3月5日，十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議在北京人民大會(huì)堂開幕。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告。對(duì)于房地產(chǎn)方面的工作，今年的政府工作報(bào)告作出了新的定調(diào)：更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，今年的政府工作報(bào)告肯定了2018年“改革完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制”，房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)“因城施策”“落實(shí)城市主體責(zé)任”的思路。“未來調(diào)控屬于‘相對(duì)放松，但依然還是有控制’的格局。”一位行業(yè)前十強(qiáng)房企高管對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示。

　　“穩(wěn)房?jī)r(jià)”是基調(diào)

　　李克強(qiáng)總理在作政府工作報(bào)告時(shí)提出，要更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。

　　與去年所提出的堅(jiān)持“房住不炒”，支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房；加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度等表述相比，今年政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)的表述有了明顯變化，且篇幅也不再如往年一樣多。

　　上述行業(yè)前十強(qiáng)房企高管告訴記者，“前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)較好，但是自去年下半年，特別是‘7·31’之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生很大變化，這跟中央的嚴(yán)厲調(diào)控有關(guān)，同時(shí)也跟整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)不斷下行，以及未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期、國(guó)家政策、管理制度變化預(yù)期有關(guān)。李克強(qiáng)總理在報(bào)告中稱，今年要繼續(xù)創(chuàng)新和完善宏觀調(diào)控，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)是6%~6.5%。在這樣的背景下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定下行趨勢(shì)，這是一方面。另一方面，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了一個(gè)相對(duì)高位，投資客慢慢退出，因此住房市場(chǎng)基本上回到了以自住為主的狀態(tài)區(qū)間，投資性和投機(jī)性需求減弱。”

　　他繼續(xù)說道，在這種情況下再去強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)未來預(yù)期不穩(wěn)、信心不足。“實(shí)際上，在兩會(huì)之前業(yè)內(nèi)已有預(yù)判，既不會(huì)有嚴(yán)厲的調(diào)控措施，也不會(huì)有放松趨勢(shì)，所有表述中規(guī)中矩。”

　　“2019年‘穩(wěn)房?jī)r(jià)’是基調(diào)。當(dāng)前的調(diào)控成果來之不易，庫(kù)存已降至歷史低位、部分城市仍有房?jī)r(jià)上漲壓力、居民杠桿大幅提升引起監(jiān)管層重視。因此，‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)’仍必須放在突出位置。”恒大研究院副院長(zhǎng)夏磊說道。

　　“調(diào)控不會(huì)一刀切，也不會(huì)有過于嚴(yán)厲的管控。要達(dá)到的目標(biāo)就是所有城市房?jī)r(jià)不能夠再大起大落，”上述高管補(bǔ)充道，“僅僅調(diào)控房?jī)r(jià)是不夠的，可能還要調(diào)整供求關(guān)系，保持供求之間相對(duì)平衡。因城施策，在現(xiàn)有范圍內(nèi)小幅調(diào)整，即便是放松的城市，也不會(huì)全面放開。比如限價(jià)，即使是放松限價(jià)，也不會(huì)完全取消限價(jià)。未來調(diào)控屬于‘相對(duì)放松，但依然還是有控制’的格局。”

　　夏磊也表示，“中央加強(qiáng)地方考核和問責(zé)，地方有更大的‘因城施策’自主權(quán)，將平衡‘穩(wěn)增長(zhǎng)、保財(cái)政和房?jī)r(jià)上漲’壓力，適度修正前期調(diào)控。如限價(jià)、限售、限簽政策，在市場(chǎng)高溫時(shí)起到迅速踩剎車的作用，隨著市場(chǎng)平穩(wěn)，根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。”

　　考驗(yàn)房企實(shí)力

　　“目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在經(jīng)歷了過去兩年三四線城市大規(guī)模去庫(kù)存之后，現(xiàn)在再去大面積推三四線城市已經(jīng)難度較大了。過去你隨便去一個(gè)三四線城市，只要它在去庫(kù)存，幾乎都是拿了地房子就能賣得掉，而且利潤(rùn)不錯(cuò)。但是現(xiàn)在，該買的都買了，不想買的也被透支買了。今年的返鄉(xiāng)潮就體現(xiàn)了這一點(diǎn)。房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到高位，買不起的暫時(shí)就不會(huì)買了。”上述高管表示。

　　在這位房企高管看來，如果房企這時(shí)還在三四線城市布局的話可能就要“陷進(jìn)去”了。“三四線不是沒有機(jī)會(huì)，但需要精挑細(xì)選，所以很多企業(yè)現(xiàn)在說要回歸一二線城市，因?yàn)楝F(xiàn)在一二線相對(duì)沒有之前那么嚴(yán)，房企的利潤(rùn)水平可以相對(duì)正常地反映出來，但大家都這么想的時(shí)候，意味著一二線城市競(jìng)爭(zhēng)加劇。所以，近期一二線土地價(jià)格已經(jīng)開始上漲。”

　　他繼續(xù)補(bǔ)充道，“目前房企在策略上其實(shí)存在很大糾結(jié)，一方面在一二線拿地時(shí)還是希望拿到合適便宜的地，雖然未來市場(chǎng)向好，但土地價(jià)格上升，成本加大，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力提出考驗(yàn)。另一方面，三四線城市去庫(kù)存、棚改貨幣化不會(huì)像過去那樣得到鼓勵(lì)，這時(shí)在三四線大面積鋪開就比較困難。”

　　“在糾結(jié)當(dāng)中，就開始考驗(yàn)企業(yè)能力了，對(duì)市場(chǎng)預(yù)判不足，對(duì)地塊標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)不好，拿每塊地時(shí)沒有做好策略準(zhǔn)備和資金準(zhǔn)備，最后就可能失去很多機(jī)會(huì)。”基于此，該高管預(yù)判，未來中小房企可能會(huì)退出市場(chǎng)江湖，20強(qiáng)房企會(huì)占據(jù)市場(chǎng)份額的60%以上。

　　穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法

　　今年的政府工作報(bào)告中，對(duì)于備受各界關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法問題亦有強(qiáng)調(diào)。在深化財(cái)稅金融體制改革部分，李克強(qiáng)總理提出，要加大預(yù)算公開改革力度，推進(jìn)中央與地方財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革。健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。相較于去年的“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，表述變化較小。

　　夏磊認(rèn)為，為健全地方稅體系，使地方政府財(cái)政收入適應(yīng)未來存量房時(shí)代新形勢(shì)，房地產(chǎn)稅改革勢(shì)在必行。隨著城市化推進(jìn)和存量房時(shí)代逐步來臨，以“開發(fā)交易”環(huán)節(jié)收入為主的土地財(cái)政將難以為繼；疊加減稅降費(fèi)，地方財(cái)政壓力進(jìn)一步凸顯。

　　但同時(shí)她也指出，房地產(chǎn)稅改革不是一蹴而就，需要“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法是稅法改革的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)稅需要充分考慮居民的稅收負(fù)擔(dān)和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

　　“房地產(chǎn)稅不是一個(gè)單純的房地產(chǎn)調(diào)控問題，跟房地產(chǎn)調(diào)控沒有關(guān)系。第一它要解決地方稅收問題，第二要解決整個(gè)經(jīng)濟(jì)的問題。”上述房企高管說道，“越是中小城市越想早點(diǎn)推出房地產(chǎn)稅，因?yàn)榧毙杞鉀Q財(cái)政問題。大城市則相反，如果一旦推出，很有可能出現(xiàn)中小城市反而收得多，大城市收得少，就更加劇了中小城市人口外流問題，所以這是一個(gè)社會(huì)問題。”

　　基于此，該高管認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的征收不能“一刀切”，應(yīng)該由中央來定基調(diào)，各地方政府去根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定具體細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)。“今年出臺(tái)的概率很低，既是基于整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，也是基于地方政府的想法，還基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)。現(xiàn)在只有五六個(gè)省份財(cái)政是有盈余的，大部分省份入不敷出。”

　　以中心城市帶動(dòng)城市群發(fā)展

　　值得注意的是，在今年的《政府工作報(bào)告》中，關(guān)于城鎮(zhèn)化發(fā)展的表述中，提出了堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展。抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動(dòng)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口。

　　記者梳理近幾年政府工作報(bào)告中關(guān)于城鎮(zhèn)化的表述發(fā)現(xiàn)，“堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展”這種提法是首次出現(xiàn)。過去兩年，對(duì)于城鎮(zhèn)化問題，主要圍繞戶籍制度改革、解決農(nóng)民落戶問題。

　　國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng)馮奎表示，“城市群是我們國(guó)家確定的城鎮(zhèn)化發(fā)展的主體，在城市群發(fā)展過程中，中心城市帶動(dòng)作用很重要。一般城市群的發(fā)展分為幾個(gè)階段。首先是中心城市加速形成；二是中心城市要素向周邊中小城市擴(kuò)散；三是中心城市與周邊中小城市形成密切的網(wǎng)絡(luò)，基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)條件得到提高；四是中心城市與周邊城市連成一體，能夠形成一個(gè)高效協(xié)同的共同體。整個(gè)過程中，中心城市是城市群發(fā)展很重要的部分，如果沒有中心城市在其中發(fā)展調(diào)動(dòng)，城市群無法形成。”

　　“新型城鎮(zhèn)化問題在《政府工作報(bào)告》中很多年一直在提，很難找到一個(gè)合適的路徑。以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展是一個(gè)新的提法，源于國(guó)家發(fā)改委過去發(fā)布的22個(gè)城市群的規(guī)劃，當(dāng)時(shí)其實(shí)只是概念，不是很清晰。我們現(xiàn)在其實(shí)更應(yīng)該注意都市圈這個(gè)概念。”一位房企高管說道。

　　據(jù)馮奎介紹，綜合中外城鎮(zhèn)化發(fā)展的規(guī)律來看，都市圈發(fā)展的四個(gè)條件中國(guó)都已同時(shí)具備。第一個(gè)條件是城鎮(zhèn)化率超過50%，進(jìn)入城市型社會(huì)。城鎮(zhèn)化率超過50%以后，中心城市的輻射帶動(dòng)功能顯著增強(qiáng)，核心城市與周邊中小城市開始加速形成都市圈。第二個(gè)條件是核心大城市已經(jīng)足夠強(qiáng)。以北京、上海、廣州、深圳等一線城市為引領(lǐng)，其他30座至50座城市為核心的都市圈構(gòu)造已初具雛形。第三個(gè)條件是中小城市和小城鎮(zhèn)較為充分成長(zhǎng)。第四個(gè)條件是高速公路和高鐵通勤發(fā)展迅速。

　　“都市圈發(fā)展要解決的難點(diǎn)是公共服務(wù)同城化、均等化、一體化問題，這就要打破行政分割，實(shí)現(xiàn)行政一體化，比如要能讓在上海交社保跟在昆山交社保是一樣的。”一位房企高管說道。