縣城樓市去庫存，這在2016年的去庫存戰略中是沒有提及的。行業共識是，2015年基本上是一二線重點城市的郊區市場去庫存，2016~2017年則是三四線城市去庫存。2017年末的全國住房城鄉建設工作會議提出，2018年庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作，標志著2018年將進入縣域去庫存階段。

　　縣城樓市在2018年是否會引來一波大漲？政府對縣城樓市去化又會有哪些政策調控？剛需族們該不該選擇在縣城買房？今年春節期間，媒體記者行走基層樓市，為您帶來“縣城去庫存”的一線報道。

　　在城市能級中，已被形容為“四五線城市”的縣城，曾在過去幾年被媒體報道稱，由于大量建設和人口外流，導致房屋積壓明顯，成為2018年“去庫存”的重點對象。2017年底，住建部提出，2018年重點工作之一是縣城去庫存，并提出580萬套的棚改目標。

　　媒體記者注意到，相關數據顯示，2017年全國各級城市新建商品住宅成交面積均有下降，但三線城市成交面積同比跌幅11%，遠低于一線城市42%的跌幅，也弱于二線城市22%的下滑。2017年全國商品房銷售面積中，三四線城市的市場份額也提升到了64.3%。

　　到底是什么推動了四五線“縣城”級城市房地產的“逆襲”？如此態勢之下，四五線樓市是否還如報道所言“有大量庫存需要去”？縣城樓市的現狀究竟如何？

　　棚改貨幣化推動縣城加速去庫存

　　“一座典型的三線城市，其特征往往是人口流出、經濟增速一般。但即使在當地經濟形勢一般的背景之下，這類城市卻在2017年的房地產市場逆市上揚。”在浙商證券報告中，明確提出了近年我國三線城市樓市的“不平衡”現象。

　　在其看來，“棚改”是促成三線城市房地產發展的最重要因素。

　　廣發證券在最新研報中提供了一組數據，由于棚改貨幣化超預期增長，預計將使2018年全國房地產銷售面積增長3115萬平方米，將這一面積的增速上調至“-2%”。

　　數據顯示，截至2017年底，全國樓市庫存去化了1.5億平方米，三四線城市成為明顯的“主力選手”，且去化以住宅為主。

　　以湖北省荊州市為例，盡管該市經濟與人口并未呈現良好的增長態勢，但由于推行大規模的棚改貨幣化安置，在消除庫存的同時盤活了當地的購房需求，在短短兩三年內實現了樓市庫存的快速去化。

　　數據顯示，2017年下半年，荊州城區商品房庫存下降至150萬平方米左右，庫存去化周期僅5個月左右。同時，荊州市的在售商品房銷售均價在1萬元/平方米左右，相較2015年不到6000元/平方米的銷售均價，兩年間實現了明顯的量價齊升。

　　同樣，中指院的調研報告顯示，湖北黃岡市的黃州區，在實施棚改貨幣化安置后，積極引導房源入庫、購房優惠，居民置業熱情高漲，2017年商品住宅共成交1.1萬套，同比增長19.4%，銷售面積137萬平方米，同比增長23.3%。庫存面積快速縮減至76萬平方米，庫存消化時間約6.6個月。

　　告別“庫存”時代的還有浙江省寧波奉化。2015年前，寧波奉化市場需求不濟、庫存高企，自2016~2017年的大規模棚改衍生出大量的拆遷剛需群體，占比超過整個市場購房群體的一半，推動了當地房地產市場的回暖。

　　浙商證券就直言，“三四線城市從2015年以來，樓市快速的根本原因并非經濟和人口的帶動，而是棚改貨幣化安置。”

　　“大部分三四五線城市，由于歷史原因過度依賴第一產業，并導致城鎮化率過低，這是提振本地購房需求的最大阻力。棚改貨幣化安置則是解決這一矛盾的優選，能夠將房地產投資更加充分向購房需求端進行正向傳導。”浙商證券認為。

　　城鎮化之下的返鄉潮：小城樓市的第二導火索

　　但棚改貨幣化安置背后的動力是什么？是城鎮化率不斷提升帶來的需要。

　　首席房地產分析師張波告訴媒體記者，目前縣城樓市主要受兩方面影響，其一為政策紅利，即貸款及首付政策、利率優惠、購房補貼、稅費減免等；二是周邊大中型城市的輻射，部分經濟實力強勁的三四線城市，不僅能吸附縣城的人口，也會稀釋縣城的購買力。

　　而中國城鎮化促使農村人口不斷向城市轉移，小城鎮和縣城人口向大中城市轉移。在這樣的背景之下，當城市房價差距日漸拉大、一二線城市調控政策不放松，返鄉置業購房需求增長明顯。

　　浙商證券研究指出，前幾年四五線城市主要因為庫存高企致房價滯漲，許多外流人口返鄉時不看好房產的價值，更多在距離三四線城市不遠的省會級城市置業。但近兩年由于大城市房價上漲，這些三四線城市的房價優勢逐漸顯現出來，伴隨城市基本建設的提升，看好區域未來房價上漲潛力，越來越多的外流人口選擇返鄉置業，改善家人的居住環境。

　　春節期間返鄉置業調研結果顯示，超過六成人認為家鄉最大的變化是房價變高。“這也是為何在2018年春節，三四線城市出現了明顯的返鄉購房熱潮。”張波直言。

　　縣城小漲易大漲難剛需族需理性

　　基于上述各項因素的推動，張波告訴媒體記者，縣城樓市雖然大漲難現，但小漲會持續出現。

　　為何還會繼續小漲？張波認為，2018年到2020年3年棚改仍然有1500萬套房的目標，在這樣的大背景下，全國縣城整體的購房需求量還將維持高位。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷也告訴媒體記者，2018年一二線城市將繼續因供應不足而銷售下滑，三四線這一波庫存已經消化得差不多，樓市需要靠弱三四線及縣城棚改貨幣化拉動。

　　不可否認的是，縣城購房群體包括本縣居民購房需求、農民工返縣置業需求、村民進城購房，以及棚改驅動購房需求的釋放，其中農民工回縣城買房是去庫存較大的潛力點。

　　據“十三五”規劃，到2020年我國常住人口城鎮化率將達到60%，這意味著還將有近7000萬農村人口向市民轉化。

　　浙商證券報告認為，隨著一二線城市調控的深化，農民工在工作地的買房意愿可能明顯降低，而返鄉置業的比例和意愿將進一步提高，農民工回縣城的置業需求是縣級城市樓市發展的重要潛力。

　　但為何大漲難？張波指出，經過兩年棚改加速去庫存，絕大部分縣城的房價已經歷了一波明顯的上調。雖然2018年的棚改目標還有580萬套之多，但可以肯定的是縣城房價的上漲預期已經偏弱。

　　但不排除部分前期房價偏低縣城出現補漲，或品牌房企入駐帶動區域房價提升。總體來看，縣城房價在棚改的大背景下仍有上漲動力，但動力已然偏弱。

　　張波建議，期待房價下跌后再買房對剛需族來說并不是一個好選擇，建議2018年選擇適合自己的項目入手。

　　另外，對政府而言，在鼓勵農民工回縣買房的時候，也要做好供給側結構性改革。例如在新建住宅周邊增加教育、醫療等公共服務供給，并針對農民工購房給予更為優惠的信貸政策，讓未來他們不但房子在縣里，更能在城市安家立業，樂享幸福生活。