在持續調控中的房地產市場，住房租賃無疑正迎來風口。政策東風頻吹，市場前景可期，讓銀行也紛紛進軍住房租賃市場，并通過創新謀求長遠利益。但在這片藍海中，挑戰亦很多，相關主體對風險的控制、市場回報率的提升和相關制度的完善等，都是住房租賃金融市場大發展必不可少的條件。

　　銀行紛紛進軍

　　2月2日，中國銀行在滬宣布全面進軍住房租賃金融市場。據不完全統計，目前，五大行和中信銀行、浦發銀行、光大銀行、平安銀行等商業銀行都已進入住房租賃金融市場。例如，1月9日，建行與上海市政府簽訂《推動上海市住房租賃市場發展戰略合作備忘錄》；工行計劃在未來5年提供5000億元助力南京住房租賃市場發展；農行推出“法人租賃住房貸款”和“共有產權住房貸款”產品；中信銀行將在未來3年為碧桂園在長租住宅領域提供300億元的保障性基金，同時整合中信集團各類金融資源為碧桂園在長租住宅方面提供“一攬子”“一站式”的綜合化金融服務。

　　研究院報告指出:“受政策東風的鼓勵和租房市場前景的吸引，多家銀行紛紛通過銀企合作、創新產品等途徑強勢進軍住房租賃市場，打造租賃物業的全鏈條金融服務。”

　　“一方面，銀行與租賃企業合作開發租房市場。具體可以分為兩種途徑:一是住房租賃企業自持，提供一部分房源與銀行共同運營；二是住房租賃企業拿出一部分房源，銀行以貸款的形式一次性買斷房子的長期居住權，住房租賃企業不僅可以獲得一筆貸款資金，而且能得到銀行給予的其他金融服務支持。如建設銀行深圳分行與11家房地產公司簽署戰略合作協議，推出5000余套包括"CCB建融家園"在內的租賃房源。”報告指出，另一方面，銀行為住房租賃企業設計消費貸產品。主要表現為銀行與住房租賃企業合作為租戶提供“租賃貸款”，如蘑菇公寓與平安銀行、中國銀行和浦發銀行合作上線“蘑菇寶”，租客使用“蘑菇寶”，只要每個月把房租打給銀行即可；而蘑菇公寓可以從銀行一次性獲得租客的全年房租，僅需向銀行支付一定的利息。又如建行推出的“按居貸”產品。分析師表示，住房租賃貸款既有助于租客獲取房租折扣，降低租賃成本；也有利于房東一次性收取長期租金，避免催繳租金或形成空置。

　　交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對記者表示，按服務主體劃分，目前銀行支持住房租賃市場的模式大致有三類，“一是為房企進行住房租賃的開發、運營、收購、改建提供融資和顧問等業務；二是為地方政府部門搭建住房租賃綜合服務平臺提供信息和金融服務支持；三是面向有租房意向的個人提供住房租賃貸款，有的還從房東手中收集存量房源。”

　　有業內人士擔心，銀行獲得租賃權、成為“二房東”，有過于偏離主業之嫌。也有分析人士表示，商業銀行在公寓運營方面并無競爭優勢。夏丹就此認為:“銀行直接充當二房東有不小的經營難度，但收集存量房源并非不可涉足。銀行以收購住房租賃權的方式盤活市場閑散的存量房源，有利于化零為整、化短為長(短租房變為長租房)，也是銀行發揮自身資金優勢的一種體現。在此基礎上，銀行可與開發企業及專業的住房租賃機構合作，將收集房源交與其進行規模化開發和標準化運營。”“總的來看，現階段合作對銀行的間接效用更多，往往能為銀行獲客提供新的突破口。”夏丹指出，“銀行可通過傳統融資業務爭取到優質房地產客戶資源，加強銀政深度融合，提早獲取重要項目信息。”

　　對住房租賃企業而言，報告指出，“由于住房租賃企業的資金投入較大且投資回收周期長，創新金融化手段，實現與金融機構的互惠共生，成為資本與企業的共同選擇。”

　　“銀行通過金融創新等優勢，能夠在前端建設期間就支持我們；在后端，從我們運營的角度、人才租金支付的角度，還能幫我們進一步降低成本。”上海張江(集團)有限公司董事長袁濤表示。

　　挑戰風控與創新

　　業內人士閆先生指出，住房租賃金融市場前景廣闊，但實際業務發展并非一馬平川，銀行面向企業和個人的業務均有難題需要突破。

　　“對法人業務而言，最大的難題在于租賃項目投資回報率太低，各大城市租金回報率基本在3%以下，難以覆蓋貸款本息，REITs業務也同樣難以開展。從理論上講，破解這個問題最直接有效的方法就是降低項目成本，提高項目收益率。因此，在集體建設用地上從事租賃住房開發以及租購廢舊廠房、辦公樓或住宅改造后集中租賃的模式，由于成本較低，是未來最有可能打開局面的領域。”閆先生指出。

　　興業研究的一份報告指出，我國住房租賃企業獲得金融支持的重要阻礙是租金回報率偏低。從這個意義上講，我國住房租賃企業籌資更多依賴資產證券化暫時仍不現實，融資可能還是不得不依賴政策的支持。

　　“對個人業務而言，難點在于借款人通常無法提供抵押，個人租賃貸款大部分將是信用貸款，導致借款人選擇余地很小、市場空間有限，對銀行風控也提出了很高要求。”閆先生指出，“破解之道可能有賴于建立一個基于大數據的個人風控體系，更精準地獲取目標客戶，識別客戶風險。”

　　夏丹指出，由于個人住房租賃貸款將主要是信用貸款，為了加強風險把控，銀行必然設置一定的準入門檻，如存款規模、月均收入等，但其中存在一定的悖論，“租房人通常會"量力而行"，選擇承受能力以內的房屋。真正需要貸款繳納租金的人可能達不到銀行較高的準入標準，銀行從商業性原則出發會比較謹慎；而對達到標準的人，貸款租房可能不是首選，除非是利用低貸款利率進行套利。”

　　“過去銀行對一手房、二手房貸款主要是按揭，有抵押物作為資產支持。住房租賃貸款本質上是信用貸款，而且是相對大額、長期的信用貸款，這對于銀行的運營能力是一種挑戰。”“央行觀察”智庫成員、農業銀行網絡金融部高級經理車寧表示，銀行只能通過場景、客群的限定，從源頭上防控風險，但這會導致銀行最終介入的項目非常少，因為銀行會去找比較有把握、有長期合作關系的房地產商談判，還要考察項目，周期較長。他還指出，銀行也需要學習消費信貸市場蓬勃發展背景下的大數據風控能力，同時學習在產品設計上滿足互聯網場景下的用戶需求、提高客戶體驗。

　　日前召開的2018年中國人民銀行工作會議指出，“完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系”是今年的一項主要任務。夏丹指出，住房租賃金融體系還有很多需要配套完善的方面，“比如:建立健全包含各類社會行為的成套個人誠信檔案，提高失信成本；切實提升租賃住房的收益回報水平，這也是吸引資本進入、長期發展住宅租賃的關鍵。”