在調(diào)控持續(xù)緊縮的環(huán)境下，構(gòu)建“房住不炒”思路框架下的多元住房體系，房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為多要素綜合運(yùn)營商等已成行業(yè)共識(shí)。但這同時(shí)意味著傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)將逐漸更新迭代，從土地、資金、服務(wù)等全要素鏈條環(huán)節(jié)中，尋求新的運(yùn)營之法。

　　在7月21-24日由《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會(huì)上，就針對(duì)這些問題進(jìn)行了探討。本次論壇的主題是“潮平風(fēng)正：美好住居新航海”，在分析宏觀經(jīng)濟(jì)與樓市生態(tài)的主論壇之外，還分別圍繞長租市場發(fā)展、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)舉行了三場分論壇。

　　多位與會(huì)專家都提到，構(gòu)建樓市調(diào)控的長效機(jī)制過程中，應(yīng)發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)的主體作用，而非過多使用短期的行政調(diào)控手段，尤其“限價(jià)”政策的推行，已出現(xiàn)違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的表征。而當(dāng)前房企轉(zhuǎn)型運(yùn)營和服務(wù)商的過程中，還面臨發(fā)行資產(chǎn)證券化并形成資金退出完整閉環(huán)的障礙，如何把控住宅業(yè)務(wù)與運(yùn)營商業(yè)務(wù)、重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)“快與慢”的腳步將成為一項(xiàng)重要能力。

　　限價(jià)副作用顯現(xiàn)政策待調(diào)整

　　23日舉行的主論壇中，進(jìn)行主題演講的嘉賓在分析樓市宏觀發(fā)展的同時(shí)，紛紛提到對(duì)當(dāng)前調(diào)控下眾生態(tài)的看法。

　　針對(duì)構(gòu)建租購并舉的住房制度，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為這是“又一次房改”。她還提出了三個(gè)實(shí)現(xiàn)途徑：穩(wěn)定房價(jià)、降低地價(jià)、提高租金收益率。具體而言，用提高支付能力的方式逐步降低房價(jià)收入比;長租公寓用地需要依靠多種供地方式，降低土地使用成本，租賃部分的土地一定不能采用招拍掛的方式供應(yīng)。

　　在提高租金收益率方面，她認(rèn)為，必須有大金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入長租公寓市場，建立投資平臺(tái)，并啟動(dòng)租房市場的金融支持，如建設(shè)貸款、租房方的消費(fèi)金融、持有方的資產(chǎn)證券化等。中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長、中國(深圳)綜合開發(fā)研究院院長樊綱和華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康都強(qiáng)調(diào)，我國發(fā)展住房市場應(yīng)當(dāng)讓市場發(fā)揮其主體作用，而非一味地進(jìn)行打壓式調(diào)控。

　　在賈康看來，一味限購、限貸、限價(jià)的調(diào)控方式違背構(gòu)建社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律，通過合理增加供地和針對(duì)社會(huì)成員需要進(jìn)行住房的有效供給，促進(jìn)供需趨向平衡，才是促進(jìn)社會(huì)和諧和化解矛盾，推進(jìn)租購并舉，抑制炒作的有效路徑。

　　中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長、中國(深圳)綜合開發(fā)研究院院長樊綱作主題演講

　　樊綱則指出，贊同對(duì)樓市采取短期的調(diào)控政策，但不贊同采用限價(jià)的辦法來調(diào)整。他強(qiáng)調(diào)，限價(jià)意味著徹底否定市場化的定價(jià)機(jī)制，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的問題主要出現(xiàn)在供給側(cè)。在需求端，除了剛性和改善型需求外，還不可忽視城市化進(jìn)程帶來的遷移性需求。樊綱建議，土地供給要以人口遷移作為參考;同時(shí)提高住房容積率。

　　原華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)發(fā)表視頻演講

　　原華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)雖未到場，也通過視頻發(fā)表了對(duì)樓市的看法。他同樣指出，在整個(gè)中國房地產(chǎn)市場，明顯看到的是政府對(duì)于市場的調(diào)控已經(jīng)到了行政命令大于市場自由競爭的階段。對(duì)于未來的市場判斷，任志強(qiáng)表示，“我倒不覺得房地產(chǎn)市場會(huì)崩盤，或者會(huì)出現(xiàn)急速逆轉(zhuǎn)的情況，畢竟城市化的需求還存在，消費(fèi)的欲望和改善性需求還大量存在。

　　房企運(yùn)營疾行三大報(bào)告發(fā)布

　　作為樓市發(fā)展的重要載體，房企也正走在轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商或服務(wù)商的過程中，主要表現(xiàn)在布局城市群經(jīng)濟(jì)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等多元空間。

　　但房企在運(yùn)營過程中，仍然面臨持續(xù)性難題，包括盈利能力與規(guī)模化擴(kuò)張的平衡，資產(chǎn)證券化過程中尚未形成公募REITs的發(fā)行環(huán)境等。

　　在“產(chǎn)業(yè)聚合：尋找城市新生力量”分論壇上，金科集團(tuán)、藍(lán)潤實(shí)業(yè)、星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等公司分享了各自的布局思路和探索路徑。星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總裁閻鏡予就提到，產(chǎn)業(yè)本身的快和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營之間的慢是相輔相成的，就是產(chǎn)業(yè)發(fā)展本身的快才能支持運(yùn)營商去做長期持有物業(yè)的信心。

　　對(duì)于運(yùn)營思路，閻鏡予認(rèn)為，“真正要做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一定要在行業(yè)有話語權(quán)，才能做好產(chǎn)業(yè)賦能，所以我們是通過股權(quán)投資方式。載體是切入點(diǎn)，租金是很小一部分，要參與到產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)里面，最重要的是在里面做股權(quán)投資。”

　　本次論壇中，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院針對(duì)眾所關(guān)注的長租公寓和粵港澳大灣區(qū)話題，分別發(fā)布兩份重磅研究報(bào)告。其中，長租公寓的排行榜屬行業(yè)首份從開業(yè)公寓數(shù)、出租率進(jìn)行完整盤點(diǎn)的榜單;大灣區(qū)報(bào)告則是行業(yè)中首次對(duì)五十強(qiáng)房企的運(yùn)營商實(shí)踐進(jìn)行階段性盤點(diǎn)和全面梳理。

　　某研究院首次聯(lián)合21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院共同策劃發(fā)布《2018年中國住房租賃白皮書》

　　23日，某研究院首次聯(lián)合21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院共同策劃發(fā)布《2018年中國住房租賃白皮書》，從政策解讀、供給矛盾、運(yùn)管模式、金融支持、行業(yè)展望等5大方面對(duì)當(dāng)前的行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行梳理分析。

　　在報(bào)告《2018中國長租公寓TOP10》中，21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院按照開業(yè)公寓數(shù)量進(jìn)行排名，機(jī)構(gòu)運(yùn)營的長租公寓品牌TOP3分別為自如、相寓、蛋殼公寓，尤其前兩家品牌與其他品牌拉開了較大差距;房企布局長租公寓TOP3分別為萬科泊寓、龍湖冠寓、招商蛇口壹公寓，但整體相比機(jī)構(gòu)運(yùn)營的規(guī)模和出租率均存在差距。

　　同日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院聯(lián)合時(shí)代中國研究院，以粵港澳大灣區(qū)城市群為研究樣本，發(fā)布《時(shí)代中國21世紀(jì)報(bào)告：粵港澳大灣區(qū)城市發(fā)展力研究2018》。粵港澳大灣區(qū)作為當(dāng)前中國最炙手可熱、最有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)區(qū)域，其發(fā)展經(jīng)驗(yàn)也將對(duì)未來其他城市群加速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)重塑帶來極大機(jī)遇和借鑒。

　　報(bào)告通過設(shè)置六大指標(biāo)，從城市群和都市圈的視角來考察灣區(qū)城市的發(fā)展與協(xié)同。研究結(jié)果顯示，在軌道交通以及產(chǎn)業(yè)協(xié)同的推動(dòng)下，大灣區(qū)的軌道交通、產(chǎn)業(yè)互動(dòng)越來越頻繁，同城化、軌道化、1小時(shí)生活圈正在形成。

　　圣象·中國地產(chǎn)六方會(huì)談(一)——邏輯鏡像：下一個(gè)十年中國地產(chǎn)的想象力

　　本次論壇中，既有前述宏觀經(jīng)濟(jì)的權(quán)威專家學(xué)者參與建言獻(xiàn)策，也有來自樓市一線的運(yùn)營商分享思考和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。包括萬科、碧桂園、保利地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、綠城中國、新城控股、時(shí)代中國、星河產(chǎn)業(yè)等房企巨頭的高管均出席現(xiàn)場，發(fā)表演講并參與現(xiàn)場討論。

　　除了精彩演講、對(duì)話和討論，2018年度中國地產(chǎn)金磚獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)典禮也在7月23日晚順利舉行，見證行業(yè)發(fā)展，樹立榜樣力量，表彰和記錄每年度成為中國房地產(chǎn)行業(yè)典范的企業(yè)、人物和樓盤。