最近“房鬧”的事鬧得沸沸揚揚，大家又開始對房價走勢議論紛紛，今天規劃君也來聊聊這件事。

　　先上一組數據：“據全國100個重點城市二手房價格顯示，2018年9月份，全國100個重點城市二手房價格環比上漲0．59個百分點，但房價環比下跌的城市由上月的29個增加到33個。”不妨大膽地猜測一下，房價在未來十年到底會出現什么變化？

　　我覺得吧，「結構性調整」。結構性這個詞，大家再熟悉不過了，經常在各大官方新聞中出現。對于房價來說，結構性調整的樣子大概是：一二線大城市先微漲、或持平、或微跌，簡單說就是價格不會出現太大變動，之后的價格漲幅通脹；而三四五六線城市泡沫會被明顯擠出，然后價格漲幅和通脹基本一致或略低于通脹。說幾點理由：

　　1、老齡化

　　規劃君先不擺數據，咱們說點貼近生活的，如果你家附近有一片比較空曠的地方，比如小公園、小廣場，甚至是商場前面的一大片空地，清晨或晚上一定是被跳著廣場舞或是保健操的大爺大媽占領的。

　　咱們父輩大都是50、60年代的，那會沒有計劃生育，幾乎家家戶戶都好幾個孩子，人口在60年代激增，十年多出了約3億人。到了70年代，大家意識到僧多粥少的問題了，開始全面推行計劃生育，1982年把它定為基本國策。堅持了三十多年后，人口增長不給力了，于是就造就了老齡化的狀況。當然，現在已經沒有計劃生育這么一說了，可方方面面的原因導致大家的生育意愿寡淡，老齡化問題依然不能得到很好的改善。

　　別以為規劃君說跑題了，上面的情況很可能就會導致一種這樣的房市現象：

　　老一輩在三四線城市囤積的幾套房產，將置換成兒女所在的一二線城市的一套房產。因為父母年紀大到一定年齡后，甭管有錢沒錢，肯定是離子女越近越好。而子女又是唯一的，此時大城市一定會出現大批老人涌入，和子女同住帶來的是改善性大戶型的需求，和子女分住的老人大多會選擇買一套一居室或小兩居。

　　不管怎么說，大城市的需求都起來了。反觀三四五六線城市的房市，就不容樂觀了。

　　從這幾方面看：一來，要遭受出走大城市老人們的拋售；二來，不可避免的老齡化和生育意愿低造成的人口下降，導致總需求量減少；三來，棚改貨幣化的退場，使得一部分進城購房的農民們打消了念頭。如此看來，小城市房價下跌理由還是很充分的。

　　2、吸引力

　　一定有人會問，既然大城市房子那么貴，會不會讓大家都回流到小城市呢？這樣一來大城市的房子不也沒人買了嗎？這個邏輯沒錯，不過影響力并沒有你想象中那么大。

　　城市的擠出效應是，大城市的生活成本過高，收入水平不等，部分低薪族被生活壓力所迫，只能“逃離”，即低收入人群被擠出城市。可是，這種效應的中槍者僅限于“低收入人群”。咱們把一線城市的平均工資數據拉出來看看就知道，1w＋的高水平背后肯定是由一批高收入人群撐起來的。擠出效應主要對大城市人口起到置換作用，實現城市人口的均衡合理，避免人口爆炸。同時，從實際購買力來說，低收入人群本身也很難成為大城市購房的主力軍。

　　所以說，城市的擠出效應對購房人數沒有太大影響。

　　3、觀念

　　還有人有這樣的疑問：90后00后甚至10后，會不會對買房無所謂了？租房不也一樣嗎？

　　代際觀念的確有差異，可能新一代對房子沒有老一輩那么執念了，但能買房的人大概率還是會買的。自己的房子和租的房子，真的不一樣，比如物業的態度，居住的便利度等等，還有一個很重要的原因，就是學區。別一股腦地詬病學區房，確實，里面有一定程度的炒作成分和不合理因素，但咱們國家的人口基數擺在這，資源就那么多，用什么標準怎么去分配呢？最直觀的方式可能就是房產了。

　　整體看，大城市比較難跌，小城市不得不跌。各類房產中，具有特殊性質的，比如學區房地鐵房等，勢必更有競爭力和保值效果，因為價有所依。

　　當然，未來難以預測，房價的多空之爭持續這么多年也沒消停過，輿論媒體說的“房市拐點”也好，“區間大底”也罷，你還是得靠自己的獨立思考力。如果你真的需要一套房，那就努力去買，沒必要用別人投機的眼光，去左右你自己的生活。