怎么看2017年房價(jià)走勢?2018年房價(jià)走勢如何?中國房地產(chǎn)市場的根本問題在哪里?如何看待政府出臺(tái)的相關(guān)政策?新京報(bào)就這些問題專訪了全國政協(xié)委員、申萬宏源證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長。

全國政協(xié)委員、申萬宏源證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長。新京報(bào)記者 陶冉攝

　　在楊成長看來，只要政策不出現(xiàn)大的變化，未來兩三年房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落式的波動(dòng)。此外，在他看來，目前中國房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)性制度已經(jīng)發(fā)生變化，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來了拐點(diǎn)。投 資房地產(chǎn)獲得暴利的階段已經(jīng)過去了，認(rèn)為房價(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的觀念要扭轉(zhuǎn)了。

　　談房價(jià)：“未來兩三年房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落的波動(dòng)”

　　新京報(bào)：如何看待“房價(jià)過高”的說法?

　　楊成長：中國的房地產(chǎn)市場從2001年開始市場化的進(jìn)程，加上城市土地資源的稀缺，兩者的接軌導(dǎo)致房價(jià)走高。

　　在2017年房價(jià)的上漲中，鄭州、合肥等城市房價(jià)的飆升引人注目。隨著這些城市交通的改善、人口和產(chǎn)業(yè)的集聚、城市規(guī)模的擴(kuò)大，加上此前這些地區(qū)房價(jià)壓抑著沒上漲，房價(jià)出現(xiàn)一定程度的上漲并不是沒有理由。但總體看，這些城市房價(jià)的上漲是良性的，標(biāo)志著城市綜合服務(wù)功能、城市地位的提高，不能認(rèn)為房價(jià)的上漲就會(huì)形成泡沫。

　　房價(jià)太高不好，房價(jià)太低也不好，價(jià)格應(yīng)該在市場中起著指揮棒的作用。目前我們國家人均占地、特別是人均占據(jù)住房的用地面積很少，靠什么來保持合適的居住面積?就是要靠市場機(jī)制下的價(jià)格因素。北上廣深這些地方房價(jià)高了，人口自然流到其他城市，可以說房價(jià)是人口導(dǎo)出的閥門。

　　新京報(bào)：短期看，2018年房價(jià)走勢如何?

　　楊成長：總體看，一線城市穩(wěn)中有降、二三線城市保持穩(wěn)定的格局。只要政策不發(fā)生太大的變化，短期看，未來兩三年內(nèi)房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落式的大幅波動(dòng)。不過，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，一些城市連成一片成為城市群，會(huì)有部分小城鎮(zhèn)出現(xiàn)房價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲的局面。

　　談市場：“投資房地產(chǎn)獲得暴利的階段已經(jīng)過去了”

　　新京報(bào)：中國房地產(chǎn)市場的根本問題是什么?

　　楊成長：可以說，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一些問題，造成了房地產(chǎn)市場發(fā)展的短期困難。可以從三個(gè)方面來理解：

　　首先，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的早期階段，人口涌向京津冀、長三角、珠三角這三個(gè)經(jīng)濟(jì)帶的中心城市，但這些城市的土地、房地產(chǎn)供應(yīng)等容量有限，導(dǎo)致這些區(qū)域房價(jià)上升過快。但從全國整體來看，房價(jià)并不是很高。

　　第二，從租售體系看，很多人不愿意長期租房，加上租賃市場相關(guān)規(guī)章制度不健全也導(dǎo)致給人一種不穩(wěn)定感，房地產(chǎn)需求特別旺;此外，房地產(chǎn)的租賃市場長期不受重視，機(jī)構(gòu)只賣房、造房，這就導(dǎo)致租賃市場房源不足;

　　第三，在現(xiàn)有的土地制度下，地方政府是唯 一的土地供應(yīng)者、開發(fā)商是唯 一的房屋供應(yīng)渠道，這導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場的房子供應(yīng)主體和渠道單一。

　　新京報(bào)：現(xiàn)在看，以上這三個(gè)方面有所變化嗎?

　　楊成長：以上三方面的基礎(chǔ)制度都在發(fā)生變化，這也導(dǎo)致中國的房地產(chǎn)市場也在發(fā)生重大變化。可以說，中國房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)已經(jīng)到了，過去北上廣深這些大城市房價(jià)拼命上漲的制度性障礙正在逐漸清零。

　　從城鎮(zhèn)化發(fā)展不均衡角度來看，一線城市的人口導(dǎo)入速度開始放慢，而相鄰的其他城市圈的城市加速興起，房產(chǎn)市場開始均衡化;其次，隨著年輕人思想觀念的改變以及中央提出租賃并舉的舉措，中國房地產(chǎn)市場租賃不平衡的癥結(jié)正在被解決;第三，中央提出多渠道供應(yīng)，會(huì)改變房源單一的局面。

　　此前多通過行政手段進(jìn)行短期的調(diào)控，房價(jià)一時(shí)被壓住，但政策一放松，房價(jià)又出現(xiàn)反彈。但隨著城鎮(zhèn)化的均衡發(fā)展、租賃市場的發(fā)展與多渠道供應(yīng)三者相結(jié)合，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生長期的效應(yīng)。

　　新京報(bào)：長期效應(yīng)將帶來怎樣的影響?

　　楊成長：可以說，投 資房地產(chǎn)獲得暴利的階段已經(jīng)過去了。很多人認(rèn)為，股市有跌有漲，但房價(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌，這種觀念要扭轉(zhuǎn)了。從全球看，房地產(chǎn)的投 資平均回報(bào)率在5%左右，并非高收益的投 資產(chǎn)品，而且房地產(chǎn)不像其他金融產(chǎn)品容易變現(xiàn)。北上廣深這些城市二手房成交活躍，其他區(qū)域則不同了，再加上稅收的調(diào)整，這些區(qū)域的房子變現(xiàn)將更難。