中國房地產業協會會長劉志峰按照中央政治局會議對2018年經濟工作的要求，2018年經濟工作的主要任務是緊扣我國社會主要矛盾變化，以高質量發展為導向，以供給側結構性改革為主線。按照黨的十九大精神和中央經濟工作會議的要求，圍繞“租購并舉”的基本政策，在土地、金融、財稅、房源整合等方面形成合力。

　　按照中央政治局會議對2018年經濟工作的要求，2018年經濟工作的主要任務是緊扣我國社會主要矛盾變化，以高質量發展為導向，以供給側結構性改革為主線，促進經濟由速度規模轉向質量效益，打好防范化解重大風險、精準脫貧、污染防治三大攻堅戰。在房地產領域，中央已經把加快住房制度改革和長效機制建設作為2018年的重點工作之一，并強調要力爭取得明顯成效。作為長效機制的一部分，加快發展住房租賃就顯得尤為重要。

　　當前，住房租賃在政、企、融、商四方面共同推進下，總體發展快、各方積極性高，呈現了以下特點:

　　一、政策力度加大。廣州等12個住房租賃試點城市全部出臺了實施意見，制定了優惠政策。目前全國有50多個城市出臺政策，表示支持這項工作。

　　二、有效需求得到激發。我國約有1.6億人選擇租房居住，其中，北京、上海、廣州等21個城市租房居住的個人、家庭占比超過30%，最高的深圳出租率達72.8%，市場規模突破1000億元。目前深圳工業區配套宿舍、長租公寓、城中村出租房等租賃性住房，數量首次超過了商品房，成為全球住房租賃占比最高的城市。

　　三、供給十分活躍。截至2017年9月，機構、企業和個人向租賃市場提供各類公寓超過120萬間，為2769萬戶家庭解決了住房問題，占全部家庭的20.4%。尤其是較好地解決了外來人口的居住問題。

　　四、大型房地產企業紛紛介入住房租賃。恒大、碧桂園、萬科、綠地等企業積極開拓住房租賃市場，并將其作為2018 年和未來重點發展的業務。

　　五、土地供應增加。截至2017年11月底，全國掛牌用于租賃住房的用地26宗，其中上海掛牌21宗，出讓15宗；杭州、廣州、深圳、南京先后推出租賃用地，未來土地供應將進一步增加。

　　六、行業組織通過聯盟、聯席會、服務平臺等形式，加快推進住房租賃均衡協調發展，發揮了橋梁紐帶作用。2017年12月15日，北京、上海、廈門等12個城市成立了住房租賃行業協會聯席會。

　　尤其是金融支持住房租賃的力度加大。建設銀行、國家開發銀行、中信銀行等發揮國有大行作用。有些實施總行、分行、支行三級聯動，與有關省市簽訂戰略合作協議；有些由銀行向租戶提供按揭貸款等金融產品；有些通過發行企業債券、公司債券、資產證券化和房地產信托基金（REITs）試點，創新金融產品，拓寬住房租賃融資渠道。

　　但也要看到，我國住房租賃市場尚處在起步階段，在政策催動下雖然市場前景很好，但要補的短板和弱項也很多：

　　一、租賃住房供應結構不合理。居民單一的住房購置方式和高房價形成的被動租房并存，影響了市場健康發育和均衡發展。最突出的是：租房以外地人口、新就業人群為主體，他們的需求主要是中小戶型、中低價位，但市場供應主要以成套住房為主，價位偏高、位置較遠，供需矛盾突出。

　　二、住房租賃市場分化大，熱點城市需求較大，三四線城市尚未形成規模。租賃住房的房源分散、產品單一，既面臨房源集中和資源整合的困難，也帶來租戶選擇性較少的矛盾。

　　三、租售比不合理。我國338個城市的平均租售比約為1：350，北京、上海、深圳等地的租售比達1:500，出租住房的年收益率僅2%左右，個人、企業投資經營住房租賃意愿不高。

　　四、專業品牌運營機構嚴重不足。大部分進入租賃市場的企業缺少自持運營的能力和經驗，難以向租戶提高穩定、優質、可信的服務。

　　五、資產收益率偏低。金融產品創新雖然有了試點探索，但資產收益率偏低、達不到投資人收益預期的問題未能根本解決，短期涌入租賃市場的過多資金也存在一定的金融風險。

　　為此，要按照黨的十九大精神和中央經濟工作會議的要求，圍繞“租購并舉”的基本政策，在土地、金融、財稅、房源整合等方面形成合力，為住房租賃的健康提速做好以下幾方面工作：

　　一、加快試點城市工作推進。住房租賃的主要需求在大城市，大城市能不能加快推進，主要看試點城市。要在12個試點城市進一步優化制度，鼓勵閑置辦公樓、舊廠房、舊倉庫改建為租賃住房，同時在土地和規劃變更、裝修標準、消防驗收等方面作出明確規定，引導更多適用優質的房源進入市場；要重點向外來人口和新就業大學生提供中小戶型、中低價位、適用適住、滿足年輕人現代生活需求的各類租賃住房，把租賃住房當作滿足老百姓美好生活需求的產品發展。通過住房租賃的發展，解決大城市外來人口的住房困難，滿足大城市的建設和服務。

　　二、全面提升租賃住房品質。當前，租賃住房普遍存在居住環境簡陋、配套設施不齊全、物業管理跟不上、配套設備難以滿足需求等問題，特別是安全隱患較大。為此，專業機構在整合到批量成棟房源后，要按租房人群特別是年輕人的需求，提高設計裝修水平，配置適用家居電器，讓租戶住得安心放心。房地產行業要逐步把提升租賃住房的品質提到議事日程上來。通過產業規劃、產品分類、標準制定、房源信息披露、信用服務平臺建設和品牌打造，確保租賃住房的品質和安全，同時要在住房租賃市場發展健康住宅、生態產品，以及便于社交的共享經濟產品。

　　三、增強專業運營服務能力。整合房源和提升租賃住房的品質，都離不開專業運營。要培育一批運營能力強、品牌影響力大的專業租賃機構，幫助他們增強運營能力和水平，既可以讓大型品牌房企與專業機構合作，也可以通過銀企共同建立專業服務平臺，使2018年住房租賃企業的規模化、集約化、專業化水平有實質性提高。

　　四、加強金融支持住房租賃的力度。金融支持住房租賃是提供有效供給的重要保障。創新租賃金融，既能助力房地產企業從單一的開發+銷售模式向開發+持有運營模式轉變，又能幫助金融機構進行業務轉型。當前要重點推進REITs試點創新，支持資產更新改造和盤活存量，推動租賃專業機構和品牌房企長期持有租賃物業，獲得穩定的增值收益；要對正在進行和已經進行的REITs產品，開展閉環管理和品牌化運營，盡快出臺公募REITs管理辦法，在金融創新的同時防范金融風險。

　　五、重點發展好長租公寓。要把建設和改造長租公寓作為房地產供給側結構性改革的新動力。2016年，我國公寓市場規模1.38萬億元，預計到2020 年，市場規模將接近2萬億元。目前向市場提供長租公寓，以中小戶型、中低價位、適用適住為主。要把長租公寓作為房地產轉型升級和融合創新的主陣地，牽手更多國內自持物業的房地產企業和城市存量資產投資者展開合作，為住房租賃市場改革創新探索出一條廣闊的道路。