第一招 看位置

　　選房三要素：地段、地段、地段。房產作為不可動的資產，所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產作為一種最實用的財產形式，即使買房的首要目的是為了居住，購買房產仍然同時還是一種較經濟的、具有較高預期潛力的投資。房產能否升值，所在的區位是一個非常重要的因素。看一個區位的潛力不僅要看現狀，還要看發展，如果購房者在一個區域各項市政、交通設施不完善的時候以低價位購房，待規劃中的各項設施完善之后，則房產大幅升值很有希望。區域環境的改善會提高房產的價值，例如北京亞運村的落成，就使得周圍房地產價值成倍增長。研究城市規劃，分析住宅所在區位的發展潛力，對購房者十分重要。

　　隨著交通路網的建設，車程、車時概念逐漸取代了原來的絕對位置概念。所以在選擇區位時還要注意交通是否方便，有多少路公共汽車能夠通到小區。交通方便往往是開發商的強勁賣點，有的售樓廣告說地鐵某號線直達小區、某寬闊大道緊鄰小區……其實這有可能只是城市規劃中的遠期設想。對于交通條件，購房者一定要不辭勞苦親臨實地調查分析。

　　第二招 看配套

　　居住區內配套公建是否方便合理，是衡量居住區質量的重要標準之一。稍大的居住小區內應設有小學，以排除城市交通對小學生上學路上的威脅，且住宅離小學校的距離應在300米左右(近則擾民，遠則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務半徑最好不要超過150米。

　　目前在售樓書上經常見到的“會所”，指的就是住區居民的公共活動空間。大多包括小區餐廳、茶館、游泳池、健身房等體育設施。由于經濟條件所限，普通老百姓購買的房子面積不會很大，購房者買的是80平方米的住宅，有了會所，他所享受的生活空間就會遠遠大于80平方米。隨著居住意識越來越偏重私密性，休閑、社交的需求越來越大，會所將成為居住區不可缺少的配套設施。會所都有哪些設施，收費標準如何，是否對外營業，預計今后能否維持正常運轉和持續發展等問題，也是購房者應當了解的內容。

　　第三招 看價格

　　大家都明白，買房子當然絕不是越便宜越好，關鍵是要看性能價格比，也就是說是否物有所值、價格合理。購房者看中某一樓盤后，應當盡力克制購買沖動，耐心對同一區位、同等檔次樓盤的性能進行比較，同時還要問清實價。

　　對有意購買的幾個項目進行性能與價格的比較時，首先要弄清每個項目報的價格到底是什么價，有的是“開盤價”，即最底價;有的是“均價”;有的是“最高限價”;有的是整套價格、有的是套內建筑面積價格……最主要的是應弄清(或換算)所選房屋的實際價格，因為這幾個房價出入很大，不弄明白會影響你的判斷力。房屋出售時是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會對房屋的價格有影響，比較房價時應考慮這一因素。

　　當幾個樓盤站到同一起跑線上后，購房者首先可以將大大超過預算和性能過差的項目剔除，然后再綜合比較。一般來講，性能越好的樓盤越貴，此時就需要冷靜分析：哪些性能是必須的，哪些性能對自己無用，對于那些只會增加房價的華而不實的賣點性能一定要果斷“割愛”。

　　第四招 看戶型

　　平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設計應做到以下幾點：(1) 入口有過渡空間，即“玄關”，便于換衣、換鞋，避免一覽無遺。(2) 平面布局中應做到“動靜”分區。動區包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應聯系緊密并靠近住宅入口。靜區包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛，帶洗浴設備的衛生間應靠近主臥室。另一個則應在動區。(3) 起居廳的設計應開敞、明亮，有較好的視野，廳內不能開門過多，應有一個相對完整的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂、團聚。(4) 房間的開間與進深之比不宜超過1比2。(5) 廚房、衛生間應為整體設計，廚房不宜過于狹長，應有配套的廚具、吊柜，應有放置冰箱的空間。衛生間應有獨立可靠的排氣系統。下水道和存水彎管不得在室內外露。

　　第五招 看布局

　　建筑容積率是居住區規劃設計方案中主要技術經濟指標之一。這個指標在商品房銷售廣告中經常見到，購房者應該了解。

　　一般來講，規劃建設用地范圍內的總建筑面積乘以建筑容積率就等于規劃建設用地面積。

　　規劃建設用地面積指允許建筑的用地范圍，其住區外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內。建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同，前者包括了用地范圍內的建筑面積，而總用地一樣，因此在指標中，前者高于后者。

　　容積率高，說明居住區用地內房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區內的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅(6層以下)為主的住區容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住區容積率往往大于2，在房地產開發中為了取得更高的經濟效益，一些開發商千方百計地要求提高建筑高度，爭取更高的容積率。但容積率過高，會出現樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區的生活環境。

　　容積率的高低，只是一個簡單的指標，有些項目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。

　　在居住區規劃中，應使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規定的日照時間和日照質量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。

　　第六招 看綠化

　　目前市場上住宅項目的園林設計風格多樣，有的異國風光可能是真正翻版移植，有的歐陸風情不過是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀察、琢磨了。但是居住環境有一個重要的硬性指標——綠地率，指的是居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發商會故意混淆這兩個概念。由于居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用。

　　第七招 看通風

　　在炎熱的夏季，良好的通風往往同寒冷季節的日照一樣重要。北京屬溫帶大陸性氣候，夏季多為東南風，冬季多為偏北風。如果住宅有南北兩個朝向，夏季能有穿堂風，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風的要好。所以一般來說，板樓的通風效果好于塔樓。目前北京樓市中還有“塔聯板”和更緊密結合的“塔混板”出現，在選擇時，購房者要仔細區別哪些戶型是板樓的，哪些戶型是塔樓的。此外還要注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區的樓房布局是否有利于在夏季引進主導風，保證風路暢通。一些多層或板樓，從戶型設計上看通風情況良好，但由于圍合過緊，或是背倚高大建筑物，致使實際上無風光顧。

　　第八招 看物業管理

　　買房時問問物業公司是否進入了項目，何時進入項目。一般來說，物業公司介入項目越早，買房者受益越大。

　　若在住宅銷售階段物業公司還沒有介入，開發商在物業管理方面做出許多不現實、不合理的承諾，如物業費如何低，服務如何多等等，待物業公司一核算，成本根本達不到，承諾化為泡影，購房者就會有吃虧上當的感覺。

　　物業管理是由具備資格的物業管理公司實施的有償服務，北京地區小區物業管理費標準因住宅等級、服務內容、服務深度而異。物業管理費都有哪些內容、冬季供暖費多少、小區停車位的收費標準、車位是租是賣等，買房前都應問清楚，以便于估算資金，量力而行。

　　其實，一些開發商將低物業收費作為賣點實在沒有什么可信度，因為物業收費與開發商根本沒有什么太大關系。項目開發、銷售完畢，開發商就拔營起寨、拍拍屁股走人了，住戶將來長期面對的是物業管理公司，物業管理是一種長期的經營行為，如果物業收費無法維持日常開銷，或是沒有利潤，物業公司也不肯干。一般來說，規模較大的社區能夠為餐館、超市、洗衣店、會所等項目提供充足的客源，住戶也相對容易得到穩定、完善和低價的物業服務。如果購房者還是難以承受每月數百元的固定支出，建議干脆選擇經濟適用房項目，因為經濟適用房的物業收費標準很低，而且受政策的嚴格控制。