改革開放以來，中國城市化用短短幾十年時間走過西方國家數(shù)百年的歷程，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了一輪野蠻生長階段。當(dāng)前業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到了拐點，那未來中國房地產(chǎn)的投資趨勢將會如何？對中國經(jīng)濟(jì)意味著什么？對此，鉅派投資集團(tuán)董事長兼CEO、中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長倪建達(dá)在知名財經(jīng)媒體《今日財富》雜志主辦的2018中國獨立財富管理峰會暨第四屆“金象獎”頒獎盛典上發(fā)表了主題演講“中國房產(chǎn)投資趨勢與資產(chǎn)配置”。

  未來房地產(chǎn)行業(yè)是不是還會上漲？

  在中國，不管是宏觀層面、微觀層面，大家都會關(guān)注到房地產(chǎn)的問題。從1998年亞洲金融危機開始，中國經(jīng)濟(jì)壓力很大，鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展成為了當(dāng)務(wù)之急；但從2005年后國家就開始進(jìn)行第一輪宏觀調(diào)控，2008年中國房地產(chǎn)的銷售總量只有2萬億，到今年已快超過15萬億，為什么打壓環(huán)境下中國的房價竟?jié)q了10倍？

  “2008年美國金融危機，我國貨幣供應(yīng)量40多萬億，GDP值是36萬億，1塊1毛的貨幣可拉動1塊錢的GDP；到去年年底我國貨幣供應(yīng)量是170萬億左右，GDP值是82.72萬億，已變成了花2塊錢貨幣去拉動1塊錢的GDP”，能否能通過少花錢把GDP降下來？對此，倪建達(dá)表示，現(xiàn)在政府在決策上特別難，因為GDP下降就會影響就業(yè)，影響就業(yè)就會影響社會穩(wěn)定，而要保住GDP就需更多貨幣來提振經(jīng)濟(jì)活動，所以從這個角度上來說是無解的。

  近幾年，倪建達(dá)發(fā)現(xiàn)向其咨詢在哪買房比較好的人越來越少了，他笑著談到，“想買房子的人都買了，現(xiàn)在再去買房子，風(fēng)險就高了，目前上海的房價已平均在8萬左右，‘現(xiàn)在房價高到這個程度了，還會漲嗎？’是大家普遍的疑問；第二，買房子的杠桿少了，原先政府最鼓勵的時候，只要首付一成，90%都可以銀行按揭，等于給了我們九倍的杠桿。而現(xiàn)在買房人只能首付60%，給了一倍不到的杠桿，所以人們會覺得財富效益在房地產(chǎn)這個投資領(lǐng)域回報率越來越不高了。”

  作為房地產(chǎn)行業(yè)多年的從業(yè)人員，他始終認(rèn)為中國房地產(chǎn)在過去的發(fā)展中，正是因遭受了市場政策的空前考驗，才變成了一個快速適應(yīng)調(diào)控能力很強的行業(yè)。在這個過程中，未來房地產(chǎn)行業(yè)是不是還會上漲？

  “房地產(chǎn)的成本購置有三個部分，第一部分是地價，第二部分是建安成本，第三部分是所謂的管理財務(wù)成本，其中最大的比例就是土地成本。”倪建達(dá)認(rèn)為，如有幸拿地很便宜，但仍需交土地增值稅，所以不管土地拿得價格如何，在房地產(chǎn)行業(yè)里面所有零售的60%是要交給政府——這個行業(yè)的“控股股東”，政府希望讓這個行業(yè)變得更加理性，同時也需要更多的財政，更多基本建設(shè)的投入，所以無論如何，最后都會促使很多資金流入這個行業(yè)。

  未來房地產(chǎn)行業(yè)是否還有機會作為一個投資品種？

  “我認(rèn)為有，而且一定有。”改革開放40年，中國的貨幣增加了380倍，倪建達(dá)分析到，“房地產(chǎn)漲了100倍左右，也沒有超過我國貨幣發(fā)行的增速，將房地產(chǎn)作為個人投資的話，在傳統(tǒng)意義上是有三倍或更多的杠桿。所以只有房地產(chǎn)剛剛跟貨幣發(fā)行同步，在其他產(chǎn)業(yè)投資方面，我認(rèn)為我國的貨幣對應(yīng)我國的產(chǎn)業(yè)，其中的結(jié)構(gòu)性問題是非常嚴(yán)重的。”

  業(yè)內(nèi)流傳一句話，“房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)”。倪建達(dá)曾在2005年博鰲論壇上提出，其實不是誰綁架誰，銀行也沒有選擇，作為主要的盈利方式，它需要把大量存款放出去。“中國人對財富的追求，我認(rèn)為是無與倫比的，但中國缺乏更好的投資機會。中國人努力參與到其他的投資，但只有投房地產(chǎn)贏了，其他無一例外都失敗了，以至人們對房地產(chǎn)產(chǎn)生了宗教般的狂熱，所以炒房地產(chǎn)就變成了中國人情有獨鐘的一個投資偏好。”

  但是，中國的經(jīng)濟(jì)能靠房地產(chǎn)持續(xù)嗎？不能。高層提出，房子是用來住的，不是用來炒的，“所以現(xiàn)在政策都是把房地產(chǎn)作為商品的使用屬性來做政策調(diào)控，投資人的錢怎么投？投到哪兒去？”倪建達(dá)認(rèn)為，雖然大家知道中國經(jīng)濟(jì)這個模式運行下去是有問題的，是有風(fēng)險的，但是作為一個實體的企業(yè)、一個機構(gòu)，具體到每個投資人的時候，無法改變宏觀趨勢，人們只能去做自己認(rèn)為可以賺到錢的投資。

  當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜而嚴(yán)峻，倪建達(dá)提到他在6月份給一些高層領(lǐng)導(dǎo)和基層同事意見的時候，看到當(dāng)時高層的文件上的9個字題目——“控地價，漲房價，去杠桿”；8月份同樣是9個字，變成了“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，降杠桿”；到10月份的時候，變成了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期”。“說明我們的高層看問題是非常清晰的，說明現(xiàn)在我們需要一個抓手，什么才能保證我們的就業(yè)率？保證我們的投資增長？根據(jù)我國過去的發(fā)展經(jīng)驗，三駕馬車之一投資是拉動中國經(jīng)濟(jì)最好的一個引擎，目前，國家發(fā)改委把明年要投資的項目都已經(jīng)批了，往年我們明年的項目，一直到明年下半年才能批的。”

  其中，房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)在批的項目里面，未受到鼓勵。倪建達(dá)認(rèn)為，“按照中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，凡是政府不鼓勵的東西反而要真的關(guān)注，鼓勵去做的事情，比如說萬眾創(chuàng)新、全民創(chuàng)業(yè)等等，我們創(chuàng)造了多少被工信部認(rèn)定的獨角獸，這些獨角獸三年以后看看還在不在？所以作為投資人來講，在未來的投資里一定要特別理性。”

  他認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)十幾年的迅速發(fā)展，就像一個人在發(fā)育時期，現(xiàn)在已經(jīng)成功完成青春期階段，身材已經(jīng)很魁梧了，更需要的是提升內(nèi)涵和各方面的素養(yǎng)，所以“中國經(jīng)濟(jì)走到今天，還是非常有機會轉(zhuǎn)型。以前被問房地產(chǎn)漲不漲，更多的是指住宅，現(xiàn)在看看我們傳統(tǒng)的商業(yè)、辦公，這些非住宅的商業(yè)，最后的投資可能都會面臨一系列的行業(yè)整合。所以從我們的貨幣政策來看，房地產(chǎn)還是一個值得被關(guān)注的領(lǐng)域，而且是一個無法被替代的領(lǐng)域，不管你喜歡，還是不喜歡。”