今年以來，北京、深圳、廣州、南京、杭州等多個樓市熱門城市傳出房貸利率松動乃至下調的消息。而房貸利率的松動也直接帶動了樓市的回暖。

  但在“房住不炒”的政策基調下，監管部門依然時刻關注房價的走向，并做出預警提示。

  5月18日，住房和城鄉建設部（下稱“住建部”）在4月19日對6個城市樓市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了房價預警提示。

  隨著監管層的警示和調控加碼，房貸平均利率在連續多個月下降之后，5月多地出現上升態勢。21世紀經濟報道記者采訪中發現，北上廣深等一線城市目前房貸利率處于暫時穩定狀態，此輪房貸利率的上升趨勢目前主要出現在二三線城市，而監管部門此輪點名的城市也主要為二三線城市。

  過快回溫的樓市

  21世紀經濟報道記者采訪中發現，隨著房貸利率的松動，樓市回溫，而在部分二三線城市，這種回溫開始出現了“過快”與“過熱”。

  5月18日住建部點名四座城市，均在近年樓市表現“不俗”。其中，“強二線”城市蘇州比較具有典型性，因其東臨上海又產業密集，近3年來在國家穩樓市的情況下依然只漲不跌，甚至都沒有橫盤過。

  一位蘇州從事房產相關行業的人士對21世紀經濟報道介紹，目前蘇州城區實行的限購政策是2016年10月制定的，本市戶籍家庭禁購第四套房，外地家庭禁購二套房并且在購置首套房時提供其他附加條件。

  在首付比例方面，也從“房住不炒”的大方向下進行了調整：首套房最低首付30%；二套房首付最低50%，但是有一套房且房貸還沒有結清的，申請商貸的首付比例從50%調高到了80%；家庭購置第三套住房，則不發放商業貸款。

  雖然購房資格和首付比例較為嚴格，但是蘇州近年來房價上升明顯。根據蘇州克爾瑞數據，今年一季度蘇州市區商品住宅成交面積169萬平方米，同比增長21%；成交均價20907元/平方米，同比上漲8%。4月份單月，蘇州商品住宅成交面積105萬平方米，環比增加58%，同比增加81%；成交均價更是漲至21881元/平方米，環比上漲6%，同比上漲10%。

  “2019年這四個多月，園區二手房單價上漲4000屬于正常現象，有些小區因地段好，直漲1萬多。”一位蘇州居民表示。

  但即使如此也未能阻擋蘇州樓市的繼續火熱。“蘇州園區里最低的新房也要3.5萬元一平，高一點的在5-6萬元。有些新盤要看樣板房，先要查卡里有沒有700萬。現在園區的新盤基本都要全款，就這樣搶也搶不到。”一位沒有搶到房的蘇州本地居民表示，新房供應完全跟不上市場需求，“一個樓盤，猶豫了一天就沒買上，因為那天去化率100%。”

  與此同時，4月以來部分當地銀行下調了房貸利率水平，以往普遍上浮25%的情景已經不再出現，并且放款有所提速。

  根據融360統計，蘇州地區監測的17家銀行分（支）行中，9家銀行都在4月份下調了首套房貸款利率，所有銀行最低可執行利率都不超過基準的1.2倍，最低為基準上浮10%。其中，首套房貸最低可執行利率仍為基準上浮15%的有4家銀行，10家銀行基準上浮10%，3家銀行基準上浮18%。

  蘇州央行信貸科人士對21世紀經濟報道表示，今年1-4月蘇州的住房信貸較為平穩，尚未出現大幅波動。目前對房地產開發貸也尚未出臺政策收緊。

  除蘇州外，佛山、南京、杭州等二三線城市也于今年1-4月相繼下調了房貸利率，并在下調后保持了一段時間的平穩。

  以佛山為例，21世紀經濟報道記者從佛山地產中介和多家銀行處獲悉，佛山的房貸利率自今年3月份出現了整體下調之后，近2個月來一直保持相對穩定。即首套房貸利率主流上浮10%，二套房上浮15%~20%。而在3月以前，佛山房貸主流首套房利率是上浮15%。

  房貸利率拐點或將到來

  但樓市過熱的情況在最近遭遇了調控加碼。從目前21世紀經濟報道記者了解到的情況看，這一調控或將從房貸利率和當地政策都有所體現，房貸利率連續下行的拐點或將到了。

  以蘇州為例，在連續火熱后，蘇州出臺多項政策調控樓市。5月11日，蘇州市政府出臺《市政府關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》，對蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域新建商品住房實施限制轉讓措施，購房人自取得不動產權證之日起，滿三年后方可轉讓。對于蘇州工業園區全域二手住房，購房人通過二手住宅市場交易新取得不動產權證滿五年后方可轉讓。

  5月16日，蘇州工業園區調控再度加碼，用于申請入學的住宅，從“五年一學位”調整為“九年一學位”，這也是2019年全國第一個學區房收緊的政策。

  同時，部分城市房貸利率開始出現上行趨勢。

  整體來看，北上廣深四大一線城市房貸利率較為穩定。但值得注意的是，21世紀經濟報道記者從深圳某地產中介處獲悉，深圳某大行房貸業務在近期處于暫停階段，主要原因或許與額度有關。

  “市場理解的話應該是上半年額度用盡，對外或許會說正常開展，實際就是需要排隊。但其他行目前放貸情況均正常，也暫時沒有上調利率的趨勢。”該人士指出。

  而二三線城市的房貸利率明顯較一線城市更具波動性，而利率波動性在二套房更加明顯。

  以此次住建部預警提示的南寧市為例。自2017年以來，南寧首套房貸利率從基準利率九折優惠一路走高，2019年2月起南寧多家銀行陸續下調了首套、二套房的房貸利率，主流房貸利率為首套利率上浮20%，二套上浮25%-30%。

  但在近期，南寧多家銀行的二套房利率出現上調，其中某股份行在南寧的二套房利率從此前的25%上調至40%。

  合肥也在5月出現了部分銀行房貸利率的上調。在目前首套房房貸利率主流上浮20%的基礎上，部分股份行上調至25%。部分銀行的放款速度也出現了下滑。

  但也有利率在近期松動的城市，如長沙和武漢。

  華南某二線城市股份行個貸業務人士指出，利率上調或者下行對二三線城市的樓市來說通常敏感度沒有一線城市那么高。所以二三線城市的房貸利率可能會更加“個性化”，更多受到銀行的額度、業務側重、市場多方因素影響，不同銀行存在一定差異。

  他認為，近期二三線城市整體樓市回溫明顯，但如果回溫過快，在整體政策指導下，大概率會影響目前的利率整體下行的趨勢。尤其對于非剛需的購房者，二套房利率的波動影響更大。未來不排除上調利率尤其是二套房利率的可能性。