2019年，樓市進入“換擋期”，從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導”。自山東菏澤打響第一槍后，廣州、珠海、杭州、衡陽、合肥等地都傳出了樓市新政，暗示著房地產市場即將到來的政策微調。

  樂居財經《財情》欄目特邀21世紀經濟報道編委袁一泓和《地產豪言》出品人張文豪，定調2019年樓市走向。

  2019年，樓市會怎么樣？

  張文豪：從市場來說，2019年房價是見底。2018年之前，市場調控主要是“壓”，現在還有“托”和“挺”，如果跌得過分還要往上托。原來的平衡是不讓房價大漲，如今也不讓大跌，在很窄的區間里建立新的平衡。

  此外，政府會給出一些增量的推動力，特別是在集體土地上，加快城鎮化步伐。

  袁一泓：政策有沒有見底不知道，但市場應該是見底了。現在賦予城市主體責任，小到縣級市、大到直轄市都可以隨時調控，未來城市的政策變化密度會越來越高。

  2019年，房企的主戰場在哪里？

  袁一泓：二三線城市是有機會，尤其是看人口和城市經濟的變化。人就是資源，就是生產力，直接帶來整個城市總量的擴張。具體來說，房企在未來兩三年可以重點關注二線城市的周邊，包括它的遠郊區和遠郊縣，還有比較強的三線城市，以及二線城市周邊的區縣。

  張文豪：靜態來看，二三四線城市變動可能性大，尤其是地緣條件比較好，靠近一線城市，有獨特稟賦和交通配套，這些都是搶先條件；動態來看，房企需要特別關注，每個城市變成熱點或者自我成熟的過程。

  2019年，政策會不會全面放開？

  袁一泓：千萬不要以為放松調控就是好事，政策全面放開不是好事。取消所有的限制性條款，肯定是災難性，對整個中國的經濟風險是巨大的；不要不承認有房地產泡沫，個別區域是有泡沫，只不過不戳破它而已；2019年，房地產市場真的沒那么差，現在信號稍微出現緩和。

  張文豪：“夜壺”再提起來用的可能性比較小，現在用房地產拉動全面經濟的邊際效應在遞減，而且弊在大于利，所以輕易不會用。

  2019年，對開發商的忠告？

  張文豪：2019年，公司要做好風控的底線，提高企業抓窗口的能力。市場還會保持一定容量，如果布局全面和均衡，吃不了大虧。但是有一個條件，企業在各個區域的頭部性要強，在量上和品牌度上占據優先位置。

  生存大過賺錢。即使到2019年，也不要把賺錢作為頭一個訴求。找到基本的動力源，出來一個利好需要分辨清楚，因為把你帶到溝里的和把你帶到未來的這兩件事長得很像。

  袁一泓：地產商需要管理預期，不要過于激進，管理好自己的預期跟中央的“穩預期”差不多。估計并防范最高的風險，看準區域，該冒險的就冒險。

  總之，守住底線，防范最起碼的“黑天鵝”。

  2019年，對購房者的建議？

  袁一泓：分剛性需求和投資需求。如果是剛性群體，你需要的買房就趕緊買；投資的話比較好的就是二三線城市，包括有可能取消調控和政策松動的地方。正如企業需要管理預期，投資者也要管理預期，不要帶著暴利的心態炒房。

  張文豪：如果沒有抵御短期房價波動和貸款政策波動的能力，就不要去炒房。但長期投資房產，我主張還是買，至于剛需和剛改就更應該買了。

  買房的理由如下。第一，中國遇到很多困難都要解決，解決的辦法是兩個，一個是增量，一個是存量。增量改革最大的優點是增加全社會的貨幣量，所以房價肯定要漲。第二，“矬子里面拔將軍”，房地產在所有經濟表現上還是最好的。第三，在農村土地上，不允許蓋可以交易的商品房的國家只有中國，8億農民想改善生活住好房子，必須去城里買房。

  如果在一線城市買房，關注的是性價比；如果在三四線城市則看地段和品質，因為這些城市正在重復北京和上海的故事。