極性不高而調(diào)整。” 新方案可能不再進(jìn)行試點(diǎn)，直接在熱點(diǎn)的一二線城市鋪開。

　　不過，10月底參加全國政協(xié)房地產(chǎn)長效機(jī)制調(diào)研的中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛表示，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制是大勢所趨，但當(dāng)前并非大面積開征房產(chǎn)稅的最好時機(jī)。“前十年房地產(chǎn)業(yè)的最大失誤是行政干預(yù)不斷升級，但相關(guān)的立法舉步不前，錯失了依法管窺市場的最佳機(jī)遇期。例如，面對限購和建立住房信息系統(tǒng)，從直轄市到副省級城市，再到省會城市及地級市，表面上都與中央保持一致，暗地里卻不乏不斷微調(diào)，偷偷‘放水’，都在與中央博弈，結(jié)果反而造成價格越限越高，需求越限越旺，住房信息系統(tǒng)遲遲建立不起來。”

　　他認(rèn)為，解決問題的唯一辦法是，建立房地產(chǎn)法律制度體系，在立法的基礎(chǔ)上，再開展房地產(chǎn)稅制綜合改革。但房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，不能指望房產(chǎn)稅遏制房價，可能剛開始有作用，但時間長了，作用就衰減了，僅起到調(diào)節(jié)作用。而且，目前宏觀經(jīng)濟(jì)沒有企穩(wěn)復(fù)蘇，并不是大面積開征房產(chǎn)稅最好的時機(jī)。同時，不能把房產(chǎn)稅作為單一稅種來實行，而應(yīng)將房產(chǎn)稅、交易稅和法律相結(jié)合，將其設(shè)計成為市場高壓線，規(guī)制人們的行為。

　　中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心高級研究員鄭宇潔認(rèn)為，未來國家不會輕易出臺全國性的房地產(chǎn)調(diào)控政策，除了必要的監(jiān)督管理，不會再次用行政手段干預(yù)樓市的發(fā)展。市場化運(yùn)作房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是大勢所趨。

　　附錄：

　　北京版新政

　　出臺日期：2013年10月23日主要內(nèi)容：

　　1.對弄虛作假違規(guī)騙購的購房人，5年內(nèi)不準(zhǔn)在京買房，對企業(yè)協(xié)助造假的，凍結(jié)全部在京項目的手續(xù)辦理。

　　2.進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，對房價過高、上漲過快、利潤率過大的項目，將啟動全額監(jiān)管。

　　3.強(qiáng)化價格引導(dǎo)，嚴(yán)查變相漲價項目。對定價高漲幅大且不接受政府引導(dǎo)的項目，將暫緩上市。

　　4.進(jìn)一步嚴(yán)格差別化住房信貸政策的執(zhí)行。

　　5.通過“限房價、競地價”方式，加大自住型商品住房供應(yīng)力度，滿足中端需求和夾心層家庭需求。

　　6.對存在閑置土地、炒地、捂盤惜售、哄抬房價、變相漲價等違法違規(guī)行為的房企，采取禁止其參加土地競買。

　　7.加強(qiáng)市場信息公開，提高市場信息透明度，防止誤導(dǎo)誤讀。

　　深圳版新政

　　出臺日期：2013年11月1日主要內(nèi)容：

　　1.對第二套住房貸款首付比例提出了新要求，即貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。

　　2.重申了國家有關(guān)差別化住房信貸政策，對貸款購買首套自住住房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定。

　　3.繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款。

　　上海版新政

　　出臺日期：2013年11月8日主要內(nèi)容：

　　1.落實各區(qū)縣房價調(diào)控目標(biāo)責(zé)任制，確保年度目標(biāo)任務(wù)完成。

　　2.增加住房用地供應(yīng)。

　　3.進(jìn)一步完善“四位一體”、租售并舉的住房保障體系。

　　4.對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。

　　5.繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)個人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。

　　6.從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策，外地戶籍累計納稅記錄由1年增至2年。

　　7.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。