隨著房價的不斷上漲，購房者全款買房的比例也在不斷降低。并且信貸政策的不斷收緊，申請購房貸款的難度也在不斷增加。去年年底，由于部分商業(yè)銀行的可用貸款額度有限，甚者還出現(xiàn)了“勸退”購房者的情況。即使購房者申請的購房貸款得到了審批，也得主動接受房貸利率的上漲。

　　今年，雖然各大銀行的可用貸款額度與去年年底相比寬裕了不少，但是房貸利率也是在一路上漲。現(xiàn)在購房者買房，成本顯著提高，一是因為房價，二是因為房貸利率上漲造成的還貸利息的增加。購房者買房成本上升的同時，也意味著各大銀行個人住房貸款發(fā)放額度的增加。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年中國工商銀行個人住房貸款增加3418億元；中國農(nóng)業(yè)銀行上半年末個人住房貸款余額3.4萬億元，較去年末增加近2700億元，增長8.5%；中國銀行境內(nèi)人民幣個人貸款較年初新增2101億元。

　　總的來看，四大行的個人住房貸款主要用于支持剛需，以及首次改善型購房需求。隨著三四線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，大量的個人住房貸款也投向了三四線城市。例如中國工商銀行發(fā)放的個人購房貸款主要用于支持居民自住型和改善型住房需求，也就是我們常熟的剛性購房需求。這其中有90%是用來購買一手房、首套房。分城市來看，一二線城市和三四線城市發(fā)放個人住房貸款的比例大概在1∶1。

　　中國農(nóng)業(yè)銀行的新增個人住房貸款主要投向了三四線城市，占比達到了56%。與一二線城市相比，三四線城市的個人住房貸款平均值要低一些，但是數(shù)量龐大。將個人住房貸款投向三四線城市，為那些新建商品房庫存量過高的城市去庫存提供了一定的支持。

　　雖然個人住房貸款發(fā)放額度有了明顯的增加，但是對于個人購房貸款的審核也是日趨嚴(yán)格。尤其是抑制投資、投機性購房需求，打擊炒房者等方面，各大銀行的態(tài)度保持一致。

　　中國工商銀行行長谷澍明確表示，工行下半年將支持居民住房的合理的信貸需求，抑制各類炒房、炒樓的投機性需求。同時要嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投向，重點支持保障性安居工程和普通的商品住房項目。

　　中國建設(shè)銀行則是把推動租賃住房建設(shè)作為重要的戰(zhàn)略，積極落實中央“房住不炒”的精神。2018年，建行在住房租賃行業(yè)動作頻頻，如推出住房租賃“藍海項目”；聯(lián)合海爾打造住房租賃新生態(tài)，在深圳落地智慧長租公寓；攜手我愛我家為住房租賃交易雙方提供標(biāo)準(zhǔn)化的住房租賃服務(wù)等。

　　通過以上分析不難看出，四大行已經(jīng)在嚴(yán)格落實中央以及央行的相關(guān)政策，抑制投機炒房，支持自主性以及改善型購房需求。以前，炒房者還可以通過銀行貸款來進行投機炒作，從而獲利。而現(xiàn)在，這條路已經(jīng)完全走不通。未來，這個房地產(chǎn)市場大的基調(diào)依然是“房住不炒”，并且會大力發(fā)展住房租賃市場，改善房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系。

　　最后，筆者想說的是，如果要真正更好的支持自住型購房需求，是不是應(yīng)該降一降房貸利率呢？