1月29日一大早，國家發改委聯手工信部、民政部、財政部、住建部、運輸部、商務部等國家部委（一共10個），發布了“刺激消費”的大招。

　　這份文件的正式名稱是：《進一步優化供給推動消費平穩增長促進形成強大國內市場的實施方案（2019年）》。

　　去年9月，中央、國務院發布了“關于完善促進消費體制機制，進一步激發居民消費潛力的若干意見”，這次的“實施方案”就是對“若干意見”的落實。

　　眾所周知，中國當前面臨兩大新形勢：

　　第一，中國和世界的貿易關系以及全球化進程，都在發生巨大變化，不確定性增強，按照中央的說法是“百年未有之大變局”。

　　第二，中國經濟在2016年-2017年的“房地產大牛市”退潮之后，再次出現顯著下行壓力。

　　在這種情況下怎么辦？讓內需拉動經濟，就成為當然的選擇。所以高層提出要“促進形成強大國內市場”。

　　10部委的文件，就是在這個背景下形成的。

　　文件一共提出了6大類政策舉措，其中“汽車消費”、“更好滿足城鎮化和老齡化需求”、“促進農村消費升級”、“新品消費”被放在突出的位置。

　　其中第二類，也就是“更好滿足城鎮化和老齡化需求”一共提出了4項舉措，其中前兩項都跟房地產相關，它們是：

　　1、加快推進老舊小區和老年家庭適老化改造。有條件的地方可對老舊小區加裝電梯、無障礙通道、適老化家居環境、適老輔具等方面進行補貼，調動市場積極性。

　　2、進一步滿足農業轉移人口市民化住房消費需求。加快發展住房租賃市場，發揮國有租賃企業對市場的引領、規范、激活和調控作用，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。將符合條件的農業轉移人口納入住房保障范圍。支持部分人口凈流入、房價高、租賃需求缺口大的大中城市多渠道籌集公租房和市場租賃住房房源，將集體土地建設租賃住房作為重點支持內容。

　　可以看出，在這份“刺激內需”的文件里，刻意回避了“商業房地產”。原因很簡單，房地產現在是“臭豆腐”，雖然吃起來很香但聞起來很臭——名聲不好。所以，只提及了老舊小區加裝電梯，以及租賃。

　　老舊小區沒有電梯，是一個普遍存在的問題。我手頭沒有數據，但估計至少中國60%正在使用的居民樓是沒有電梯的。以深圳為例，這個城市夠新、夠光鮮的吧，一共擁有接近1100萬套住房，其中超過650萬套是小產權房，包括城中村和違建，這類房子絕大部分就沒有電梯。在重慶，甚至有24層高的居民樓都沒有電梯。

　　給老舊小區加裝電梯，是功德無量的事情，是對中低收入階層老年人的關愛。想想看，有些腿腳不方便的老年人因為住在高樓層，往往十天半月才能鼓足勇氣下樓一次。有了電梯，他們的生活將被重新定義！

　　在這個過程里，需要政府給錢補貼、給政策促進，幫助小區業委會推進。比如有些城市就規定，加裝電梯完成的小區，可以重新辦理房產證，加大房產證上的登記面積。有這個利好，推進起來當然會順利很多。

　　至于“進一步滿足農業轉移人口市民化住房消費需求”，則對地方政府提出了更高要求，其實質是“將符合條件的農業轉移人口納入住房保障范圍”。

　　如果地方財政力量不足，怎么才能提供更多的“廉租房”？最好的辦法是“讓集體土地建設租賃住房直接入市”。這種玩法看起來沒有了“政府征地環節”，政府獲得的土地收入減少，但畢竟留住了人口，還沒有倒貼多少財政資金。相當于把土地紅利同時給了“城郊農民”和“外來人口”，地方政府獲得了少量稅收，但留住了增量人口。

　　有遠見的地方政府，應該大力推進這件事。

　　這對于商業房地產會帶來什么影響？我的看法是——這也是正面影響。看起來，一部分外來人口住進了各類廉租房里，暫時不會購買商品房。但實際上，這些人口本來就買不起商品房。有了廉租房的過渡，將來其中部分居民會慢慢獲得購房能力。這相當于給他們在住房消費上提供了一個梯子，可以讓他們慢慢往上爬。這對于整個城市是利好，對這個城市的商業房地產也是利好（相當于蓄客）。因此，是一件多贏的事情。

　　再看看這份“刺激消費”的文件，在汽車消費上提出了哪些新招：

　　1、有序推進老舊汽車報廢更新。

　　2、持續優化新能源汽車補貼結構。

　　3、促進農村汽車更新換代。有條件的地方，可對農村居民報廢三輪汽車，購買 3.5 噸及以下貨車或者 1.6 升及以下排量乘用車，給予適當補貼，帶動農村汽車消費。

　　4、穩步推進放寬皮卡車進城限制范圍。

　　5、加快繁榮二手車市場。

　　6、進一步優化地方政府機動車管理措施。已實施汽車限購政策的地方，要結合本地實際情況，優化機動車限購管理措施，有條件的地方可適度盤活歷年廢棄的購車指標，更好滿足居民汽車消費需求。

　　這里面跟大家關系最密切的，可能是第六點，也就是說：在部分已經限購汽車的城市，限購可能會有所放松，方式是增加購車指標。

　　汽車消費是這份文件里放在第一位的，從列舉的措施看，連“皮卡進城”都入選了。由此可見，刺激內需僅僅在“買”上動腦筋，是不容易的。最有效的方式顯然是增加居民收入，控制住房消費在居民支出中的占比。

　　高房價不僅會抑制生育的欲望，也會抑制消費的欲望。

　　怎樣在住房問題上有大的作為？我的看法是，房地產稅作用有限，畢竟是加稅性質。最有效的辦法是：建立住宅銀行。

　　方式是：讓央行定向印鈔給住宅銀行，讓住宅銀行獲得超低息資金，并把這作為央行未來發鈔的主要方式。然后通過全國聯網，對于“首次購房”真正的剛需，給予超長期限低息貸款。

　　比如，新婚夫婦第一次購房，給予首付1.5成，30年的低息貸款，利率可以低到3%到3.5%。如果生育了二胎，則貸款期限延長到40年，利率進一步下浮（之前多交的利率返還）；生育了三胎四胎并養育到一定年齡的，返還全部利息。但明確規定，每個人一生中只能享受一次，或者享受最高額多少錢的超低息購房貸款，如果斷供則終身不再有享受資格。對于首套房，在契稅、房地產稅上給予全額減免。

　　這，恐怕才是解決住房、生育等問題的根本出路。