日前，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設信息網(wǎng)發(fā)布《珠海市商品房預售資金監(jiān)管辦法》（簡稱《辦法》），對商品房預售資金使用進行了嚴格規(guī)范。除珠海外，近期，石家莊、烏魯木齊、合肥、武漢等多個地區(qū)都加強了商品房預售資金的監(jiān)管力度。業(yè)內(nèi)人士分析，加強預售資金管理，有助于降低房企杠桿率，防止資金濫用和爛尾樓的出現(xiàn)。

　　加強預售資金監(jiān)管

　　《辦法》規(guī)定，自2018年7月15日起3年內(nèi)，珠海市要求房企在商品房預售交易過程中，不得將商品房預售資金存入非監(jiān)管賬戶，而應由預購人按合同約定的付款時間，在申請預售許可證前，將預售資金直接存入專用監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定繳存、使用預售資金的，由建設行政主管部門責令期限改正；情節(jié)嚴重或逾期仍不改正的，建設主管部門可暫停該房企在珠海市所有開發(fā)項目的商品房預售，并記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

　　《辦法》明確，房企在申請商品房預售許可證前，應該遵循“一個《商品房預售許可證》對應一套賬戶”的原則，在商業(yè)銀行設立商品房屋預售資金專用監(jiān)管賬戶，并與主管部門、監(jiān)管銀行等簽訂《商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議》。在商品房預售后，各銀行發(fā)放的按揭貸款，必須直接劃入該商品房屋預售資金專用監(jiān)管賬戶內(nèi)，不得直接劃扣給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或挪作他用。同時，各銀行必須嚴格按照主管部門核準的內(nèi)容、金額撥付預售資金專用監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金，不得支付現(xiàn)金。

　　此外，商品房預售資金專用監(jiān)管賬戶內(nèi)累計進賬總金額按10％預留，90％撥付，并按照建設工程進度，實行分步解除監(jiān)管：第一步，完成封頂，留存封頂預留額度，其余金額給予解除；第二步，完成《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設施工程竣工驗收備案表》手續(xù)后，留存竣工備案預留額度，其余金額給予解除；第三步，完成不動產(chǎn)首次登記后，解除對監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。

　　有利于房企降低杠桿率

　　除珠海外，中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期石家莊、烏魯木齊、合肥、武漢等多個地區(qū)都加強了商品房預售資金的監(jiān)管力度。以烏魯木齊為例，6月27日，烏魯木齊正式實施商品房預售資金監(jiān)管措施，防止出現(xiàn)爛尾樓。購房者購買期房的房款需打入開發(fā)商資金監(jiān)管賬戶。房產(chǎn)部門可在線監(jiān)管預售資金的存入、使用情況，確保專款專用。

　　對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷對中國證券報記者表示，加強預售資金管理，可以在一定程度上降低房企杠桿率。按照監(jiān)管新規(guī)，企業(yè)無法使用預售金進行新項目投資開發(fā)，資金周轉(zhuǎn)受到一定限制。但隨著杠桿率下降，房企發(fā)展更為穩(wěn)健，可有效防范爛尾工程，保護購房者利益，防止房地產(chǎn)金融詐騙事件。

　　“上述地區(qū)對預售資金按照建設工程進度，實行分布解除監(jiān)管。開發(fā)商若想加快資金周轉(zhuǎn)，就只能加快建設速度，這樣就避免部分開發(fā)商故意拖延工程進度，加快商品房上市的速度。”陳雷進一步表示。