決定房價漲跌的直接因素是供求關系，供不應求，房價該漲還得漲，供大于求，房價該跌還得跌。因此，判斷房產稅的政策效果不能僅憑想象，必須深入研究樓市供求關系。

　　當前有一部分人擔心房地產稅立法落定，對住房全面開征房產稅將導致房價下跌。我們從上海和重慶來看，這兩個城市都對住房試點開征了房產稅，房價不僅沒降，反而出現了上漲，這是有目共睹且不爭的事實。所以，從國內試點情況來看，開征房產稅并不一定意味著房價就會下跌。

　　上海試點調控面廣、稅率較低，且上海僅對增量住房征稅，尚不涉及對存量住房征稅。由于上海房價是全國風向標，因而當地出臺的政策更加謹慎一些，不敢給市場帶來過度震蕩。重慶試點房產稅則調控面窄、稅率較高，重慶側重于對高端住房征稅，覆蓋了存量獨棟商品住宅。這是兩種不同的房產稅征收模式，總體來說，稅負都在可承受的范圍內，沒有對樓市造成嚴重影響。

　　當然，說開征房產稅對樓市沒有影響是不符合事實的，還以上海、重慶為例。試點房產稅前3個月，兩市住宅成交量分別降46%和26%，比同類城市降幅高10%—20%，但成交均價未明顯下跌，第二年兩地成交量均呈現較大幅度增長，如今回過頭看，改革試點的效應低于社會部分人群的預期。有關部門已不再提“試點擴圍”，轉而推房地產稅立法。此前有權威專家分析認為，將滬渝兩地房產稅試點方案進行全面推廣，肯定無法通過。

　　從中國香港的情況來看，房產稅也沒有阻止房價上漲。最近，香港政府正在預算的一項減稅行動，意外爆出了10位香港超級業主。香港財經事務及庫務局給香港立法會提供的一份文件里附上了香港10名被寬減房產稅最多的業主。文件顯示，這10位業主合共擁有40136套房，而合計的房產稅寬減額則達至2.565億港元（約合人民幣2.06億元）。其中，減免稅最多的那位業主，坐擁15645套房產，其獲得減免的稅額高達1.026億港元（約合人民幣8200萬元）。另外9位超級業主也不簡單。即使是名單中排名最后一位的業主，也擁有1258套房產。網友感嘆：香港超級業主坐擁1.5萬多套房產，假設每套800萬港幣總值1200億港幣，假設月均租金2萬港幣每月可坐收租金3.1億港幣。

　　據媒體消息，最近香港灣仔一處位置很好的29平方米房子，賣價叫到890萬港元。當然這可能是一個極端的例子。數據顯示，最近這16個月里，香港樓市每月都在創新高，每月都有不一樣的價格。樓價按年累計升幅達16%。香港雖然開征了房產稅，但房價全球排名第二高，超級業主都成為了樓市贏家。

　　從很多國家看，房產稅也都并不一定能阻止房價上漲。這樣的例子太多，不勝枚舉，以德國為例，很多人對德國房價的印象是穩定且保持低位。但是，近年來，德國大城市的房價卻以迅雷不及掩耳之勢一路猛漲。令人意想不到的是，在全球房地產市場逐漸放緩的趨勢下，柏林房價的增長速度居然直接沖到了第一，不僅是德國第一，也不僅是歐洲第一，而是全球第一。

　　根據最新發布的“全球城市住宅指數”（Gl obal Residential Cities Index）顯示，2017年，柏林的房價比上一年增長了20.5%。除柏林外，其他3座德國城市漢堡、慕尼黑和法蘭克福也排進了全球前10。中國香港則名列第6。而就在2016年，全球總計還有12個城市的房價增長速度超過這個百分比，其中大部分是中國的城市。被調查的15個中國城市中，2016年房價與上年相比的平均增幅為23%，2017年則猛減至1.6%。

　　德媒將柏林房價上漲如此迅猛的原因歸咎為較低的貸款利率和急速增長的人口。預測到2035年，柏林常住人口將突破400萬。看來德國大城市也面臨人多房少的窘境。那么，到底是哪些人在柏林買房呢？德媒認為，柏林目前充斥著投機房買賣，使得原本較低的租金受到威脅。除此之外，柏林房價的快速增長還和外國投資者有關。比如，美國億萬富翁沃倫·巴菲特在今年3月初進軍柏林房地產市場，與Rubina Real Estate公司聯盟，負責促成高價位住房的交易。根據Knight Fr ank的分析，2016年柏林精品房的買主中，歐盟國家買主一如既往地占很大一部分，而來自中國的買主也占了14%，加上美國和中東的買主，這3個地區一共占了42%。

　　的確，在德國嚴厲的稅收環境下，炒房盈利空間不大。在德國，用于出售的房地產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。如果新購住房未滿7年轉讓，其綜合稅率更高達50%。如果5年內賣出3套及以上還要加收盈利額25%的資本利得稅。盡管現在新建公寓中投資比例占很大部分，但想通過投資房地產賺取差價的人很少，大部分買房都是自用房或者在低利率政策、廉租房短缺的雙重壓力下尋求的避風港。盡管如此，德國房價還是出現了暴漲。

　　從以上這些事實不難發現，房價的漲跌跟房產稅乃至整個稅收沒有直接的聯系。事實上，決定房價漲跌的直接因素是供求關系，供不應求，房價該漲還得漲，供大于求，房價該跌還得跌。因此，判斷房產稅的政策效果不能僅憑想象，必須深入研究樓市供求關系。