4月以來，全國樓市成交出現分化。一線城市經歷樓市“小陽春”后，觀望情緒濃厚，成交量環比下降，價格基本穩定。二線熱點城市呈現“量價齊升”態勢，多數三四線城市則“量價齊跌”。土地市場成交繼續活躍，多個地區土地溢價率超過30%。租房市場方面，租金整體持續走高。

  三四線城市量價齊跌

  58同城、安居客發布的報告顯示，一季度的“小陽春”行情讓樓市復蘇節奏快于預期。4月份，北上廣深一線城市房價保持穩定態勢，二手房市場保持回暖。南京、杭州等熱點二線城市房價向一線城市靠齊；在吸引人才的政策推動下，部分二線城市房地產市場熱度提升。

  中原地產首席分析師張大偉表示，4月以來，全國樓市成交量和成交價都出現了分化。一線城市量價上漲乏力，成交量環比出現不同程度的調整。但相比2018年4月，多數地區成交量依然上漲明顯。二線熱點城市在土地市場火爆、人才落戶新政等刺激下，保持“量價齊升”態勢。多數三四線城市經歷“小陽春”后，價格在階段性高點后，出現“量價齊跌”的現象。

  國家統計局數據顯示，2019年3月，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，二手住宅銷售價格同比上漲0.5%。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲12.2%，二手住宅銷售價格同比上漲8.2%。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11.4%，二手住宅銷售價格同比上漲8.4%。

  在一線城市中，北京地區受共有產權房和限競房集中入市的影響，4月呈現“量升價跌”態勢。中原地產數據顯示，北京地區4月份新建商品房總成交套數為7371套，同比增加5190套。總成交額為316.79億元，是上年同期的2.57倍；去除回遷房，4月份合計成交262.02億元，環比下降11%；成交均價40302元/平方米，與3月份基本持平，同比下降6000元/平方米。

  進入5月，北京地區樓市出現了一定程度的觀望情緒。北京市住建委數據顯示，“五一”假期期間，北京市新建商品住宅網簽124套，二手住宅網簽134套，新建商品住宅與二手住宅網簽量總共不足300套，創2015年以來同期網簽水平新低。

  2015年-2019年“五一”假期期間，北京地區合計簽約2559套。其中，2016年商品房和二手房合計簽約1085套，2017年簽約528套；2015年和2018年分別為373套和315套。而2019年僅為258套。

  諸葛找房數據研究中心分析師國仕英對中國證券報記者表示，今年“五一”假期盡管有4天，但北京住宅網簽量仍不及往年3天的網簽量。一方面，假期較長大部分人員選擇外出旅游，市場需求減少。另一方面，在嚴格調控的背景下，市場觀望情緒濃厚。

  從上市房企發布的4月份銷售業績看，分化依然持續。截至目前，10余家上市房企發布2019年前4月銷售業績，分化明顯。部分中小房企銷售數據上漲明顯，龍頭房企延續一季度銷售降溫態勢，布局三四線城市的企業尤其明顯。相比之下，布局一二線城市的龍頭房企4月份銷售業績回暖。

  以中國金茂為例，2019年4月份簽約銷售金額為127.92億元，同比增長27.66%；實現簽約銷售建筑面積約76.72萬平方米。1-4月份累計取得簽約銷售金額411.21億元，同比下降15.5%；累計簽約銷售建筑面積約201.88萬平方米。

  土地市場升溫

  中原地產研究中心統計數據顯示，截至4月30日，全國50大熱點城市合計賣地1.16萬億元，與上年同期基本持平。其中，前3月同比下降10%，4月賣地數量明顯增加。

  4月以來，以二線城市為代表的土地市場開始升溫，土地溢價率有抬升苗頭。蘇州、杭州、武漢、廣州等熱點城市4月份土地市場活躍，土地出讓加速，帶動土地成交市場整體活躍。2019年以來，38個城市合計出讓土地金額超過100億元。其中，杭州出讓土地781億元，位列第一。北京、天津、上海、重慶等8個地區土地出讓金額均超過300億元。

  不少地區土地成交溢價率較高。4月1日，廣州出讓4塊宅地、1塊商務用地、1塊工業用地，起拍價合計約為66億元，成交價約87億元，溢價率達31.82%。4月2日，蘇州出讓太湖新城一宗住宅用地，最終成交價為16.77億元，樓面價1.73萬元/平方米，起拍單價為1.27萬元/平方米，溢價率達36.11%。

  中原地產首席分析師張大偉表示，2018年，土地市場持續調控，降溫明顯，部分企業拿地較少。今年以來，融資壓力有所緩解，部分企業開始進入土地市場搶地，土地市場開始復蘇。部分熱點城市土地市場明顯活躍，溢價率有所上升。從全國的情況看，土地市場依然平穩。2019年以來，全國多個城市土地成交依然低迷，特別是一線城市。

  對于未來走勢，58安居客房產研究院首席分析師張波指出，樓市已經從年初的下探行情演化為小幅回暖。政策信號值得關注，不排除后續政策出現微調收緊的可能。

  房租價格走高

  租房市場價格整體持續走高。諸葛找房數據顯示，全國大中城市2019年4月均價超過44元/平方米/月，為今年以來最高水平。在一二線熱點城市中，除三亞租賃淡季租金持續下跌外，幾乎全面上漲。

  其中，一線城市平均租金達到83.87元/平方米/月，漲幅擴大。不同戶型的月租金表現各異：北京小面積房源價格上漲，90平方米以上的大戶型租金下跌；上海普遍租金上漲，但50-70平方米的小兩居漲幅最小；深圳、廣州大面積高端房源租金上漲明顯。

  相比之下，杭州、成都等地區租賃需求迭代升級明顯。50-70平方米房源成交占比收窄，而90-140平方米租房占比擴大。結合各面積段價格漲跌幅情況來看，上述地區90-140平方米的房源租金普遍下跌，50-90平方米的普租房源價格更為堅挺。

  針對熱點城市租金普遍上漲的原因，業內人士稱，大量資本涌入租房市場，抬升了租房市場整體價格。近年來，長租公寓搶灘布局熱點租賃城市，大量小面積開間整租入市；同時，買賣市場受政策調控影響較大，房東在房價滯漲的壓力下，有通過租金上漲獲益的驅動力。