2019年3月19日，由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產研究所和中指研究院主辦，中國房地產TOP10研究組、中指研究院承辦的“2019中國房地產百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十六屆中國房地產百強企業(yè)家峰會”在北京舉行。

　　很高興有這個機會和大家進行交流，今天和各位共同探討三方面的內容：

　　一、房地產市場形勢的新變化

　　2018年是中國房地產新開工、銷售都創(chuàng)峰值的一年，參照主要發(fā)達國家房地產市場的發(fā)展情況，我們認為國內整個房屋的新開工和銷售到了峰值，將要出現(xiàn)一個正常的、自然的回落的過程，整個市場形勢正從以往供不應求轉向供求總體平衡，區(qū)域分化。

　　2018年以來，房企投資增速始終快于到位資金增速，銷售增速持續(xù)往下走，但新開工增速持續(xù)比銷售增速快，今年上半年進入到預售階段的新房面積會有一個比較明顯的增加，目前要重點關注銷售情況和新開工及投資增速的可持續(xù)性。

　　二、新形勢

　　從宏觀上看，2012年，第三產業(yè)的占比開始超過第二產業(yè)，這是一個非常重要的分界點，說明從2012年開始，我們的人力資源、土地和金融資源將開始新一輪的大規(guī)模的重新配置過程，調整過程至少要持續(xù)15年以上，這個調整過程一定和整個城市化過程結合在一起。與此同時，2015年以來，整個杠桿率提升非常快，經濟調整結構過程中，大城市圈越來越得到發(fā)展，人口不斷的流動，意味著人口從房價收入比低的城市傾向于流向房價收入比高的城市，帶動整個貸款資源的增加，杠桿率會有一個變化。

　　從全國來看，房價的漲幅明顯低于貨幣供應量的漲幅，大城市的房價波動顯著超出全國水平，這和金融的杠桿率有很大的關系，利率和首付政策調整一定會對房地產市場、對房價形成一個很大的影響。

　　三、房地產的政策取向及關注點

　　我們的整個政策目標是明確的：第一是如何保持房地產市場的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，第二是如何解決好低收入家庭的住房困難問題。目前，低收入家庭的住房困難問題已經得到很好的解決，但房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的任務仍然很繁重。

　　從去年下半年以來，越來越強調“因城施策”、“一城一策”。我們要使用的最重要的政策工具就是土地和金融。先說土地，所有房價過高的城市在人口流入的過程中，新建房的供應量非常有限，如果要實現(xiàn)特定城市的市場供應平衡，最重要的是土地供應上要有基本的保障。

　　國家的整體經濟會有一個很大的周期，而這個周期和整個金融政策的變化緊密地結合在一起。每一輪利率下調時，住房價格上升幅度加快，加息之后，房價漲幅就會回落。只要我們能夠處理好土地的供求關系，住房金融政策保持中性，我們的房地產市場有非常大的希望實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。