12月19日至21日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。本次會(huì)議以寥寥數(shù)句為明年的房地產(chǎn)定調(diào)：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

  而2017年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述是：加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度 。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

  總體來(lái)看，房地產(chǎn)政策思路和過(guò)去是一致的，也體現(xiàn)了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的基調(diào)。同時(shí)也不難看出，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)內(nèi)容的表述，出現(xiàn)了一些微妙變化。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，變化主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

  一方面，“分類(lèi)調(diào)控”提法改為了“分類(lèi)指導(dǎo)”，這或暗示著單純地直接調(diào)控會(huì)減少一點(diǎn)，而是更多基于城市政府主體責(zé)任，來(lái)進(jìn)行指導(dǎo)。從這個(gè)角度看，這說(shuō)明房地產(chǎn)的管控主體不在于中央，而在于地方政府，中央扮演了指導(dǎo)的角色，而地方才真正扮演調(diào)控的角色，這是“因地制宜”的一個(gè)重大突破，從側(cè)面也說(shuō)明當(dāng)前菏澤和廣州（樓盤(pán)）政策調(diào)整是有理有據(jù)的。這也說(shuō)明此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更加強(qiáng)調(diào)“調(diào)控和指導(dǎo)”的關(guān)系。

  另一方面，政策沒(méi)有提及租賃市場(chǎng)的概念，這和去年的重心完全是不一樣了。這和租賃市場(chǎng)本身已經(jīng)啟動(dòng)、開(kāi)始進(jìn)入正軌發(fā)展態(tài)勢(shì)有關(guān)。或者說(shuō)，在過(guò)去一年租賃市場(chǎng)的鼓勵(lì)性政策比較多，后續(xù)應(yīng)該說(shuō)不會(huì)有非常直接的刺激新政策，這需要相關(guān)租賃企業(yè)注意，即2018年租賃市場(chǎng)是一個(gè)政府支持型的市場(chǎng)，而到了2019年需要更加主動(dòng)去探索市場(chǎng)化的模式。

  基于中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議的論調(diào)，貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)分析稱(chēng)，住房市場(chǎng)體系將進(jìn)一步完善，而完善住房市場(chǎng)體系關(guān)鍵在于合理的住房供給結(jié)構(gòu)。人-房-地相互聯(lián)動(dòng)的供給制度可能會(huì)加快建立起來(lái)，住房、土地供應(yīng)根據(jù)城市人口增減制定，打破政府土地壟斷供應(yīng)機(jī)制，增加土地供給彈性，使土地和住房供應(yīng)與城市真實(shí)的住房需求相匹配。從城市圈的角度優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，使住房供應(yīng)適應(yīng)城市圈的分布規(guī)律，通過(guò)市場(chǎng)的互聯(lián)互通降低住房需求在大城市的集中度。以市場(chǎng)化調(diào)節(jié)為主的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有望加快形成。

  根據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)的解讀，住房保障將被置于更高的位置。他認(rèn)為，流動(dòng)人口和低收入人群對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)最為敏感，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，經(jīng)濟(jì)下行對(duì)流動(dòng)人口就業(yè)和收入的沖擊最大。此時(shí)，提供穩(wěn)定可靠的住房保障就顯得尤為重要。可以預(yù)期，2019年中央在住房保障方面的財(cái)政支持力度將會(huì)加大，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃型住房將可能迎來(lái)階段性突破，重點(diǎn)城市租賃住房、保障性住房的供給將會(huì)提速。