房地產分類調控再加碼今年房價漲勢難續

2018-04-16

　　從“賣房搖號”到“三價合一”再到“限購升級”，今年全國兩會閉幕以來，深圳、杭州、西安、成都等10余個城市相繼出臺差別化政策，房地產市場迎來新一輪調控潮。

　　局部“過熱”引發分類調控

　　應該說，今年一季度，大多數城市特別是一線城市的樓市已明顯“降溫”。以上海為例，根據戴德梁行華東區綜合住宅服務部的數據，一季度(截至3月11日，下同)，上海新建住宅市場共成交84.23萬平方米，同比下降44.2%；成交7223套，同比下降41.87%；成交均價42888元/平方米，同比下降9.8%，環比下降11.7%。

　　不過，仍有部分城市今年以來房價漲勢較猛，此類城市也成為新一輪調控的重點區域。以大連為例，根據國家統計局的數據，今年2月大連新建住宅價格同比增幅達10.7%，環比上漲1%，在70個大中城市中房價漲幅居前。在此背景下，大連從3月22日起不僅實行了住房限購政策，同時還實施差別化住房信貸政策。

　　業內人士指出，今年政府工作報告再次強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，個別房價漲幅較大的城市或進一步加碼調控政策。不過，鑒于前幾輪樓市調控已逐漸生效，政策普遍性收緊的概率有限，“分類調控、因城施策”仍將是主基調。

　　就上海而言，戴德梁行高級董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏認為，2018年上海住宅市場趨冷，除受供應量下降的影響外，也深受信貸政策的影響?！拔磥砜蛇m當參考發達國家(如英國)信貸政策，制定精細化的調控方案?！彼ㄗh稱，“可進一步引入不同價格段，施行差異化貸款比例及利率，調節不同層次人群的住房需求。如對于剛需購房，可適當提高貸款比例、下浮利率；對于高端住宅市場，則可通過適當降低貸款比例、提高利率等措施，替代一直以來的行政干預手段?！?/FONT>

　　庫存去化難撐房價上漲

　　隨著調控持續深入，樓市庫存去化明顯。根據上海某研究院監測，截至3月底，100個城市新建商品住宅庫存總量已連續下跌32個月，目前不足5億平方米，跌至4年前的水平。而從庫存去化周期這一衡量庫存相對水平的指標觀察，根據海通證券的數據，2017年住宅狹義庫存去化周期約2.5個月，住宅廣義庫存去化周期在6.5個月左右，均創下2013年以來的最低值。而今年前2個月，住宅庫存去化周期亦延續跌勢。有鑒于此，有觀點認為“住房已供不應求，房價或重拾漲勢”，更有激進者稱，房價上漲乃至暴漲或成為2018年中國經濟的最大風險。

　　“庫存與價格之間的"蹺蹺板"效應在房地產市場無效，因為住房的投資品屬性決定其價格取決于需求，而非供給?！睂τ谏鲜鲇^點，海通證券分析師姜超指出，從需求端看，人口老齡化和城鎮化增速的放緩，使得剛需群體數量減少；政策對住房投資性需求的打擊和房價開始出現大幅松動，使得住房投資的吸引力下降，投資需求也趨于回落。

　　更重要的是，在防范化解金融風險的大背景下，4月初召開的中央財經委員會第一次會議首次提出“結構性去杠桿”?！百I房錢從何處來？收入根本不夠。而央行在年初的貨幣政策報告中也強調"未來貨幣低增將是新常態"，失去了貨幣超發的支撐，居民舉債很難進一步擴張，利率約束也使得需求趨勢下行。因此，新房低庫存不足以支撐2018年房價繼續上漲?！苯Q。