2018年是房地產行業極不平凡的一年，每位關注房地產發展的讀者都感同身受：這一年，從燕郊小鎮到首都北京，調控政策保持連續性穩定性，因城因地施策得到落實；這一年，從中小房企到頭部房企，“活下去”成為共同呼聲，不管是為了生存還是為了更好發展，行業焦慮已經顯現。

  當熱衷預測市場趨勢的人發現，過去被奉為圭臬的調控輪回論不再靈驗，這昭示著形勢大于人，房地產發展的邏輯已經發生變化——在“房住不炒”的總基調下，行業不但回歸居住屬性，而且更加強調以人為本，以工匠精神、精細化管理等為特征的高質量發展已經取代過去的粗放擴張邏輯。

  2018年11月，習近平總書記在上海考察時指出，“要加快提升城市能級和核心競爭力,更好為全國改革發展大局服務?！?2019年是改革開放走過40個年頭后再出發的新起點，也是中華人民共和國建國70 周年。城市高質量發展為房地產帶來新命題和新機遇，當我們再談房地產時，也需要把眼光放到更大的格局中。

  房地產發展邏輯發生轉變

  2018年國慶節期間，在廣州市廣鋼新城區域，很多房地產開發商打出促銷優惠。市民王先生在多個樓盤間觀望，面對“限時促銷”卻不急于入手，希望找到既高性價比又高品質的項目。彼時王先生在接受記者采訪時認為，自己作為改善型需求者不用著急，反而焦慮的應該是開發商，下半年市場供應充足，買方市場可能會持續。

  王先生一語中的，以往房地產項目銷售的“金九銀十”節點在2018年顯得黯然失色。在“房住不炒”的總基調下，促銷甚至降價銷售透露出房價回調的信號。國務院發展研究中心研究員劉衛民認為，隨著調控政策精準程度不斷提高以及長效機制、基礎性制度逐步建立，未來房價將繼續向均衡價格回歸，房地產調控效果會繼續顯現。

  2018年，房地產市場還出現了很多新現象。

  一是土地流拍在全國范圍內出現，流拍宗數占總推出宗數的比重達到峰值。這與房地產政策環境的變化息息相關，也反映出房地產企業拿地逐步回歸理性。2018 年，房地產供需兩端信貸資金逐漸收緊，加之土地出讓限制政策以及競自持、競配建、限房價等政策的出臺，讓部分附帶條件過多的地塊以及非優質地塊遭遇流拍。根據中指研究院數據，2018年1月-11月，全國300個城市共流拍700宗住宅用地，總規劃建筑面積為8534萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的2.9倍。從占比來看，流拍宗數占總推出宗數的比重為7.8%，為2010年以來的最高值。

  二是房地產企業更名去地產化。據不完全統計，有近20家房地產企業在2018 年變更了企業名稱，將“房地產”、“地產”等去掉或者進行替換。這表明多元化與跨界合作成為越來越多房地產企業的轉型選擇。例如，在近日舉辦的碧桂園2019年度會議上，公司董事局主席楊國強對行業發展趨勢進行了預判、對公司的業務重點進行了布局，并明確了公司的定位——全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業。

  此外，2018年房地產市場還出現了中小房企赴港上市、房價樓面價格倒掛、一二手房價格倒掛、長租公寓備受關注等一系列現象。這些現象背后是基于多種因素交織下預期蝶變的房地產業調整與轉型。在房地產市場回歸理性的同時，行業發展邏輯已經發生轉變，房地產從過去享受快速城鎮化紅利和土地紅利掙脫出來，邁向高質量發展階段。這要求我們既要看清房地產發展存在的問題，又要找到癥結所在從根本上解決問題，實現行業平穩健康發展。

  從更廣闊的格局看房地產

  住房城鄉建設事業事關經濟社會發展大局、事關人民群眾切身利益。黨的十九大報告明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。我們認為，促進房地產市場平穩健康發展，是保持宏觀經濟平穩運行、防范化解房地產市場風險的必然要求，也是改善群眾居住條件、增進人民福祉的現實需要。

  2018年12月19日至21日召開的中央經濟工作會議要求，構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。這為我國房地產發展指明了方向和路徑。之后召開的全國住房和城鄉建設工作會議將“以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展”列入2019年全國住房城鄉建設系統十大工作重點之一。

  當前，我國居民住房建設已經從“有房住”升級到“住好房”階段，這要求房地產業轉變過去住房供應的高速增長模式，進入打造“好房”的高質量發展新階段。人民需要更好的生態環境和綠色產品，房地產業必須擔當起綠色發展責任，打造綠色建筑、裝配式建筑。建筑產品、建造方式也要符合綠色低碳的要求，還要不斷提升規劃設計、開發建設、物業服務等全生命周期的管理服務水平以及服務質量。

  房地產業不是一個孤立的產業，它深深植根于每座城市，與城市發展水乳交融，解決房地產問題就要把它放在城市發展大局中去考量。區域協調發展是我國的重要戰略之一，當前京津冀協同發展、長三角城市群發展、粵港澳大灣區建設如火如荼。這要求房地產也要與時俱進，回歸保障和改善民生的屬性，為城市建設和能級提升提供支撐，并在推動新型城鎮化高質量發展的過程中實現自我升級。

  在融入城市發展的過程中，房地產業要從開發思維轉向運營思維，把房地產與社區治理相結合。社區是社會的基本單元，也是房地產未來轉型發展的重要空間，房地產企業可以在打造幸福社區的過程中汲取力量，找到發展新方案。這需要政府、企業、社會、公民共同締造，要堅持重心下移，推動資源向社區傾斜，創新工作理念和機制，搭建和暢通溝通渠道，健全為群眾服務的方法手段，不斷增強社區服務能力。