在資本市場上長袖善舞的孫宏斌近日又完成了一筆大買賣，將泛海控股旗下的北京、上海兩宗黃金地塊收入囊中。

　　融創(chuàng)的大筆收購揭開了2019年房地產(chǎn)市場收并購的序幕，但相比之下，剛剛過去的2018年則是近3年收并購小年，市場交易宗數(shù)和金額均出現(xiàn)了明顯下滑。

　　并購規(guī)模收窄

　　在經(jīng)歷了2017年收并購高潮后，2018年的房企收并購規(guī)模整體收窄。研究院數(shù)據(jù)顯示，自2016年第二季度以來，房企收并購頻次和交易金額呈上升趨勢，并在2017年第三季度達到峰值，2017年第三季度交易金額約1726.5億元，宗數(shù)約111宗，此后逐漸回落。2018年，境內(nèi)房地產(chǎn)公司作為買方完成的收并購事件約有253宗，涉及的交易金額至少有2909.1億元，同比分別下降26.9%、44.4%。

　　同上一年相比，2018年單筆交易金額也有所降低。2018年前11個月，平均每筆交易金額為10.2億，而2017年則為13.4億。2017年共有8宗單筆交易金額超過100億的大宗交易，其中，萬科551億元收購廣信資產(chǎn)包、融創(chuàng)438億元獲得萬達旗下文旅城項目。與2017年同期相比，2018年僅有3宗超100億收并購事件，包括上海臨港以182.3億元購買漕總公司下屬漕河涇園區(qū)的園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)、中華企業(yè)174.72億收購中星集團、中糧地產(chǎn)144億收購大悅城地產(chǎn)。

　　為什么2018年的收并購變少了呢？著名經(jīng)濟學(xué)家宋清輝告訴《華夏時報》記者，隨著監(jiān)管部門對并購重組的審核趨嚴，2018年房企收并購數(shù)量和規(guī)模明顯少于2017年，也倒逼一些上市房企為規(guī)避風(fēng)險而選擇全現(xiàn)金收購。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《華夏時報》記者采訪時也表示，錢袋子緊、市場降溫是房企并購整體少于2017年的兩大原因，2018年雖然大型房企的融資環(huán)境相對占優(yōu)，但在資金成本方面依然有壓力，每一分錢都需要精打細算，大手筆的并購?fù)枰獦O好的流動性，這對很多房企是個考驗。另外，土地市場的降溫也在一定程度上影響到房企并購的積極性，土地市場溢價率不斷走低導(dǎo)致不少項目的并購優(yōu)勢變得不再明顯。

　　誰在買買買

　　回顧2018年的收并購中，占據(jù)收并購交易金額榜單前列的企業(yè)有融創(chuàng)中國、上海臨港、華夏幸福、中華企業(yè)、中糧地產(chǎn)。

　　研究院數(shù)據(jù)顯示，百強TOP30企業(yè)是收并購活動中最活躍的力量。2018年，共有約125家房企參與收并購，其中，百強TOP30企業(yè)參與的收并購事件占比約28.1%，貢獻了約41.9%的交易金額。百強企業(yè)內(nèi)部的分化程度逐漸擴大，百強TOP30企業(yè)在布局、品牌、資金等方面均形成一定優(yōu)勢，市場競爭力逐漸增強，不僅注重內(nèi)涵式增長，還采用收并購等外延式發(fā)展快速實現(xiàn)規(guī)模擴張。

　　千億房企和大型國企收并購力度始終不減。融創(chuàng)中國、華夏幸福、陽光城、萬科、泰禾等千億房企熱衷于收并購，兩年收并購交易金額均進入前15行列，融創(chuàng)中國更是連續(xù)兩年位列房企收并購交易金額第一；而上海臨港、中華企業(yè)、中糧地產(chǎn)、招商蛇口、金隅、保利等大型國企受益于國企重組和混改，其參與的收并購交易金額也較高。

　　就單個企業(yè)來看，融創(chuàng)仍是2018年的并購?fù)酰?月收購萬達商業(yè)3.91％股權(quán)，代價為95億，10月又以62.81億元收購了萬達原文旅集團，成功為2017年438億收購萬達文旅城項目整合掃清最后障礙。

　　萬科也在市場上頻頻出手。在2018年10月吃下華夏幸福5家項目公司大部分股權(quán)之后，11月再次拿下嘉凱城旗下5家項目公司控股權(quán)。2018年初，萬科收購了凱德20家購物中心，收購了國控地產(chǎn)50%股權(quán)，2018年中，還收購了太古冷鏈物流資產(chǎn)包。

　　并購意欲何為

　　房企的收并購最大的動力之一是擴大土地和項目儲備，相比于土地招拍掛的激烈競爭，二級市場拿到的土地和項目更具性價比，還可以快速進入新的城市和區(qū)域，收并購地產(chǎn)項目目前已成為房企的共識。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴《華夏時報》記者，自己所在公司已經(jīng)成立了專門的團隊來進行收并購的談判，兩年間已經(jīng)獲得了幾十個開發(fā)項目，而這些項目的土地平均成本比公開市場渠道獲取的土地便宜了三成。另外，收并購已經(jīng)成為公司拿地的主要途徑，約八成的項目是通過收并購獲得的，僅二成左右土地是通過公開市場獲得。

　　宋清輝提道，近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)土地成本的不斷提升，以及“黃金十年”的過去，房企收并購之風(fēng)變得日益盛行，成為許多房企主要擴張和拿地手段。相較于其他方式，收并購是最直接最有效的方式之一，可以把收購的項目快速推出市場，加速企業(yè)資金回流。

　　“收并購可以快速取得優(yōu)質(zhì)的地塊資源，有些大體量稀缺優(yōu)質(zhì)地塊在一級市場可謂是可遇而不可求”，張波指出，并購?fù)邆漭^好的性價比，一般來說被收購方往往是在資金上出現(xiàn)一定問題，2018年融資成本整體處于高位，中小房企融資短板更為凸顯。在資金壓力之下，一些房企尤其是中小型房企會主動尋求實力雄厚的品牌房企來收購，如此一來并購方會占據(jù)更大話語權(quán)，一些并購方式的拿地成本會遠低于市場價格。

　　業(yè)務(wù)擴張之外，房企還會通過收并購進行多元化領(lǐng)域的拓展，擴大經(jīng)營利潤。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、新能源、商業(yè)地產(chǎn)等，通常是房企的收并購標(biāo)的。尤其是部分準(zhǔn)入門檻較高的業(yè)務(wù)，通過股權(quán)收購，可以直接運用其本身較為成熟的團隊和基礎(chǔ)設(shè)施，拓展新業(yè)務(wù)的同時，可以避免走很多彎路，規(guī)避各種風(fēng)險，使得新業(yè)務(wù)進入發(fā)展的快車道。

　　另外，收并購可以幫助企業(yè)快速獲取業(yè)務(wù)特許經(jīng)營牌照。比如2018年的12月，綠城中國以27.18億元的價格收購百年人壽11.55%股權(quán)，對進軍壽險行業(yè)滿懷信心。其公告中指出，中國的人壽保險業(yè)務(wù)正迅猛發(fā)展，前景無量。鑒于中國保險業(yè)的高門檻，人壽保險牌照具有獨特的資本投資價值，收購事項對集團而言，是一個在中國投資人壽保險業(yè)的機會，并能使業(yè)務(wù)種類更多元化。

　　面對市場變局，房企間有“進”就有“退”，收購方通常是快速擴張的龍頭房企，被收購方通常是中小房企或者遇到經(jīng)營危機的企業(yè)，收并購使得企業(yè)間的差距更加擴大，行業(yè)洗牌或許會進一步加劇。

　　張波提道，目前來看房地產(chǎn)行業(yè)的集中化趨勢，2019年房企的競爭也將更為激烈，行業(yè)洗牌會加速，但值得關(guān)注的是，龍頭房企規(guī)模化的腳步有所放慢，尤其是千億門檻之上的房企數(shù)量增加節(jié)奏將變慢，中型房企之間的競爭將呈現(xiàn)“白熱化”局面。