6月19日，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)杜鵑，在“2019中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年會(huì)”上透露，目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在起草加強(qiáng)中介市場(chǎng)管理的法律法規(guī)，推動(dòng)《住房租賃條例》的立法，并準(zhǔn)備在今年出臺(tái)。

  此前的5月11日，國務(wù)院辦公廳公布的《國務(wù)院2019年立法工作計(jì)劃》，明確了立法項(xiàng)目及負(fù)責(zé)起草的單位。在42件擬制定、修訂的行政法規(guī)中，住建部負(fù)責(zé)起草的三個(gè)條例之一，就包括《住房租賃條例》。

  兩年前的2017年5月19日，住建部公布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》，向社會(huì)公開征求意見。我認(rèn)真看了全文，有點(diǎn)失望。條例涉及住房租賃的內(nèi)容，過于簡(jiǎn)單，與2011年2月1日起施行的《商品房屋租賃管理辦法》相比，也沒有看到什么突破。

  法律界和房地產(chǎn)界的專家普遍認(rèn)為，從監(jiān)督管理、規(guī)范的內(nèi)容來看，租賃、銷售兩者差異較大，不宜將不同內(nèi)容的監(jiān)督管理放在一部行政法規(guī)中進(jìn)行規(guī)范，而建議就住宅租賃、住宅銷售分別立法。

  從后來的反饋看，條例起草單位應(yīng)該是接受了這一建議，因此就有了將《住房租賃條例》拆分為《住房租賃條例》和《住房銷售管理?xiàng)l例》的立法動(dòng)因。在2018年國務(wù)院立法計(jì)劃里，就出現(xiàn)了《住房銷售管理?xiàng)l例》和《住房租賃條例》的名稱。

  不知何故，《住房銷售管理?xiàng)l例》沒有出現(xiàn)在2019年的國務(wù)院立法計(jì)劃里，《住房租賃條例》則繼續(xù)了它的立法進(jìn)程，而杜鵑透露了更進(jìn)一步的信息：準(zhǔn)備今年出臺(tái)。

  《住房租賃條例》的立法，有著較為迫切的現(xiàn)實(shí)需求。核心在于，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出了房住不炒、租購并舉的指導(dǎo)原則。

  雖然實(shí)行住房商品化以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，但客觀而言，與繁榮的商品房買賣市場(chǎng)相比，租賃市場(chǎng)尤其是住房租賃市場(chǎng)是一條短板。住房租賃市場(chǎng)需求龐大，但發(fā)展緩慢、管理落后，已對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了制約。

  住房租賃立法，對(duì)普通承租人（租客）來說，最關(guān)心的無非是租金和相關(guān)權(quán)利。其中的租賃權(quán)利，不僅僅指涉房屋本身，而更多是它的社會(huì)屬性、公共屬性。

  2016年5月17日國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》提出，非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

  這一條被輿論視為承租人住房租賃權(quán)利的重大突破。甚至有專家稱之“租購?fù)瑱?quán)”。所謂的“同權(quán)”，就是享受與購房樣等的基本公共服務(wù)保障。 多年來，我們呼吁給租賃住房賦權(quán)，就是希望賦予它這些公共服務(wù)權(quán)利。

  必須承認(rèn)，在現(xiàn)有的城市戶籍管理制度下，要實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)難度很大。北京市在2017年8月發(fā)布的相關(guān)文件提出，承租人為非京籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。這已經(jīng)是一個(gè)不小的進(jìn)步，但實(shí)事求是地說，與真正的租購?fù)瑱?quán)還有一定距離。

  6月17日傳來另一條重大消息。國家發(fā)改委就宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況舉行新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)改委新聞發(fā)言人孟瑋表示，要打通在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等重點(diǎn)群體的落戶通道，積極推進(jìn)建檔立卡農(nóng)村貧困人口落戶，允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶，確保有意愿、有能力、有條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市應(yīng)落盡落、便捷落戶。

  劃重點(diǎn)，“允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶”。如果租房允許落戶，就能享受戶籍人口的義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)。這是給租賃住房賦予的最大也是最核心的權(quán)利。我個(gè)人期望，相關(guān)條款能夠?qū)懭搿蹲》孔赓U條例》。

  當(dāng)然，對(duì)京滬這類特大城市，允許租賃房屋的常住人口都能落戶，在現(xiàn)有情況下很難實(shí)現(xiàn)。全國政協(xié)常委、經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民的一個(gè)建議，值得參考。6月11日他在中國城市高質(zhì)量發(fā)展研討會(huì)上說，放寬戶籍的管制，超大城市政策要精細(xì)化，只限制人口落戶中心城區(qū)。言外之意是說，在中心城區(qū)之外，可以放寬落戶條件。我想這應(yīng)該包括租賃房屋的常住人口落戶。

  《住房租賃條例》應(yīng)該是一部賦予承租人基本公共服務(wù)權(quán)利的法規(guī)。唯其如此，房租不炒、租購?fù)瑱?quán)才落到了實(shí)處，住房租賃市場(chǎng)才能切實(shí)得到發(fā)展，房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制才能真正建立起來。