4月12日，中國商業地產行業發展論壇2019（第十六屆）年會在蘇州舉行。本屆年會以“新形勢 新思維 新動能”為主題，匯聚行業巨擘，共話新形勢下的商業地產發展之路。樂居財經作為首席合作財經媒體全程參與，現場對話行業領袖。

  在回答樂居財經關于房地產的走勢跟年初的預測整體下行的走勢是否保持一致，接下來面對的壓力是什么的問題，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，住建部提出了最有權威的文章，地價與房價，我再加兩個穩，穩銷售、穩投資。不僅是從房價的角度，實際上現在房價的擔憂，我覺得并不是很大。不會出現大起大落的現象，現在可以這么說。2019年可能是最困難的一年，現在看來，很可能的趨勢是前面低后面穩，2月份的數據很明顯，就是下行。各地從去年9月份三季度以后，明顯看到銷售的驟降，和去年同比都下行了。到了2月，下行的更多一點。這是一個習慣，我們過去對周期不太認識，始終希望往上走。并不是下降才是下行，我們經濟增長一直是6%以上的，實際上是下行，就是增長速度緩慢。總量上高了，有人說美國的經濟增長一個百分點，我們經濟增長三個百分點不一定趕上人家的增長，增量也不一定有人家多。

  第二就是我們周期性的下行，剛才說的中周期的飽和狀態和短周期處在下行階段，所以2019年是這樣的。但是也有差異，有回暖跡象，是不是年終以后會往上走呢？二手房的交易開始活躍起來。但是我們三四線城市還是下行當中，到去年的九十月份，剛好下行。北京上海2017年底就開始下行。整個房地產市場是波動性增長，所以我認為我的判斷合理，具體的發展態勢還是比較吻合的。

  關于地產商去地產化，顧云昌認為，有的人少持有資產，有的人是多元化經營，那不是真正的轉型，真正的轉型一定是提質增效。我們講轉型，轉型并不是轉行，我搞房地產開發的，其實不是搞房地產的，咱們叫多元化經營，不能叫轉型。真正的轉型還是搞房地產的，還是搞商業地產的，只不過他更加要提高他的品質、提高質量，要提質增效。升級就是產品的升級，管理模式的轉型和他的質量的提升、效率的提高，要轉型升級。

  關于未來開發企業的銷售跟持有物業占比問題，顧云昌表示，商業地產就是將來越來越多的人自持，從收購資產來經營，有這樣的公司，我經營能力強、運營能力強，因為開發商搞商業地產，他的開發能力強，造房子能力強，運營能力不強，所以他一定要把主要精力放到這來。就沒有一定的比例，就看各個公司，你在這方面強，你經營能力強，我不一定搞開發，我就收購好的資產。我開發能力強、經營能力不強，我自持早一點，談不上整個比例是多少。但最終不管是誰開發的，你開發不開發，最終要經營。資產收購者，他經營能力更強，他才有資格去收購。

  關于當下做好投資經營產業的難點問題，顧云昌認為，商業地產的經營環境要比住宅地產復雜得多，住宅地產就是面對著C端，他是通過商家服務滿足C端，所以他必須了解商家，更要了解消費者，結合起來才能經營。過去商業地產在經營過程當中，光重視商家，哪個商家有經營能力，哪個品牌好，我必須要管到消費者，為老百姓服務。從C端抓老百姓服務，再到商家來。商家經營不好，沒研究到消費者。消費者的消費需求是什么，有沒有提供消費者真正的場景，如果做到了，商家自然而然能夠吸引人。而關于住宅地產的難點，顧云昌表示，最大的難點就是市場波動當中如何平穩的過去。現在都向大公司集中，實際上大公司對資金鏈的把握上，資產負債方面比較好。反過來被收購的都是經營能力強，他就是沒有很好的把握周期，資金鏈斷裂。

  談到蘇州的地產發展，顧云昌說，上有天堂，下有蘇杭，古代的園林，天堂般的環境，加上現代工藝化的水平，都是導致蘇州房地產市場蓬勃發展的景象。過去是住宅方便，現在生活水平的提高，對商業地產或者是新興產業地產需求越來越深，這是必然的。顧云昌認為蘇州的產業結構調整的比較好，無論是住宅地產還是產業地產，園區是很生態的，很看好蘇州的地產市場，無論是住宅市場還是商業地產市場。

  而目前開發商都在做智慧商業和智慧零售這種新趨勢，顧云昌也有自己的看法，他認為過去一個叫綠色，一個叫智能，現在又到智慧，智慧既包括了智能化、大數據、互聯網的概念，又包含了綠色的概念，從智慧城市到綠色發展，中國一個叫智慧城市，一個叫綠色發展，這兩個結合起來就是智慧的概念。任何一個行業發展創新，如果不用智慧，那就落后了，而且不可能有根本性的改變，這是必然的。但是真正要做到，不可能一下子很快。

  關于商業地產的發展前景，顧云昌認為，商業地產分兩個層面，生產性的服務載體和生活性的服務載體。生產性的，園區的倉儲廠房，也是產業地產，寫字樓也是生產。商業性的，生活服務性的，以商業地產為代表的，商業地產是早就有了，只不過逐步升級。而文旅是這幾年才出現的，發展不一樣。總終目的還是圍繞人服務。過去的養老地產也好、旅游也好，都是為了銷售。更需要的不是買房，而是買居住質量。所以說要轉換模式，比如三亞海南島，現在開發商依然是以賣房子為主的，什么時候能夠轉變成不是賣房子的，是賣時間。因為一般人到三亞一個月兩個月，最多半年。一年去一個月兩個月，平時都是空的，如果買個12個人，一個人一個月的話，價格多便宜。你可以投資，投資買房子，去租也行，但是必須有人經營，這就是一種生活模式的問題。康養、文旅都是這樣，所以這當中要轉換思路。

  對于推出全國中小城市全面放開戶籍是否會影響房價的問題，顧云昌表示，這次戶籍放開涉及100多個城市，對大城市是利好的，背后對整個房價的投資、銷售的拉動，對經濟的地方財政的支持，是有作用的。城市圈的作用更加廣大，這對我們將來產業結構的調整，都會起到很好的作用。