“不要對短期房地產市場過度樂觀，我們要做好最壞打算。” 1月8日，在上海舉行的2019丁祖昱評樓市年度發布會上，易居企業集團CEO丁祖昱預測今年地產行業規模下降10%。他在去年也預測地產行業規模微降，但實際則是微漲。這已是丁祖昱第三年用大數據剖析行業、前瞻市場。

  “今年行業成交規模下降10%”

  像前兩年一樣，對2019年房地產市場的預測是發布會的重頭戲，但今年在預測前，丁祖昱則對2018年預測結果進行了復盤，他認為正確率為65%。

  丁祖昱曾預測，2018年全國房地產業的成交總規模比2017年的11.78萬億元略微下降。截至2018年末，多數房企的累計銷售業績依然保持同比增長，近9成房企超額完成全年業績目標，整體市場規模不降反增。初步預計最終成交金額2018年將到15萬億元左右，超過2017年。

  對于2019年的房地產行業規模，丁祖昱的預測不再是微降，而是下降10%。

  丁祖昱預測，2019年房企整體銷售總金額預計在13萬億元多一點，銷售面積則從17億平方米回落。原因是2018年三四線城市銷售額整體占比總額的69%。而第四季度已經下降到67%，已經是一個特別值得關注的信號。可以預見的是，2019年三四線城市銷售壓力比2018年更大。

  百強房企拿地更加保守

  2018年對于百強房企來說，是規模擴展的關鍵年。丁祖昱在回顧2018年時指出，2018年地產百強房企突破了10萬億元的銷售額，創造了前所未有的成績。盡管增速有所放緩，但銷售總規模出現了大幅度上漲。其中，TOP10房企2018年銷售金額門檻達到了2006.7億元，同比2016年增幅達到32.7%。增幅最高的梯隊是TOP30房企，銷售金額門檻從2016年不足500億元攀升到了2018年的1005.1億元，增幅高達45.9%。

  龍頭房企集中度進一步提升還表現在土地這一新增貨值上。丁祖昱表示，2018年51%的新增貨值被TOP10房企收入囊中。但值得注意的是，較2017年相比，2018年TOP100房企拿地銷售比從0.58降到了0.38，房企拿地明顯更為保守，各地都出現了罕見的土地流拍現象。據克而瑞統計，2018年全國各城市合計住宅土地流標高達1075宗。

  那么，2019年，土地市場會如何？丁祖昱給出的預測是：地價還會降，房企今年可以抄底。

  高價地項目從“難產”到“生死存亡”

  丁祖昱還對2018年房地產市場提出了八大困惑：土地流拍、地王難產、各式維權、限制降價、產品降級、租賃亂象、去化困難和資金承壓。

  “2016年，全年誕生了超過350宗高價地。但隨著靠土地紅利賺取利潤的房地產開發模式結束，拿2016年高價地的房企，在接下來的市場中，不但虧本壓力大，還可能面臨生死存亡的危機。”丁祖昱進一步表示，在2018年，大家熟知的“地王”基本沒開盤，比如上海的仁恒蔣家浜81、83街坊項目，以56926元/平方米的樓板價成交，至今未開工。高價地閑置的背后，存在開發遲緩的客觀原因。但這些高價地面臨的現狀是，板塊“限價”直逼“地王”項目拿地樓面價，當前入市必然虧本。

  此外，在2018年，丁祖昱看好海南市場，在復盤時發現，雖然有了建設自由貿易港的利好，但海南全島調控升級。在2019年，丁祖昱仍然繼續看好海南。他希望海南房地產政策能夠微調，“與其說預測看好，還不如說是希望海南2019年會好一些。”

  丁祖昱對2019年房地產市場的十條預測：

  1、房地產在2019年仍將成為中國經濟的壓艙石和穩定劑。

  2、貨幣放水難解樓市之渴。

  3、四線城市調控放松有希望。

  4、地產行業規模下降10%。

  5、房地產繼續看好海南。

  6、購買力下降了，剛需房要注意了。

  7、地價還會降，房企今年可以抄底。

  8、租賃行業面臨大洗牌 ，“背靠房企大樹”才能活下去。

  9、看好物業管理行業，短期不看好養老地產行業。

  10、看好的地產股：萬科、融創、碧桂園 、金茂、招商蛇口、佳兆業、旭輝。