3月28日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布2019年2月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告（201903）》。報告認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場對于貨幣和政策因素極其敏感，在預(yù)期政策見底和融資環(huán)境向好的綜合作用下，2018年末的市場悲觀情緒被顯著削弱，2019年1-2月多數(shù)城市房價開始出現(xiàn)試探性上漲。緯房指數(shù)（原大數(shù)據(jù)房價指數(shù)，BHPI）大數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2019年2月，全國房價總體止跌回漲，上漲城市個數(shù)較快增加。142個樣本城市中，房價環(huán)比上漲城市94個，占樣本數(shù)的66.2%，比上月增加39個。不過在房價由跌轉(zhuǎn)漲的同時，重點(diǎn)城市二手住房成交量仍出現(xiàn)季節(jié)性回落。

  對于未來樓市的發(fā)展，報告預(yù)測一二線城市房價上漲壓力將平穩(wěn)緩慢釋放，而三四線城市局部“小陽春”或?qū)⑾恕蟾娼ㄗh，堅持“房住不炒”，防范房價大起大落。在保持樓市相對平穩(wěn)的前提下，穩(wěn)妥實(shí)施住房市場長效機(jī)制方案。

  一二線城市房價均告上漲，廈門止跌

  緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，一線城市整體小幅上漲，二線城市基本止跌回漲，而三四線房價總體止跌小漲，個別城市較快上漲。

  其中，一線城市房價平均環(huán)比上升1.07%，漲速比上月擴(kuò)大0.955個百分點(diǎn)。4個一線城市均出現(xiàn)小幅的上漲，其中北京環(huán)比上漲0.95%，漲速比上月擴(kuò)大0.04個百分點(diǎn)。上海在經(jīng)歷了連續(xù)20個月的持續(xù)下跌后，2月首次環(huán)比上漲了1.41%。深圳、廣州也止跌回漲，其中深圳環(huán)比上漲1.1%，廣州環(huán)比上漲0.82%。

  準(zhǔn)一線城市以微漲為主，房價平均環(huán)比上漲0.222%，環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大0.06個百分點(diǎn)。除重慶仍環(huán)比微跌0.22%外，其它準(zhǔn)一線城市均環(huán)比上漲。杭州、天津分別止跌微漲0.32%和0.26%，蘇州繼續(xù)環(huán)比上漲0.53%。

  二線城市房價基本止跌回漲，平均環(huán)比上漲0.393%，漲速比上月擴(kuò)大0.424個百分點(diǎn)。多數(shù)二線城市房價小漲或微漲，其中青島、濟(jì)南、西安、福州、南京等二線城市房價由跌轉(zhuǎn)漲。二線城市中，僅鄭州、長沙、東莞微跌或小跌，其中鄭州、長沙跌幅顯著收窄。經(jīng)歷了2018年的連續(xù)下跌后，廈門首次出現(xiàn)了連續(xù)3個月、成都出現(xiàn)了連續(xù)2個月的環(huán)比上漲。

  三四線城市總體止跌小漲，房價平均環(huán)比上漲0.33%，漲幅比上月擴(kuò)大0.502個百分點(diǎn)。118個三四線樣本城市中，上漲的城市為74個，比上月增加27個。廊坊（燕郊）、滄州、商丘、太倉、西雙版納等三四線城市房價上漲速度相對較快。茂名、連云港、柳州、馬鞍山、瀘州等城市房價下跌速度居三四線城市前列。

  報告認(rèn)為，房價出現(xiàn)“試探性”上漲，主要有兩個原因。一方面，整體住房市場融資環(huán)境得到改善。資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，“余額寶”等貨幣基金年化利率降至2.5%以下，部分城市首套房貸利率已經(jīng)降至基準(zhǔn)利率水平；另一方面，部分潛在購房者預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⑺蓜樱瑥亩鴮Ψ績r預(yù)期也由悲觀向謹(jǐn)慎樂觀轉(zhuǎn)變。隨著“一城一策”方略的進(jìn)一步落實(shí)，部分城市對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)，一些城市取消或弱化了限價、限售等輔助性調(diào)控手段，這同時也對市場預(yù)期產(chǎn)生了一定影響。

  “小陽春”將分化：一二線穩(wěn)中有升，三四線或退潮

  對于這次具有較大的政策試探性成份的“小陽春”， 報告主編、中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華接受《華夏時報》記者采訪時表示，如果未來核心調(diào)控政策不出現(xiàn)整體松動或轉(zhuǎn)向，一二線城市房價或?qū)⒁孕q或微漲為主，而三四線城市房價仍將穩(wěn)中有降。

  報告認(rèn)為，這次“小陽春”是房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)主體，借助1-3月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”，營造出樓市整體向好的氛圍。在再城市化背景下，一二線城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，住房供求矛盾在城市化階段長期存在。部分一二線城市如北京、上海、廈門等經(jīng)歷了2017年以來的持續(xù)調(diào)整，房價下跌風(fēng)險已經(jīng)得到一定程度釋放，存在一定的潛在上漲壓力。短期內(nèi)，由于一二線城市住房總價較高、對融資杠桿的依賴度大，只要限購、限貸等房地產(chǎn)核心調(diào)控政策不發(fā)生顯著松動，一二線城市房價上漲動力仍將受到很大制約。熱點(diǎn)一二線城市房價或?qū)⒁孕q或微漲為主，短期難以出現(xiàn)大漲。

  然而，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機(jī)需求和二手房市場相對不活躍，房價持續(xù)上漲動力不足。如果未來調(diào)控政策不出現(xiàn)整體松動或轉(zhuǎn)向，樓市“小陽春”難以延續(xù)擴(kuò)展。如果住房調(diào)控政策整體松動甚至轉(zhuǎn)為剌激購房，三四線城市局部“小陽春”可能發(fā)展為新一輪的房地產(chǎn)熱。但房價在快速上漲之后，仍將再度下跌。

  另一方面，國家對三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度不斷加大，多數(shù)三四線城市的城市面貌得到長足改善，政府為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)采取的諸多經(jīng)濟(jì)振興措施也將使房地產(chǎn)市場間接受益，這些因素都使得三四線城市房價下跌的動能減弱。如果房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠堅持房住不炒和保持充分定力，三四城市局部“小陽春”將自行消退，房價仍將趨于穩(wěn)中有降。