網友圓滾滾的寄幾：丁總，近來時常看到關于“小陽春”的新聞，各地調控政策也感覺略有放松，接下來整個市場是否能走向全面回暖？

　　丁祖昱：2019年開年以來，各地調控“松綁”、70城房價上漲，部分城市土拍大熱等跡象，以及克而瑞的統計數據，都印證了一季度多數一二線城市同、環比都實現了正增長，二線城市新開項目的去化率也有所回升。

　　事實上，一季度的“小陽春”行情確有發生，3月份商品住宅成交環比上漲73%。但當前市場下行趨勢依舊保持，一線和部分二線先期階段復蘇回暖。從新房和二手房成交結構看，剛需和改善自住需求支撐了當前的復蘇之勢。這一波上漲，動因在于信貸寬松疊加調控政策的實質松動，房價上漲恐慌預期推動了觀望剛需的釋放，待需求“消耗”后，市場或將復歸常態。

　　網友和你在一起：最近，發改委給出了“放寬落戶不等于放松樓市調控”的論調，對此，丁總您怎么看？

　　丁祖昱：國家發改委發展戰略和規劃司司長陳亞軍6日表示，放寬落戶并不等于要放松房地產調控。不管戶籍制度怎么改，都要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位不動搖，保持房地產市場平穩健康發展。城市既要滿足剛性和改善型住房需求，又要堅決避免投機者借機鉆空子，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制，防止房價大起大落。

　　在我看來，此時發改委站出來發表這樣的言論，目的是“穩定軍心”。當下，房地產市場最重要的工作就是尋求“穩定”，無論是房價、地價還是預期。我們很容易會發現，無論任何區域、交通、人才等方面的政策出臺，人們習慣性將其與房地產掛鉤，引發房價上漲預期。

　　事實上，人才落戶政策的出發點，在于通過吸引人才，提升城市的核心競爭力，同時滿足了剛需和剛改客群，當然對地方房地產確有一定的拉升作用，但地方政府是否打著人才落戶的幌子放松樓市調控，我看未必完全是，還需從城市的全局來看，比較相關的配套性政策。“人才”的競爭，才是城市未來的競爭。

　　網友這個大叔不太冷：買房后，“以租還貸”是一種較為穩妥的理財方式嗎？

　　丁祖昱：以目前的房價和房租水平，國內大多城市的租金收益率在3%以下，低于房貸利率，單純“以租還貸”并不現實，尤其是在一線城市和部分二線城市。

　　在自住房源充足的情況下，“以租養貸”倒是未嘗不可，這也是一種常見操作方式。但將房貸完全寄托于租金收入，除非未來房價出現明顯上漲，否則從理財角度上看，多半是賠本買賣。正由于近些年房價的快速上漲，這種“以租養貸”的方式，才讓大家產生一種“穩妥”的錯覺。在未來，如果房價可以保持一個相對穩定的水平，隨著租金的不斷上漲，可能會越來越“穩妥”。