在中國樓市面臨再次過熱之際，有業內人士表示，未來20年中國城市化率要達到70％，房地產還有二十年的紅利期，因此“中國未來的房價會一直漲，且還會存在大漲小跌的規律。但會城市分化，弱的城市一定不會漲，如果漲也是通貨膨脹的字面意思”。

　　截至2017年年末，我國城鎮人口占總人口比重（城鎮化率）為58．52％，距離發達國家80％的平均水平還有很大差距，也意味著巨大的城鎮化潛力。一般認為，城鎮化率由30％上升到70％的過程為經濟快速發展的黃金時期，超過70％就進入一個緩慢增長期，甚至會停滯不前。從這些數據與預測看，中國似乎還有至少10％的城鎮化率空間。

　　將中國城市化率目標作為房價繼續上漲的支撐因素，是不恰當的。誠然，中國仍然存在一定的城市化提升空間，但是，恰恰是過高的房價，削弱了城市化率的提升。現在，高房價正在向三四線城市蔓延，即使是大部分縣城，也出現了大幅上漲，這提高了農民入城的門檻。

　　中國平均城市化率能否達到并超過70％，是一個巨大的挑戰，即中國必須跨越中等收入陷阱。以印度尼西亞、泰國等東南亞國家為例，他們的城市化率在52％－54％之間，略低于中國。但是，早期上世紀八九十年代，它們經濟高速增長，但亞洲金融危機后至今人均收入一直在中等收入水平上徘徊，沒有進入高收入國家的行列，跌入了中等收入陷阱。

　　從歷史經驗看，城市化是工業革命的伴生現象，對于后發國家而言，在工業化過程中農村人口向城鎮的轉移流動和集聚，城鎮經濟在國民經濟中居主導地位。因此，城市化是伴隨著工業化進程而不斷提高。

　　根據2017年中國社會科學院的一項報告顯示，“十二五”期間中國工業化呈現出工業化后期的基本特征，也就是說，中國工業化進程基本結束，“十二五”期間中國工業化進程全面減速。目前，中國經濟已經從數量轉向質量要求。

　　但是，由于中國戶籍制度以及附著的公共服務，造成農民進城難以定居，當前在三四線城市放松戶籍制度之際，暴漲的房價也增加了農民進城的門檻。事實上，在中國工業化過程中，并沒有很好的相應解決城市化率與就業結構問題，產業結構對工業化的拉動速度在放慢，而工業化對城市化的推動作用也放慢。扭曲的公共政策、產業結構以及樓市泡沫，實際上削弱了城市化率的提升。

　　因此，推動中國城市化進程的力量正在消失，有一種觀點認為，城市化本身正在取代工業化，變成經濟發展的主發動機。但是，城市需要吸納更多人口的一個重要前提是，消費在經濟發展中開始占主導性的地位，服務性需求越來越高，從而提供更多的崗位。真看上去符合邏輯，但并不一定現實。

　　至關重要的一點是，過高的房價已經抑制了城市居民的消費能力，尤其是大量年輕人被迫為購買房屋儲蓄或者因為按揭壓力太大減少支出。再考慮到2025年中國老年人口總數將近3億，到2035年，我國將有4億老年人，也即每三個人中就有一個是老年人。中國老齡化的加劇以及年輕人消費力不足意味著城市消費提升的空間非常有限。

　　農民繼續大規模流入城市的一個很重要的前提是，在耕地有限的背景下，農業生產效率大幅提升。但是，由于中國依然是分散的家庭生產，再加上山地較多，沒有進行大規模機械種植的條件。這種狀況與歐洲、日本類似，一般城鎮化只能達到60～70％。

　　因此，十九大報告提出了“鄉村振興戰略”，城鎮化必須是城鄉協調發展的過程，鄉村振興應該與城鎮化并駕齊驅，這是從協調發展的角度推出的戰略。這是因為在中國工業化基本完成后，城市吸納農村人口的能力受到了限制，而加大對三農的投入，也會減緩農村人口向城市的遷移。事實上，由于交通的便利以及居住條件、公共服務的大幅改善，一些發達地區的農村人口并不急于向城市搬遷，相反，一些城市居民向往鄉村生活，只是因為土地的原因而無法成行。

　　我們認為，中國當前最重要的工作是通過改革推動經濟轉型升級與結構調整，最終跨越中等收入陷阱。而要實現這一目標，首先就是要將過高的房價降下來，避免更廣泛的投機與資產泡沫。只有做到這兩點，中國的城市化率才可能繼續提升。考慮到老齡化社會的到來以及地產業過高的投資率，即使未來中國城市化率還有10％的空間，中國樓市的高速增長階段也早已結束，全國整體房價并不具有持續上漲的動力。