地產(chǎn)股為何集體暴跌？一則有關(guān)棚改的消息是關(guān)鍵：棚改項(xiàng)目審批權(quán)收回至國開行總行。所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。那么，棚改項(xiàng)目審批權(quán)的上交同房地產(chǎn)有何關(guān)系？是否真如市場(chǎng)傳言，棚改貨幣化安置推高了三四線城市房價(jià)？三四線城市房價(jià)還有沒有春天？這件事情有嚼頭，要好好琢磨琢磨。

　　實(shí)例說一千道一萬，當(dāng)事人現(xiàn)身說法最真實(shí)。先來看一則某地產(chǎn)公司在某中部三線城市2017年初的廣告。“今年市定目標(biāo)任務(wù)是3．04萬戶，征收房屋430萬㎡，計(jì)劃投資265．17億元，動(dòng)遷15萬人！什么？感覺3．04萬戶、15萬人只是個(gè)數(shù)字，和自己沒什么關(guān)系？那咱們拿去年的事實(shí)說說話。

　　2016年棚改推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存7000余套。對(duì)！就是這個(gè)數(shù)字！是不是感覺今年又可能有大批的棚改戶加入買房大軍？是不是感覺房價(jià)又會(huì)變動(dòng)？貼心的我勸你哈，買房莫要猶豫觀望，看準(zhǔn)了買了就ok！”順便備注一下，這座2017年棚改就動(dòng)遷15萬人的中部城市，城區(qū)人口數(shù)量只有100萬多一點(diǎn)。不消多說，棚改之于當(dāng)?shù)貥鞘械囊饬x已然明了。故事可以從2014年說起。該城市一位居民說三四年前，這座傍水而居的城市房價(jià)只有三四千，人均月工資也是這水平，生活很愜意，壓力也不大，“蓋了很多房子，賣不出去，大家也不著急買，房價(jià)有一陣子還下降。”

　　房地產(chǎn)庫存高企，土地就賣不出去，依賴土地財(cái)政的地方政府想必急壞了。有多急呢？一個(gè)故事可以證明。去年底，中部某縣一位剛離職的官員私底下告訴【經(jīng)濟(jì)ke】：“負(fù)債太多了，2016年賣了兩宗地，今年賣了一塊地，老板（指縣委書記、縣長）都快急死了。縣里面除了醫(yī)院沒有抵押，其他可以抵押的資產(chǎn)都抵押出去了”。他如果土地再賣不出去，抵押的土地價(jià)格下跌，銀行逼債，政府信用違約，那可麻煩大了。這并非某一個(gè)城市的難題，而是全國普遍現(xiàn)象。

　　撬動(dòng)怎么辦？必須把手頭的存貨清倉，接著再賣地，賣新房子，要不，這生意就做不下去了。卡住脖子的難題是，誰來掏錢買單？靠當(dāng)?shù)鼐用窦依锟商筒怀龈嗟腻X。那么，錢從哪里來？誰來撬動(dòng)這個(gè)支點(diǎn)？棚改貨幣化安置的定向?qū)捤桑≒SL）如期而至。

　　2015年，國務(wù)院推出棚改三年計(jì)劃，要求積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫存。棚改規(guī)則逐漸轉(zhuǎn)向?yàn)樨泿呕仓茫簿驼f拆遷之后不給房子給現(xiàn)金，拆遷戶自己再去買房子。恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為棚改是一石三鳥之計(jì)：“棚戶區(qū)改造不僅改善民生、改變城市面貌，也創(chuàng)造住房需求、拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，是未來5年支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心變量之一”。

　　中國社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任毫不諱言：“棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫存。”從此前的實(shí)物安置改為貨幣化安置是其中關(guān)鍵，而PSL又是核心環(huán)節(jié)，并被不少地方政府視為如意法寶，放大到極致。具體怎么操作呢？還是以上述的中部城市為例，政府規(guī)劃一批棚改項(xiàng)目，向政策性銀行申請(qǐng)專項(xiàng)貸款，國開行再通過PSL拿到央行資金。貸款到手，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款，棚改拆遷戶拿著拆遷款，歡天喜地買新房去，比如上述所說的做廣告的大公司。這里說的政策性銀行主要就是國開行。公開數(shù)據(jù)：截止2017年末，國開行累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3．4萬億。在回應(yīng)幾天前的消息時(shí)，國開行說截至5月末，今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項(xiàng)目建設(shè)。

　　占比有多大呢？住建部副部長陸克華曾透露，2016年全國棚改貨幣化安置比例達(dá)48．5％，比2015年提高了18．6個(gè)百分點(diǎn)。另有數(shù)據(jù)：2017年我國各類棚戶區(qū)改造開工609萬套，完成投資1．84萬億，棚改貨幣化安置比例高達(dá)60％。三年棚改計(jì)劃之前的2014年，棚改貨幣化安置比例是9％。

　　效果效果如何？僅2016年，棚改貨幣化安置可以從市場(chǎng)上購房2．5億平方米。當(dāng)年全國住宅銷售面積13．75億平方米。再算算，這2．5億平方米主要集中于三四線城市，其效果就更加可觀了。如此大手筆，庫存被快速消化，甚至不得不加快供地。

　　5月初，【經(jīng)濟(jì)ke】拿到一份《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫存去化周期的函》顯示，衡陽城區(qū)的住宅去化周期只有5．5個(gè)月，株洲茶陵縣僅1．4個(gè)月！什么意思？按照當(dāng)時(shí)的銷售進(jìn)度，茶陵縣1．4個(gè)月后就沒有房子賣了。無獨(dú)有偶，湖北省住建廳今年6月4日也發(fā)文警示住房庫存消化周期不足6個(gè)月的城市做好工作，遏制投機(jī)炒作。如今，宜昌、徐州、西雙版納等城市都已加入限購的行列。當(dāng)然，此時(shí)的地價(jià)已非吳下阿蒙。在湖南衡陽，2017年商住用地出讓最高單價(jià)突破756萬元／畝。2014年12月，當(dāng)?shù)赝恋刈罡邌蝺r(jià)是261．4萬元／畝，三年近三倍漲幅，飆升幅度之大，讓人瞠目。

　　面粉貴了，面包自然跟漲。2014年，衡陽住房均價(jià)為3880元／平方米，同比下跌5．5％。然而，2017年衡陽最貴地塊的樓面價(jià)已達(dá)3700多，房價(jià)超7000元／平方米是常態(tài)，八九千也不稀奇。原本為房子太多賣不動(dòng)而發(fā)愁的那個(gè)中部小城，房價(jià)也昂首挺進(jìn)“萬元戶”行列。不過，這里有個(gè)小疑惑。按照定義，城市棚戶區(qū)是指在城市規(guī)劃區(qū)集中連片簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、房屋密度大、基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋、房屋年限長、功能不全、安全隱患突出的區(qū)域，包括城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場(chǎng)、墾區(qū)危舊房等，后來棚改還擴(kuò)展到了集體土地上的城中村改造。

　　棚戶區(qū)是歷史欠賬，也是城市傷疤。從2008－2016年，全國棚改已累計(jì)使8000多萬住房困難群眾“出棚進(jìn)樓”，相當(dāng)于德國的總?cè)丝凇＿@無疑是偉大的民心工程。快速推進(jìn)后，一位開發(fā)商人士直接告訴【經(jīng)濟(jì)ke】，“這么多年，城市化建設(shè)非常快，城市棚戶區(qū)其實(shí)在迅速減少，一二線城市的棚戶區(qū)已經(jīng)不多了。”棚戶區(qū)不夠用怎么辦？西部某市經(jīng)信委的一位處級(jí)干部說，放著這么好的政策不用不可能，沒有條件，創(chuàng)造條件也要上。于是，棚改這本民心工程的真經(jīng)到了某些地方就念歪了。比如，有網(wǎng)友爆料，2016年，江西九江某區(qū)38棟別墅型商住樓（100余戶）也要進(jìn)行“棚戶區(qū)改造”。可以肯定，這并非孤例。

　　淡出不過，怪象出現(xiàn)，卻也是棚改貨幣化安置政策逐步淡出的征兆。2017年政府工作報(bào)告指出，支持農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購房，提高棚改貨幣化安置比例，房地產(chǎn)去庫存取得積極成效。三句話的順序和邏輯結(jié)構(gòu)均有看頭，倒推解讀，去庫存目標(biāo)已實(shí)現(xiàn)，棚改貨幣化安置的手段自然沒有保留的必要，接下來亟待處理的是房價(jià)高企帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　尹中立也撰文稱，三四線城市的居民收入水平低，用去庫存的手段刺激購房，金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)隱現(xiàn)。對(duì)于房價(jià)漲幅居前的三四線城市，應(yīng)該停止土地拆遷的貨幣化補(bǔ)償政策，減少或停止棚戶區(qū)改造的貨幣化安置。上述中部城市住建局今年4月稱，當(dāng)?shù)?018年比2017年的棚改計(jì)劃小些。2017年棚改計(jì)劃中心城區(qū)征拆戶數(shù)30440戶，2018年棚改計(jì)劃中心城區(qū)征拆戶數(shù)13448戶。

　　中國社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所經(jīng)濟(jì)發(fā)展室主任徐奇淵測(cè)算：2018年2季度PSL增量與去年同期相比，增速幾乎為0。連鄉(xiāng)鎮(zhèn)都不放過的恒大、碧桂園們或許確實(shí)到了回撤的時(shí)候。至于被斷糧的三四線城市房價(jià)，且行且看。（中國經(jīng)濟(jì)周刊李永華）棚改項(xiàng)目貸款暫停：地產(chǎn)商稱正在重新審批棚改項(xiàng)目貸款變奏：三四線樓市面臨新拐點(diǎn)作為改善困難群眾住房條件的政策工具，棚改貨幣化安置具有容易操作、成本較低等優(yōu)勢(shì)，不應(yīng)該完全退出，但應(yīng)該把握棚改項(xiàng)目資金的供應(yīng)總量和節(jié)奏。

　　在棚改貸項(xiàng)目的審批過程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目做前瞻性評(píng)估，尤其關(guān)注項(xiàng)目可能會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)造成何種程度的影響，因城施策進(jìn)行審批，減小棚改項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的沖擊。“暫停了，聽說正在重新審批。”6月29日，21媒體記者詢問起棚改貸申請(qǐng)情況時(shí)，參與某四線城市棚改項(xiàng)目的地產(chǎn)商人王明軒（化名）這么說。王明軒申請(qǐng)的棚改貸款用于工程費(fèi)支付，他告訴21媒體，項(xiàng)目前期向當(dāng)?shù)貒_行的申請(qǐng)相當(dāng)順利，“還款期限都確定了，市政府主要領(lǐng)導(dǎo)也點(diǎn)頭了”。

　　王明軒聽說，他的項(xiàng)目之所以暫停審批，主要是當(dāng)?shù)貒_行正在檢查承建方當(dāng)?shù)爻峭豆疽恍┎僮鞯暮弦?guī)性，而在聽聞了國開行將棚改貸審批權(quán)限上收至總行之后，他表示，“肯定會(huì)拖慢我們的整體進(jìn)度”。實(shí)際上，王明軒的遭遇并非個(gè)例。2018年以來，棚改項(xiàng)目推進(jìn)的速度和節(jié)奏都在放慢。從6月25日起，有關(guān)國開行棚改貸款政策調(diào)整的傳聞，開始受到廣泛關(guān)注。

　　據(jù)報(bào)道，國開行將棚改合同簽訂審批權(quán)限上收至總行，分支行新項(xiàng)目基本暫停審批。宏觀層面，政府的態(tài)度正在變得更加審慎。“貨幣化安置”已逐漸從官方表述中淡出。而一些相對(duì)發(fā)達(dá)省份目標(biāo)出現(xiàn)下調(diào)，如北京，2017年棚改安置房竣工27111套，2018年的目標(biāo)則下調(diào)至完成棚戶區(qū)改造2．36萬戶，山東2017年的棚改住房開工套數(shù)為84．3萬套，2018年則為76萬套。而在具體的操作層面，隨著地方房地產(chǎn)庫存規(guī)模下降和隱性債務(wù)壓力上升，地方政府對(duì)棚改的熱情有所下降，金融機(jī)構(gòu)的審核力度也在加強(qiáng)，地方棚改項(xiàng)目融資困難的情況在2018年越發(fā)頻繁。

　　過去幾年的棚改貨幣化安置促進(jìn)下，三四線城市庫存去化加速，同時(shí)，部分城市房價(jià)上漲過快，需求顯著透支，修正或調(diào)整已有的棚改政策，或已迫在眉睫。中小城市貨幣化補(bǔ)償比例高2008年，中央啟動(dòng)保障性安居工程以來，棚改一直處在加速階段。數(shù)據(jù)顯示，2006年至2011年底，全國累計(jì)開工改造各類棚戶房超過1000萬套，到2014年底，這一數(shù)字升到2080萬套，而2015年到2017年則累計(jì)開工1816萬套。到2017年5月份，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定實(shí)施2018年到2020年3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，定下再改造各類棚戶區(qū)1500萬套的目標(biāo)。這其中也有過波動(dòng)。2013年，國務(wù)院曾將當(dāng)年棚改目標(biāo)由304萬戶下調(diào)至232萬戶，資金壓力被認(rèn)為是主要原因。此后，央行從2014年開始定向發(fā)放的抵押補(bǔ)充貸款PSL，開始承擔(dān)提供棚改資金的任務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，5月末，央行對(duì)國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行三家銀行PSL余額為3．12萬億元，創(chuàng)歷史新高。

　　今年前5月PSL新增4371億，相比去年同期多增1424億元，同樣創(chuàng)下新高。這些資金絕大多數(shù)轉(zhuǎn)化為了地方政府的棚戶區(qū)改造支出。中信建投證券房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)數(shù)據(jù)顯示，2014－2016年P(guān)SL占兩大政策性銀行（國開行、農(nóng)發(fā)行）棚改貸款總額的比例分別為90％、90％和82％，2018年一季度為64％。資金充足、政策支持的背景下，著力于去庫存的棚改貨幣化安置，也開始逐漸成為棚改的主角。2016年和2017年的政府工作報(bào)告中，均有“提高貨幣化安置比例”的明確提法。

　　從貨幣化安置比例來看，從2014年到2016年占比分別為9．0％，29．9％，48．5％。分地方看，湖南和陜西在2017年上半年的貨幣化安置比例就已分別達(dá)到86．3％和73．2％。對(duì)于這套棚改資金體系，海通證券分析師姜超曾撰文進(jìn)行描述：央行通過PSL向國開行發(fā)放貸款，國開行通過棚改專項(xiàng)貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款，地方政府拆遷賣地后償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環(huán)。王明軒告訴21媒體，他所了解的棚改項(xiàng)目中，補(bǔ)償方式包括實(shí)物、實(shí)物＋現(xiàn)金、房票、房票＋現(xiàn)金、現(xiàn)金等多種手段。有的還可由棚改居民自行選擇采取何種方式進(jìn)行補(bǔ)償，但一般來說，去化周期長的中小城市和位置一般的項(xiàng)目會(huì)有更多貨幣化補(bǔ)償，而大城市的實(shí)物補(bǔ)償比例會(huì)更高。

　　三四線土地市場(chǎng)新庫存從數(shù)據(jù)來看，前一階段棚改在三四線城市去庫存的過程中起到了重要作用。易居研究院的百城庫存報(bào)告顯示，2018年5月份，受其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中，三四線城市新建商品住宅存銷比為9．8個(gè)月，是2010年以來的月度最低值。而在去化過程中，不可避免地產(chǎn)生了價(jià)格波動(dòng)。一方面，大規(guī)模棚戶區(qū)改造會(huì)在短期內(nèi)釋放出大量購房需求；另一方面，通過PSL獲得充足資金支持的貨幣化安置又增強(qiáng)了其購買力，雙重作用下，三四線城市庫存去化速度陡升，部分城市也出現(xiàn)了價(jià)格快速上漲的情況。易居研究院發(fā)布的百城房價(jià)報(bào)告顯示，5月，其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為12514元／平方米，環(huán)比增長0．7％，同比增長11．3％。其中，三四線城市新房成交均價(jià)同比增幅達(dá)到11．8％。

　　盡管這輪三四線城市房價(jià)上漲被認(rèn)為受需求外溢、政策寬松、品牌房企下沉等多方面因素影響，但多位受訪人士也均指出，棚改貨幣化安置也是重要推手之一。這種看法的一大例證是，此輪三四線城市的上漲，并非集中在東部一二線城市周邊的三大城市圈，而是全國范圍內(nèi)普遍的上揚(yáng)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1－5月份，東部、中部、西部和東北地區(qū)的商品房銷售額分別增長2．1％、26．9％、26．8％和18．9％。需求側(cè)行情迅猛，供給側(cè)火熱依舊。

　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月，三四線城市完成土地出讓金為1654億元，環(huán)比增加66％；此外，成交樓面均價(jià)、土地平均溢價(jià)率等各項(xiàng)數(shù)據(jù)的增長率都明顯高于一二線城市。不難看出，棚改貨幣化安置助推的上漲壓力，已經(jīng)在三四線城市的土地市場(chǎng)有所顯現(xiàn)。而從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，土地價(jià)格的上漲或?qū)⑦M(jìn)一步推高房價(jià)。對(duì)于收入較低的三四線城市來說，或?qū)⑿纬尚碌膸齑妗＿@其中的一個(gè)重要因素，是棚改對(duì)房地產(chǎn)銷售的拉動(dòng)作用或?qū)⒆呦蛳滦小！芭锔膶?duì)房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)在2018年上半年達(dá)到頂點(diǎn)”，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明表示。

　　業(yè)內(nèi)人員認(rèn)為，未來三年，棚改去庫存面積占住宅銷售比重將會(huì)持續(xù)下滑，考慮到國開行發(fā)放棚改貸款的意愿減弱，預(yù)計(jì)貨幣化安置比例進(jìn)一步提升的空間不大，棚改對(duì)三四線城市房地產(chǎn)的拉動(dòng)效應(yīng)將會(huì)減弱。把握棚改資金總量和節(jié)奏在棚改貨幣化、一線城市需求外溢、品牌房企進(jìn)軍等多方面因素影響下，三四線城市庫存去化加速，部分城市房價(jià)上漲過快，需求顯著透支，面臨著市場(chǎng)和債務(wù)的雙重風(fēng)險(xiǎn)，修正或調(diào)整已有的住房政策，或已迫在眉睫。這首先體現(xiàn)在三四線城市去庫存的政策導(dǎo)向上。

　　按照住建部在2017年發(fā)布的文件要求，商品住房庫存消化周期在12－6個(gè)月的要增加供地，上述易居研究院的庫存數(shù)據(jù)也顯示，部分三四線城市的去庫存任務(wù)已經(jīng)完成，補(bǔ)庫存的需求正在增長。根據(jù)去庫存政策，部分三四線城市的首付比例只有20％，有些城市還有一次性財(cái)政補(bǔ)貼，棚改項(xiàng)目刺激了的大量中低收入群體的需求。新城集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷指出，當(dāng)在這種刺激下，房價(jià)上漲到高點(diǎn)時(shí)，購買力不足導(dǎo)致市場(chǎng)降溫，需求就會(huì)萎縮，如果市場(chǎng)好的時(shí)候，土地供應(yīng)放量，就會(huì)導(dǎo)致新一輪庫存產(chǎn)生，房價(jià)滯漲甚至下降。

　　其次，棚改貨幣化政策的未來走向，也成為近期關(guān)注的焦點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士指出，棚改貨幣化安置的政策目的早已完成，該政策應(yīng)該逐步退出。對(duì)此，嚴(yán)金明認(rèn)為，作為改善困難群眾住房條件的政策工具，棚改貨幣化安置具有容易操作、成本較低等優(yōu)勢(shì)，不應(yīng)該完全退出，但應(yīng)該把握棚改項(xiàng)目資金的供應(yīng)總量和節(jié)奏。具體來看，在棚改貸項(xiàng)目的審批過程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目做前瞻性評(píng)估，尤其關(guān)注項(xiàng)目可能會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)造成何種程度的影響，因城施策進(jìn)行審批，減小棚改項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的沖擊。實(shí)際上，已有部分城市在近期做出了對(duì)棚改政策的調(diào)整。