日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年12月70個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比累計(jì)平均漲幅比上年同期均回落；三線城市新建商品住宅價(jià)格同比累計(jì)平均漲幅與上年同期相同。

  應(yīng)當(dāng)說，這一數(shù)據(jù)與2018年全年市場(chǎng)整體感受和趨勢(shì)相一致。時(shí)值歲初，比起2018年的數(shù)據(jù)總結(jié)，市場(chǎng)更加關(guān)心的是，2019年的樓市會(huì)如何發(fā)展？

  對(duì)此，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出了2019年樓市政策調(diào)控目標(biāo)——穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期。不難看到，“穩(wěn)”仍是樓市調(diào)控主基調(diào)。

  在宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性因素增多的大背景下，樓市作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生、牽涉諸多上下游產(chǎn)業(yè)的重要行業(yè)，不劇烈波動(dòng)、不引發(fā)恐慌性入市或逃離，或是政策的主要考量。

  而如何穩(wěn)則是問題的關(guān)鍵。實(shí)際上，縱觀過去數(shù)年的樓市調(diào)控，從整體而言，穩(wěn)一直是政策調(diào)控的重要目標(biāo)。而從最終效果而言，大漲小跌、越調(diào)越高的整體趨勢(shì)并未發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)。剛剛過去的2018年，由于本輪調(diào)控周期較長(zhǎng)，且有租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)房等多項(xiàng)政策落地，再疊加經(jīng)濟(jì)增速換擋的宏觀環(huán)境，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)了標(biāo)志性分化。

  由此可見，真正影響市場(chǎng)走向的還在于預(yù)期，而從中短期而言，這種預(yù)期主要指的是政策調(diào)控力度與方向的預(yù)期。

  那么，當(dāng)前樓市政策求穩(wěn)應(yīng)抓住哪些重點(diǎn)方向？

  首先，穩(wěn)預(yù)期強(qiáng)調(diào)保持政策定力，以更符合市場(chǎng)規(guī)律的方式引導(dǎo)樓市中長(zhǎng)期的自我調(diào)節(jié)。

  應(yīng)當(dāng)看到，2018年年末以來的樓市政策風(fēng)向出現(xiàn)了微調(diào)。山東菏澤“限售令”取消被視為嚴(yán)控政策松動(dòng)的“第一槍”，結(jié)合近期以廣州為代表的多地低調(diào)放松樓市“限價(jià)令”和商品房貸款利率終止連漲，市場(chǎng)普遍預(yù)期樓市調(diào)控正在低調(diào)放松。

  應(yīng)當(dāng)看到，限售限購限價(jià)等政策對(duì)市場(chǎng)有震懾作用，在市場(chǎng)平穩(wěn)后退出并不值得過度解讀。但與此同時(shí)，此舉又容易被視為政策風(fēng)向標(biāo)，影響市場(chǎng)預(yù)期。因此，限購限售等行政指令式的調(diào)控政策退出，需伴隨著更多層次的中長(zhǎng)期制度安排。例如，輔以寬供給、對(duì)非剛需購房的高金融門檻乃至包括其他補(bǔ)充性住房渠道的拓寬，避免政策疊加效應(yīng)下的調(diào)控預(yù)期轉(zhuǎn)向，進(jìn)而引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲，更要避免市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控難持續(xù)預(yù)期得到強(qiáng)化。

  其次，穩(wěn)預(yù)期并非全面嚴(yán)控，而應(yīng)當(dāng)優(yōu)化樓市供給結(jié)構(gòu)，把重點(diǎn)放在穩(wěn)剛需上。

  實(shí)際上，住房市場(chǎng)也分不同層次。豪宅、會(huì)所與小戶型或中戶型的住宅面向不同群體，不僅市場(chǎng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的敏感度不同，更重要的是百姓獲得感的邊際效應(yīng)也有重大差別。

  因此，上述會(huì)議也提出要以加快解決中低收入群體住房困難為中心任務(wù)，健全城鎮(zhèn)住房保障體系。其中，對(duì)于人口流入大的一二線城市以提供更多公租房為主，同時(shí)因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房；棚戶區(qū)改造工作要持續(xù)深入推進(jìn)。

  值得注意的是，保障剛需不僅要重供給量，更要重實(shí)質(zhì)。一個(gè)不容回避的現(xiàn)實(shí)是，熱點(diǎn)城市的公租房往往地段偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不足，這造成了供給的低效，也讓其更多淪為“雞肋”而非熱點(diǎn)城市減輕剛需購房壓力的有益補(bǔ)充。

  另外，在商品房市場(chǎng)上，“小戶型隱性歧視”也客觀存在。不少小區(qū)力推總價(jià)較高的大戶型，而小戶型住房多處于朝向不佳、位置不佳或戶型結(jié)構(gòu)不合理的“邊角料”區(qū)域，造成了小戶型房?jī)r(jià)的“隱性成本”居高不下；再加上小戶型成本的平均單價(jià)往往較高，無形中對(duì)剛需構(gòu)成了更大壓力。

  因此，在傳統(tǒng)意義上的保剛需外，真正為剛需提供和設(shè)計(jì)適應(yīng)性的住房產(chǎn)品，也是在量?jī)r(jià)交易這樣的宏觀指標(biāo)外，住房市場(chǎng)實(shí)際幸福度的客觀反映。

  再次，穩(wěn)預(yù)期也并非一成不變，因地制宜、分類調(diào)控將是階段性的政策方向。

  客觀來看，對(duì)于什么是剛需，不同地域、不同家庭、不同年齡層的人都有不同的標(biāo)準(zhǔn)。從實(shí)際情況看，三四線城市的人均住房面積與一二線城市的人均住房面積很難統(tǒng)一。盡管在過去兩年，三四線城市去庫存與熱點(diǎn)城市抑制房?jī)r(jià)飆升的冰火兩重天格局有所改變，但整體而言，堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任的大方向仍未調(diào)整。

  地方政府的權(quán)力也是責(zé)任。上述會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)考核，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處，本質(zhì)上也是對(duì)地方政府的約束。部分地區(qū)對(duì)土地財(cái)政的長(zhǎng)期依賴，是樓市調(diào)控所遇到的阻力之一。伴隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、新動(dòng)能培育等高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)取代以單一GDP為綱的評(píng)價(jià)體系，能否穩(wěn)住樓市或?qū)⒊蔀樾乱惠喺呖己梭w系中的一環(huán)，這也將從本質(zhì)上推動(dòng)地方政府轉(zhuǎn)變對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度。

  總之，穩(wěn)樓市是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)民生的重要一環(huán)。而如何穩(wěn)，不是停留在口頭上的目標(biāo)，也不是指標(biāo)上的兌現(xiàn)，而在于中長(zhǎng)期制度的建立與完善，在于民眾滿意度的提升，在于區(qū)域考核體系乃至發(fā)展動(dòng)力的轉(zhuǎn)變。