無論是新一輪土地拍賣熱潮，還是熱點(diǎn)城市樓市的大幅回暖，抑或是高杠桿擴(kuò)張的房企，每一個(gè)行業(yè)變化背后預(yù)警的多維度風(fēng)險(xiǎn)，正引發(fā)一場(chǎng)“查漏補(bǔ)缺”的嚴(yán)監(jiān)管。

  “對(duì)銀行而言，這類窗口指導(dǎo)一直都存在，一般由相關(guān)部門直接下達(dá)到總行。比如去年底，國家發(fā)改委就曾對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率有過明確要求，超過85%不能進(jìn)行境外發(fā)債。”談起近期的融資監(jiān)管，張雨說。

  張雨是一家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)對(duì)公業(yè)務(wù)的資深工作人員。5月底，坊間傳出一則監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場(chǎng)融資的消息，隨之而來的，是一份被暫緩公開市場(chǎng)融資業(yè)務(wù)的企業(yè)名單，碧桂園、恒大、融創(chuàng)、招商、陽光城、金地、旭輝等房企均分列其間。

  張雨第一時(shí)間從網(wǎng)上關(guān)注到這份名單，不過他稱，目前尚未看到這份名單下發(fā)。在一家國有銀行負(fù)責(zé)開發(fā)貸業(yè)務(wù)的鄭旭(化名)這些天也同樣與同事討論到這份名單，“我們目前還沒收到正式的窗口指導(dǎo)，但接下來如果碰到名單中的房企申請(qǐng)貸款，我們會(huì)小心一點(diǎn)，仔細(xì)權(quán)衡。”

  無論是新一輪土地拍賣熱潮，還是熱點(diǎn)城市樓市的大幅回暖，抑或是高杠桿擴(kuò)張的房企，每一個(gè)行業(yè)變化背后預(yù)警的多維度風(fēng)險(xiǎn)，正引發(fā)一場(chǎng)“查漏補(bǔ)缺”的嚴(yán)監(jiān)管。

  6月20日，大連銀保監(jiān)局發(fā)布行政處罰信息，工行大連分行因貸后管理不到位，導(dǎo)致個(gè)人質(zhì)押貸款流入房地產(chǎn)被罰款30萬元。今年以來，上市房企群體受到了歷史鮮見的交易所高密度問詢。從地方政府到交易所，再到金融監(jiān)管層，管控嚴(yán)令持續(xù)“打補(bǔ)丁”，層層筑牢房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控線。

  層層筑牢風(fēng)控線

  時(shí)隔一年半，泰禾集團(tuán)董事長黃其森終于現(xiàn)身媒體的視野。他率領(lǐng)的泰禾，曾以“地王收割機(jī)”和“院子”系豪宅產(chǎn)品聞名，但過去一段時(shí)間卻因資金鏈問題站上輿論風(fēng)暴中心。

  2015-2016年是這家閩系房企的高光時(shí)刻，在深圳、杭州、佛山、廈門等多個(gè)一二線城市的公開招拍掛市場(chǎng)上，泰禾屢屢奪下高價(jià)“地王”。黃其森為此匹配的另一動(dòng)作是，與100多家金融機(jī)構(gòu)合作，“誰給的利率低，我就給誰做。”

  但2016年下半年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇調(diào)控加碼，激進(jìn)囤下的高價(jià)地塊去化艱難；隨后地產(chǎn)金融又面臨“控制杠桿”的嚴(yán)監(jiān)管。“從2016年下半年到現(xiàn)在，不要說拿地王，公開市場(chǎng)我?guī)缀醵疾蝗チ耍@幾年就靠合作、并購了。”黃其森說。

  “攻城略地”的背后，向來離不開融資“輸血”。泰禾在拿地戰(zhàn)略上的前后改變，是過往四年土拍市場(chǎng)及融資環(huán)境的折射，也是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)觀察維度。

  從2019年4月份開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)又掀起新一輪土拍熱潮。中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月17日，全國40個(gè)熱點(diǎn)一二線城市合計(jì)賣地金額高達(dá)1.4萬億元，同比上漲了20.7%，杭州、蘇州、天津、武漢等熱點(diǎn)二線城市在這一輪賣地中領(lǐng)跑。

  房企拿地的勢(shì)頭更是有增無減，截至5月20日，已經(jīng)有31家房企拿地過百億，其中13家拿地甚至超過200億元。

  房地產(chǎn)融資規(guī)模小幅上升是此輪土拍升溫的一個(gè)主要原因。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66689億元，同比增長7.6%。

  張雨所在的銀行，房地產(chǎn)大類的貸款占比高達(dá)50%-60%。“上半年還未結(jié)束，我們行房地產(chǎn)類貸款已經(jīng)爆表。這導(dǎo)致我們下半年的房地產(chǎn)大類貸款額度進(jìn)一步縮減，只能重點(diǎn)推非房類貸款了。”他表示。

  越來越多維度的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)被暴露到聚光燈之下，盡管始終處于嚴(yán)監(jiān)管狀態(tài)，但從地方政府到交易所再到監(jiān)管層，還是層層著手，進(jìn)一步筑牢房地產(chǎn)內(nèi)部那道風(fēng)險(xiǎn)防控線。

  “高價(jià)地”和“掃貨王”

  “土地潮”與“高價(jià)地”之于房企，就像第一張多米諾骨牌。以泰禾為例，過去連續(xù)七年，其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)數(shù)，買地等經(jīng)營支出常年大于當(dāng)年項(xiàng)目銷售回款。

  在這樣的大背景下，無論是地方政府、交易所，還是監(jiān)管層，他們的重拳出擊都是有的放矢。比如，為了應(yīng)對(duì)這一輪土拍中頻頻出現(xiàn)的“高價(jià)地”和“提前鎖定地塊”常態(tài)，短短一個(gè)月間，蘇州、東莞等城市先后對(duì)土拍游戲規(guī)則“打補(bǔ)丁”。

  而“近期在公開市場(chǎng)拿地活躍的房企”以及“高價(jià)地”，也是上述監(jiān)管部門收緊部分公開市場(chǎng)融資的兩大對(duì)象。

  事實(shí)上，金融機(jī)構(gòu)對(duì)這兩大對(duì)象的警覺并非剛剛開始。按照規(guī)定，無論是商業(yè)銀行、還是信托機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。因此，這兩類金融機(jī)構(gòu)所針對(duì)的房地產(chǎn)貸款必須以項(xiàng)目為單位。

  關(guān)于高價(jià)地項(xiàng)目的貸款申請(qǐng)，銀行在過往操作中早已建立起一套系統(tǒng)化的判斷程序。“我們更青睞拿地成本較低、區(qū)位較好、業(yè)態(tài)規(guī)劃比較完善，特別是以住宅產(chǎn)品為主、盈利空間較大的項(xiàng)目。至于寫字樓或商業(yè)項(xiàng)目，我們相對(duì)更謹(jǐn)慎一點(diǎn)。”張雨說，但他們不會(huì)完全因?yàn)轫?xiàng)目是地王就暫停貸款，“還是會(huì)先測(cè)算項(xiàng)目的內(nèi)部收益率，只要收益率符合要求，依然可以通過審批。”

  鄭旭所負(fù)責(zé)的開發(fā)貸，也以項(xiàng)目的利潤率作為首要考量指標(biāo)。“是不是地王項(xiàng)目，其實(shí)并不是我們關(guān)注的重點(diǎn)。”

  鄭旭與他的團(tuán)隊(duì)，在接到項(xiàng)目貸款申請(qǐng)之后，通常要進(jìn)行一番深入調(diào)查，內(nèi)容包括周邊同類項(xiàng)目現(xiàn)有市場(chǎng)售價(jià)、整個(gè)工程造價(jià)、項(xiàng)目開發(fā)周期、融資成本等，從而提前推算出后期利潤率。“只要收益能覆蓋得過成本，那就沒問題。如果周圍市場(chǎng)價(jià)僅3萬元/平方米，項(xiàng)目的拿地價(jià)格已經(jīng)達(dá)到2.5萬元/平方米，這種情況下，項(xiàng)目后期可能出現(xiàn)虧損，我們持相對(duì)保守態(tài)度。”

  不過，高價(jià)地注定了產(chǎn)品后期定位必須高端化，一旦市場(chǎng)調(diào)控周期出現(xiàn)，去化情況的不可把控往往影響銷售回款。一位信托公司的運(yùn)營人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，他們公司一般不太碰地王項(xiàng)目，畢竟還款還是要看未來銷售情況，萬一受到政府限價(jià)政策影響或者市場(chǎng)回調(diào)就不太好。

  作為房地產(chǎn)項(xiàng)目背后的開發(fā)者，房地產(chǎn)企業(yè)同樣一早被列入金融機(jī)構(gòu)的重點(diǎn)防控之中。從銀行層面上來看，國有控股房企、TOP20房企，或者是在單個(gè)城市里擁有豐富的土地儲(chǔ)備、拿地均價(jià)較低的房企，都是優(yōu)先選擇合作的對(duì)象；而對(duì)于信托機(jī)構(gòu)而言，大型房企比如萬科基本不會(huì)考慮采用信托貸款，太小的房企信托機(jī)構(gòu)一般看不上，他們更青睞合作的是二線藍(lán)籌類房企，一般位列TOP100，集中布局二線及強(qiáng)三線城市。“那些拿地、開發(fā)激進(jìn)，或者資產(chǎn)負(fù)債率比較高的房企，我們很謹(jǐn)慎。”張雨所在的銀行，從今年起基本暫停了閩系房企的貸款申請(qǐng)。“他們比較激進(jìn)，雖然也很想跟我們行合作，但我們現(xiàn)在還是以觀望為主，哪怕是以前合作過的企業(yè)。

  交易所史上最密集問詢

  拿地問題指向的，終究還是房企的資金情況。與往年有所不同，今年年報(bào)季剛過，泰禾、金科、新城控股、大悅城、陽光股份等多家房企就接連遭受深交所、上交所的“拷問”，問詢的重點(diǎn)主要關(guān)乎現(xiàn)金流、杠桿率、償債能力、盈利水平等幾大關(guān)鍵指標(biāo)。

  交易所的監(jiān)控邏輯聚焦在資金安全上，背后的原因在于貨幣政策已連續(xù)12個(gè)月寬松，流動(dòng)性充裕。近期房企融資規(guī)模回升，各主要融資渠道成本均有小幅下降——這是恒大研究院對(duì)今年第一季度房企融資環(huán)境的一個(gè)判斷。

  幾乎與交易所的問詢同個(gè)時(shí)間點(diǎn)，監(jiān)管層的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)已經(jīng)進(jìn)一步強(qiáng)化。6月中旬，在第十一屆陸家嘴論壇上，“地方必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題”被銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在旗幟鮮明指出來。他說，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占了信貸結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步降低，也助長了房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為。

  這番話祭出之前一個(gè)月，一份由銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)的《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(以下簡稱“23號(hào)文”)率先吹響了警報(bào)。

  “表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資”、“未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資”、“個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房”、“資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”、“并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)”等幾大類過往“曲線”融資方式又被監(jiān)管部門重新點(diǎn)名。

  伴隨而來的動(dòng)作頗為震撼，上海銀保監(jiān)局、山東銀保監(jiān)局、聊城銀保監(jiān)分局等相繼對(duì)違規(guī)向房地產(chǎn)市場(chǎng)提供融資的金融機(jī)構(gòu)開出多張金額巨大的罰單。

  房地產(chǎn)融資不會(huì)開閘放水

  去年發(fā)行了九期超短期融資券的富力地產(chǎn)，新近取消發(fā)行本年度第五期超短期融資券。6月19日，上海清算所的披露公告顯示，富力地產(chǎn)一筆發(fā)行金額為5億元、上限為10億元的超短期融資宣告取消發(fā)行，原因?yàn)楹侠斫档桶l(fā)行利率，控制融資成本，日后將擇機(jī)發(fā)行。

  這是最近房企在信用債融資上受挫的一個(gè)側(cè)影。目前，房企發(fā)行的公司債，只能用于償還原有公司債，且不得用銀行間票據(jù)償還。發(fā)行用途受限，這部分融資的資金也就未能大量流向房企。

  在傳統(tǒng)融資之外，創(chuàng)新融資方式之一的ABS更早遭遇“滑鐵盧”，今年1月底2月初，根據(jù)同策研究院的統(tǒng)計(jì)，短短不到半個(gè)月有6個(gè)房地產(chǎn)類ABS被中止審核，其中不乏發(fā)行金額高達(dá)200億元的大額度ABS融資計(jì)劃。

  更直接的銀行開發(fā)貸也對(duì)房企提升了門檻。張雨表示，銀行的房地產(chǎn)貸款額度，每每在3月份就趨于緊張了。4-6月，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的審批肯定會(huì)更加嚴(yán)格。

  值得關(guān)注的是，由于交易結(jié)構(gòu)靈活、資金使用便利、數(shù)額巨大，信托貸款曾是房地產(chǎn)解決資金“燃眉之急”最倚賴的非標(biāo)準(zhǔn)化融資手段之一。但自從2018年資管新規(guī)出爐之后，這一業(yè)務(wù)也正遭遇“圍堵”。

  一個(gè)顯著標(biāo)志是，按照規(guī)定，2020年之前各大銀行必須對(duì)內(nèi)部的房地產(chǎn)非標(biāo)融資業(yè)務(wù)進(jìn)行縮表清理。多數(shù)大銀行早于去年開始清退不合規(guī)的房地產(chǎn)非標(biāo)業(yè)務(wù)，很多房企的信托貸款到期之后無法續(xù)批。

  一家港股上市房企負(fù)責(zé)非常規(guī)融資工作的融資人士稱，5月以來監(jiān)管層的一系列動(dòng)作對(duì)金融機(jī)構(gòu)和房企確實(shí)產(chǎn)生了影響，“比如信托機(jī)構(gòu)，更加趨于謹(jǐn)慎。”

  上述信托公司此前對(duì)于房企申請(qǐng)貸款設(shè)置的基本條件是，項(xiàng)目公司股權(quán)必須全部質(zhì)押，由項(xiàng)目所在的房地產(chǎn)集團(tuán)擔(dān)保，至少一半以上的項(xiàng)目還要求將土地進(jìn)行抵押。從去年起，他們公司還增加了銀行賬戶監(jiān)管，專門監(jiān)管銷售回款資金。“除基本戶之外的賬戶，能加復(fù)核優(yōu)盾的全部加，我們持復(fù)核優(yōu)盾，全部一般戶都要加上我們?nèi)藛T的印鑒。”他說，畢竟最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的情況越來越多。

  “寬貨幣能否傳導(dǎo)至寬信用，取決于兩個(gè)因素：一是監(jiān)管力度是否嚴(yán)格，這決定信貸投放的難易程度；二是信貸需求是否旺盛，這反映融資意愿和融資能力。”恒大研究院在報(bào)告中表示，2019年4月中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)融資不會(huì)開閘放水，在正規(guī)渠道上，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)產(chǎn)生巨量的信用創(chuàng)造。