“目前，全國各地商品住宅的出售均以建筑面積為計量單位，建筑面積等于套內建筑面積加公共分攤建筑面積。實際上如同出賣物品時，以毛重來計量，而不是以凈重來計量一樣。”2016年兩會期間，全國人大代表、山西建筑工程集團總公司副總經理柳樹林曾提出一個建議——全國都應該根據“套內建筑面積”買房、售房。

  如今，這個建議有望落地細分。2月18日，一份由住房和城鄉建設部辦公廳發布的《住宅項目規范（征求意見稿）》（以下簡稱“征求意見稿”）在坊間引發熱議，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”成為這份征求意見稿中最受關注的一個條款。

  上述提出的套內使用面積，在《中華人民共和國國家標準房產測量規范》中指涉的范圍包括套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。而柳樹林口中所謂的“公共分攤建筑面積”，則是除了產權人私人擁有的各單位面積之外，整棟樓產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，比如電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等。

  這些公攤面積，在銷售時就按照比例分攤給各房源單位，并計入各房源的房價之中。哪怕《商品房銷售管理辦法》早就指出，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價，但過去這么多年，除了重慶之外，建筑面積幾乎成為中國所有城市房地產交易的唯一計價標準。

  為自己認知模糊或者享受不到實際利益的公攤面積買單，是諸多購房者不得不被動接受的一場捆綁交易。“像車庫、地下室，一些不良開發商把地下室和車庫作為共用面積悄悄分攤給業主，隨后又單獨出售，等于是雙重獲利。”柳樹林舉例說，由于公攤面積的計算和標準相對專業，公眾普遍不熟悉，開發商可以自由發揮，增加“額外”收益。

  一名上市房企廣州項目總經理告訴經濟觀察網，政府之所以提出這一條款，本意是為了解決一個問題——過往我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，容易出現同一項目的房子建筑面積相同，但因得房率不同，導致套內使用面積不同的問題，“公攤面積傷民”的矛盾時有發生。

  不過，一旦按照“套內使用面積”來付款，意味著一場計價規則的重構將會拉開序幕。“以套內使用面積來交易，就會發生一個變化——計價面積減小，為了保證總價，單價自然會提升。”一位曾經操盤過重慶項目的房企營銷負責人表示。

  “比如一套房子，無論算不算公攤，開發商都預先定價500萬元，根本不會考慮到底按照哪個面積寫進合同。一旦按照套內面積來計算，每平方米的單價肯定會有所增加。”上述上市房企廣州項目總經理稱。

  該項目總經理說，雖然購房時，銷售人員給出的單價一般是按照建筑面積作為口徑，但事實上，廣州的購房合同里面一直都提及兩個面積。

  在經濟觀察網獲取的一份廣州購房合同中，一套47平方米左右的商品房，在“合同標的物基本情況”這一條款中，就明確規定“該商品房合同約定建筑面積共46.6平方米，其中，套內建筑面積35.66平方米，共有分攤面積約10.94平方米”。

  在“計價方式和價款”一欄中，又同時列出兩種計價方式，一種是以套出售，按套內建筑面積計算房價，單價及總金額分別是多少；另一種是以整幢出售，按建筑面積計算房價，單價及總金額又分別是多少。

  “如果按照套內面積來交易，就只需要把建筑面積那一種計價方式去掉就可以了。”上述項目總經理說。

  事實上，曾經以建筑面積作為唯一交易計價指標的香港，早在2013年就正式開啟“實用面積計價”的模式。當年施行的《一手住宅物業銷售條例》明確規定，使用“實用面積”作為新房銷售的唯一計價方式,并正式將“實用面積”表述納入法規。

  上述條例生效前10個月，作為社會過渡期，香港特區政府特意設置建筑面積計價與實用面積計價并行的“雙軌制”，讓房產交易雙方適應不同計價方式之間的差距。

  更早之前的2002年，重慶市第一屆人大常委會通過的《重慶市城鎮房地產交易管理條例》中指出，在重慶市城鎮規劃區范圍內的商品房，將按套內建筑面積計價銷售。重慶因此成為國內第一個以地方性立法確定商品房交易實施“按套內建筑面積計價”的城市。

  在計價規則改變之余，輿論關注的另外一個點在于，原本由購房者掏錢的這部分公攤面積，究竟由誰來買單？

  “開發商需要承擔的是成本，如果需要開發商來為原公攤面積買單，整體成本提升，開發商可能采取的一個方式就縮小公共部位的面積，對于購房者來說，居住感就沒那么舒適。”上述房企項目總經理告訴經濟觀察網。

  前述房企營銷負責人提到，按照香港、重慶的做法，雖然交易按照套內面積計算，但產權證上還是要約定套內面積和公攤面積，而且公攤面積所有權也不歸屬于開發商。

  《商品房銷售管理辦法》顯示，商品房套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

  按照香港當前的做法，出于環保及滿足民眾康樂需求的考慮，會所、游泳池、網球場、地下車庫、空中花園等部分公用設施，位列政府公布的樓面面積豁免名單中。而對于公共空間諸多設施的維護費用，香港采取按每個單位分攤的辦法，管理公司添置及改建設施的行動，則須通過業主法團同意。

  “無論采取哪種做法，開發商只要能夠保證項目利潤率就好。”上述房企項目總經理稱，從實操角度來看，重慶、香港計算套內面積的做法，與此前其他城市按照建筑面積來銷售的方式，對開發商的利益而言都沒有本質上的區別。