還有2天就是2019。房地產從來都不是一個單純的存在，經過了經過跌宕起伏的2018年之后，房地產市場將會怎樣？

  8大機構的研報顯示，盡管判斷的原因各不相同，表述用詞也各自推敲，但對于明年的宏觀經濟一致認為繼續下行的壓力很大，如果今年的 GDP 在6.5%左右，明年或再下一城。在這樣的背景下，其中7家機構認為，明年貨幣政策和樓市政策都將趨于寬松，只有興業證券認為，貨幣還將收緊。

  行至途中的金融去杠桿已基本完成使命，2019年將迎來更為積極和寬松的金融政策，也在7家機構研判中達成共識。

  盡管貨幣、金融、政策看上去均對樓市有利，但由于對經濟基本面的不樂觀，8家機構對房地產市場的走勢，悉數投了“下行”票。

     2019四大預言

  八大機構對于2019年的中國樓市，給出四大預言：

  關鍵詞1：降！

  銷售面積同比下降 7%，銷售金額下降 5% 。

  19 年需求將處于持續探底的過程，其中一線以及強二線銷售量價將穩中有增，但最終改善幅度關鍵看政策調整空間。在棚改貨幣化效應減弱以 及購買力制約下，弱二線以及三四線銷售將延續回落趨勢，預計 19 年銷售 面積分別同比下降 10%左右，庫存抬升下，房價也將出現回調。綜合來看， 我們預計 19 年全國商品房銷售面積同比降 7%，銷售金額下滑 5%。

  關鍵詞2：慌！

  預計投資上漲 2%，新開工下滑 6%。

  土地方面，根據測算，預計土地總量供給繼續增加，但受流拍率 上升以及樓面價下行拖累，預計 19 年土地出讓金額同比下降 20%。新開 工方面，19 年主導新開工的因素再次回到需求端，景氣度下行制約下預計 新開工同比下降 6%。房地產開發投資則受土地投資下行影響，19 年增速 或收窄至 2%。庫存方面，根據我們的測算，預計 19 年中期庫存或將累計 至 28 億平，低于 14 年的 32 億平，去化周期約 25 個月，低于 11 年的 29 個月以及 14 年的 36 個月。

  關鍵詞3：分！

  市場景氣度持續下行，各線城市周期位置有差異。

  市場景氣度在 18 年 6 月之后見頂回落，目前去化率回落至 15 年年中 水平，而 9 月總量銷售同比轉負再次確認了周期位置下行。具體分線來看， 各線城市周期位置有所差異，一線以及強二線周期底部呈現改善，但量的 改善是以犧牲價格為基礎。三四線成交熱度則趨勢下行，用住宅口徑（成 交面積/新開工面積）衡量的市場景氣度基本回落至 15 年水平。

  關鍵詞4：窮！

  融資渠道收緊，資金面緊張，房企主動降價是趨勢。

  強二線城市：2019年上半年的投資要把握拿地機會，把握對資金鏈緊張房企進行收并購的機會。

  弱二線城市：把握2019年下半年至2020年上半年的投資拿地機會。

  三四線城市：加大對一線周邊三四線城市的土地投資，提早進入在棚改量大、處于棚改中前期、經濟基礎好的三四線城市。在房價較高、棚改尾聲，同時缺乏基本面支撐的三四線城市提早銷售，回籠資金，避免套牢。

  八大機構研報主要觀點

  以下為八大機構研報的主要觀點節選：

  1.招商證券表示，短期內中國經濟下行壓力將進一步上升

  2019 年上半年中美貿易摩 擦對國內實體經濟的沖擊可能將集中體現，而自我約束的政策難以有效對沖 經濟下行風險，招商證券預計明年上半年經濟增速將跌至 6.3%左右，這已非常接 近當前中國經濟的潛在增長水平。

  按照招商證券判斷，政策的轉向必須有待于 經濟出清的完成，其重要標志就是要看到通脹壓力的消失，甚至是進入通縮， 也就是實際經濟增速下行至潛在水平下方。預計 2019 年 CPI 同比均值小 幅抬升至 2.3%，但 PPI 同比均值將回落至 1.2%左右，明年 GDP 平減指數將 進一步下行。總之，當前政策自我約束有助于加快經濟出清速度，為政策真 正放松提供條件。

  2.華泰證券：貨幣政策大概率轉向略寬松，財政政策更加積極 

  華泰證券認為 2019 年貨幣政策大概率由靈活適度轉向略寬松，央行依然會選 擇數量型中介目標作為主要調控對象，在穩增長和保就業為主要最終目標 下，M2 和社融增速 2019 年維持反彈的趨勢概率較高。為應對經濟下行壓 力，我們預計 2019 年仍將實行更加積極的財政政策，未來仍可能通過加 大減稅降費力度，并提高財政赤字率和地方政府專項債新增額度穩增長。

  3.東莞證券：因城施策，精細化調控將更為突出

  年底的中央經濟工作會議對于房地房產行業的政策指向，將是貫穿2019年樓市調控的政策總基調。首先，要構建房地房產市場長效機制；第二，要堅持住房不炒定位；第三，要因城施策；第四，地方政府主體責任制，并完善住房體系。

  中央經濟工作會議對樓市政策的表態與過去論述基調一致，預計19年樓市調控將會持續，但因城施策，精細化調控將更為突出；并且整體方向上將更多的以長效機制構建為主，短期的行政手段干預將趨緩。我們整體認為，本輪樓市調控是從16年三季末開始的，至18年5月份，全國出臺調控政策的范圍達到近100個地級市及約50個縣區，調控范圍極廣，持續時間有20個月。從頻率來看，18年二季度以來調控政策出臺頻率提升。18年截至5月份，全國各地出臺的房地產相關調控政策達到約160次，單5月份中，全國就有超過40個城市發布調控政策50多次，創出記錄。而貿易戰開打以來，樓市政策面相對變得平靜，部分城市繼續出臺規范房地產市場的通知，但措施相對溫和，超預期情況較少。當前地方財政依賴土地出讓金，房地產行業對GDP增長及金融體系穩定等狀況沒有根本性改變前提下，加上貿易戰持續背景下穩經濟增長顯得更為重要。

  在貿易戰持續預期之下，房地產對于經濟的維穩作用相對突出。政策層面來看，預計未來調控將會延續，但超預期調控出現可能性降低，政策邊際效應減弱，同時政策精準性提升。預計行業18年整體銷售金額仍創歷史新高，結算業績保障度高，同時板塊估值跌至歷史底部，股息率理想，具備較好的投資價值。而在行業集中度加速提升過程中，強者愈強更為明顯，繼續看好龍頭地產股后續的業績表現及可能出現的估值修復機會。

  4.平安證券：經濟下行壓力仍存

  望 2019 年，盡管貿易爭端走勢依然不明，經濟下行壓力仍存，但 A 股市場有望逐漸撥云見日，政策與改革的變局中孕育著資本市場的結構性機遇。

  1）2019年上半年存在樓市超調而政策遲遲未見松動的風險；2)樓市大幅調整帶來的資產大幅減值及凈利率下滑的風險：3）若樓市降溫超預期，且融資渠道依舊偏緊，不排除部分中小房企面臨資金鏈風險。

  5.招商證券：預計 2019 年貨幣政策仍將維持較為友好的態度

  全年有 4 次降準的可能性，不排除降息 1 次的可能性。隨著政策轉向放松并疊加現階 段穩增長的積極效應逐步釋放，我們預計下半年經濟增長將較上半年有所改 善， 3、 4 季度 GDP 增速分別為 6.4 和 6.5%，2019 年全年經濟增速約為 6.4% 左右。

  6.同策研究院：“去杠桿”政策以非常規的手段實現加息，同時通過建立樓市防火墻，以“寬貨幣、緊信用”的方式阻斷資金持續流入 房地產業。

  高負債率的房地產企業融資愈發收緊，疊加2018年下半年、2019年上半年是企業資金兌付壓力最大的時 點，迫使企業提前自發進行市場調整，降低樓市風險。

  7.恒大研究院：發力“穩杠桿”，寬貨幣改善房地產融資環境

  當前中國經濟處于下行周期，需要一個相對寬松的貨幣條件。預計 2019 年將貨幣政策適度寬松，降準、降息都有可能發生。“大河有水小 河滿”，流入房地產行業的資金有望增加。

  宏觀金融政策已適度放松：貨幣政策方面，央行已 4 次降準；金融 監管方面，“去杠桿”已轉向“穩杠桿”。2018 年中央經濟工作會議部署 2019 年貨幣政策不再提“中性”，而是強調“穩健的貨幣政策要松緊適度， 保持流動性合理充裕”。 

  預計2019 年宏觀金融政策將積極發揮逆周期調節作用。一方面降準 降息、加大基礎貨幣投放力度；另一方面疏通貨幣政策傳導機制，如提升 銀行風險偏好，加大銀行信貸投放力度。 隨著貨幣政策持續寬松，國債收益率有望持續下降，帶動個貸利率 下行。同時，銀行流動性增加疊加房地產市場回落后個貸需求減少，也促 使個貸利率穩中回落。

  8.國金： 當前我國經濟增長存在較大下行壓力，穩經濟的重要性有所提升，但通過 “房地產”來穩經濟的成本較高，房價的約束依然存在。

  具體來看：1）房 地產泡沫依然很嚴重。我們對全國 23 個重點城市房地產泡沫做了分析，發 現當前房地產價格仍處于較高水平，部分城市房地產泡沫依然很嚴重；2） 房地產價格下行壓力初顯。主要體現在兩個方面：住宅銷售明顯轉弱，二手 住宅價格環比開始回落。

  短期來看，當前我國經濟增長存在較大下行壓力，穩經濟的重要性有所提 升，但房地產價格仍處于較高位置，部分城市房地產泡沫依然很嚴重，房地 產政策短期難以全面放松。如果貿然轉向擴張，一方面會對居民消費、投資 產生更嚴重擠出效應；另一方面，伴隨著泡沫的積聚，大幅上漲的房價形成 泡沫一旦破裂對經濟危害極大。因此，房地產調控整體仍將保持緊縮態勢， 房地產政策邊際放松的時間仍需等待。

  未來房地產調控政策將以“短期行政限制退出”+“長效機制出臺”組合的 方式展開。此前房地產調控多采用行政措施干預，短期對抑制房價上漲、降 低風險起到了作用；但從長期來看，則需要推動房地產政策從“行政措施” 向“綜合施策”轉變，逐步構建房地產市場長效機制。

  本文根據《招商證券2019年宏觀展望》、《興業證券2019 年房地產行業年度策略》、《華泰證券2019 宏觀年度策略報告 》、《恒大研究院研究報告——2019 年房地產市場展望 》、《同策研究院2018-2020年 經濟周期趨勢與樓市結構性機會》、《海通證券2019 年行業展望》、《東莞證券房地產行業動態點評》、《平安證券2019 年策略年度報告 》綜合整理。