在“房地產(chǎn)稅”第三次進(jìn)入政府工作報(bào)告后，3月8日，全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)工作報(bào)告中再次透露這一樓市重磅政策的最新時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

  按照高層的最新提法：“2019年要集中力量落實(shí)好黨中央確立的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等，立法調(diào)研、起草，加緊工作，確保如期完成。”

  這也意味著，在傳言多年后，房地產(chǎn)稅的腳步似乎終于漸行漸近。

  從立法到落地，還有多久？

  對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)稅的進(jìn)展程度，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員烏日?qǐng)D對(duì)媒體表示，房地產(chǎn)稅法由預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部門(mén)組織起草，目前相關(guān)部門(mén)正在抓緊完善草案，重大問(wèn)題的論證等工作，待條件成熟，提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議。

  在這次時(shí)間表敲定前，房地產(chǎn)稅已經(jīng)經(jīng)歷千呼萬(wàn)喚。在2014年政府工作報(bào)告中，房地產(chǎn)稅被首次提及，當(dāng)時(shí)的表述是“做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅立法相關(guān)工作”；隨后在2018年的政府工作報(bào)告中，提出要“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”；而在今年的政府工作報(bào)告中，房地產(chǎn)稅立法則從“穩(wěn)妥”變?yōu)椤胺€(wěn)步”。

  與大家息息相關(guān)的房地產(chǎn)稅究竟是什么？按照行業(yè)說(shuō)法，這是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。

  目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系中已有多種專門(mén)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而設(shè)置的稅種，上海易居房地產(chǎn)研究院曾發(fā)布研究報(bào)告介紹稱，房地產(chǎn)“五稅”分別為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅。這五個(gè)稅種涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易的所有環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)稅收體系中的主體稅種。另外，企業(yè)所得稅和增值稅中也兼顧房地產(chǎn)類(lèi)稅收，因此與房地產(chǎn)相關(guān)的共有“七稅”。

  那么，新立法的房地產(chǎn)稅會(huì)包括哪些、與現(xiàn)行的土地出讓金關(guān)系如何處理、又會(huì)如何解決與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系重疊的部分成為關(guān)注點(diǎn)。

  對(duì)于房地產(chǎn)稅立法之后的流程時(shí)間表，有媒體援引業(yè)內(nèi)人士分析指出，房地產(chǎn)稅完成立法工作、提交全國(guó)人大代表審議通過(guò)，大概率還需要2-3年時(shí)間，也就是在2021年左右完成。

  值得關(guān)注的是，涉及到國(guó)計(jì)民生的重大法律的審議過(guò)程都會(huì)慎之又慎。以《物權(quán)法》為例，自1993年就開(kāi)始起草，歷經(jīng)多方征求意見(jiàn)，草案幾經(jīng)修改，由全國(guó)人大常委會(huì)審議了7次，從而創(chuàng)下我國(guó)立法史上的紀(jì)錄。2007年3月16日在十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上，經(jīng)過(guò)七次審議后的《物權(quán)法》草案，在廣泛征求意見(jiàn)之后進(jìn)行審議表決，終獲通過(guò)。

  按照政策層落實(shí)房產(chǎn)稅的總體思路，先確定房產(chǎn)稅立法后，然后充分授權(quán)，再分步推進(jìn)。所以，在行業(yè)分析人士看來(lái)，在房地產(chǎn)稅立法穩(wěn)步推進(jìn)下，距離實(shí)際落地卻還有幾年光景。

  影響房?jī)r(jià)？影響的是預(yù)期

  房地產(chǎn)稅立法的消息一出，港股房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲下跌。隨著房地產(chǎn)稅立法時(shí)限敲定，房?jī)r(jià)這一飆漲了十余年的高速列車(chē)會(huì)掉頭么？答案可能低于期待者的預(yù)期。

  實(shí)際上，房地產(chǎn)稅作為地方稅，出臺(tái)的根本指向并非房?jī)r(jià)，而是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看的地方財(cái)政收入源頭。2018年兩會(huì)時(shí)，時(shí)任財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌就推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法答記者問(wèn)時(shí)，曾對(duì)出臺(tái)房地產(chǎn)稅的目的有如此解釋：“主要是為了規(guī)范收入分配，尤其是個(gè)人財(cái)富的積累，促進(jìn)社會(huì)公平。同時(shí)，籌集財(cái)政收入，滿足政府提供公共服務(wù)需求。”

  目前，土地財(cái)政依賴癥仍是全國(guó)眾多城市難以去除的頑癥。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度報(bào)告》顯示，以房地產(chǎn)“五稅”加土地出讓金的口徑來(lái)計(jì)算，2018年，土地財(cái)政收入占地方財(cái)政收入的51.0%，較2017年上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新高，貢獻(xiàn)了超過(guò)一半的地方財(cái)政總收入。

  但賣(mài)地總歸不是地方維持財(cái)政收入的長(zhǎng)久之計(jì)。官方數(shù)據(jù)顯示，2018年地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入約6.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)23.8%。而在兩會(huì)期間披露的今年的預(yù)算草案數(shù)據(jù)，今年地方政府土地使用權(quán)出讓收入預(yù)計(jì)6.7萬(wàn)億，增速僅3%。

  但不可否認(rèn)的是，盡管房地產(chǎn)稅并非指向調(diào)控房?jī)r(jià)，但在推進(jìn)過(guò)程中，預(yù)期將受到很大影響。畢竟，在中國(guó)樓市十幾年的跌宕起伏中，影響房?jī)r(jià)最大的變量就是購(gòu)房者對(duì)于樓市走勢(shì)的預(yù)期。

  早在2018年6月17日，全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體系已進(jìn)入到全面運(yùn)行階段。也就是說(shuō)，誰(shuí)手里有幾套房，管理部門(mén)都一清二楚。

  對(duì)于待進(jìn)入樓市的投資需求而言，隨著持有房產(chǎn)的稅務(wù)成本增加，必將影響其對(duì)于投資收益率的預(yù)期，存在延緩入市的可能性，畢竟投資房產(chǎn)一路躺贏的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了；另一方面，對(duì)于持有多套房產(chǎn)的投資者而言，在房地產(chǎn)稅征收打壓樓市的預(yù)期下，也存在售出房產(chǎn)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新優(yōu)化的可能性。

  買(mǎi)房還能上車(chē)嗎？

  既然房地產(chǎn)稅落地尚需時(shí)日，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最大問(wèn)題就是，現(xiàn)在可以上車(chē)了么？

  今年兩會(huì)透露的樓市調(diào)控風(fēng)向，除了穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法外，還有一個(gè)關(guān)注點(diǎn)，就在于“落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”——這一說(shuō)法延續(xù)了去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。”主基調(diào)。

  回顧中國(guó)十余年的樓市調(diào)控史，在經(jīng)歷了全國(guó)性的樓市調(diào)控“一刀切”后，已經(jīng)開(kāi)始走到因城施策階段。“落實(shí)城市主體責(zé)任”被認(rèn)為是2019年樓市調(diào)控的最大特點(diǎn)，賦予了地方政府制定樓市政策更多的自主權(quán)。

  實(shí)際上，“一城一策”的思路也將出現(xiàn)在未來(lái)房地產(chǎn)稅的執(zhí)行上。申萬(wàn)宏源發(fā)布報(bào)告解讀稱，對(duì)所有存量房按市場(chǎng)評(píng)估值進(jìn)行征稅，在技術(shù)上已沒(méi)有障礙，因城施策是大概率事件，各地政府可能有權(quán)制定不同的時(shí)間表來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，并在稅率設(shè)定(如美國(guó)各州的稅率在0.28％－0.35％不等)和豁免面積的把握上享有一定自由度。

  此前，中國(guó)樓市已經(jīng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)兩年多的樓市嚴(yán)調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，僅在2018年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)就高達(dá)405次，比2017年同期上漲接近80%。密集調(diào)控下的觀望期內(nèi)，樓市下行壓力明顯。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2月全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交960萬(wàn)平方米，環(huán)比銳減53%，相比2018年降幅達(dá)28%。

  在成交量低迷情況下，部分地方政府在松綁樓市的需求上可謂迫切。2018年12月，菏澤、廣州、珠海等地調(diào)控政策松綁。1月3日，青島市暫停了實(shí)行僅半年的“售房搖號(hào)”規(guī)則，樓市調(diào)控的“五限”（限購(gòu)、限價(jià)、限售、限貸、限商）門(mén)檻開(kāi)始被打破。有聲音認(rèn)為，地方政府迫于穩(wěn)定當(dāng)?shù)刎?cái)政及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度壓力，預(yù)計(jì)2019年會(huì)有更多的城市調(diào)整此前趨嚴(yán)的樓市政策。

  對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，也許2019年隨時(shí)都是最好時(shí)機(jī)，但對(duì)于投資需求來(lái)說(shuō)，上車(chē)門(mén)檻過(guò)高，黃金年代早已一去不回頭。