在樓市去庫存的大背景下，房企拿地需求增加，帶動2017年土地出讓總收入超過5.2萬億元，創下歷史新高。

　　財政部25日發布的“2017年財政收支情況”顯示，2017年1~12月累計，全國政府性基金預算收入61462億元，同比增長34.8%。其中國有土地使用權出讓收入52059億元，同比增長40.7%。

　　此前，當2017年前11個月土地出讓收入數據公布后，有關全年土地出讓收入將創歷史新高的預測就多了起來。

　　一位土地專家對第一財經記者表示：“這是意料之中的結果，一方面地方政府供地增加，另一方面樓市銷售情況尚好，房地產企業的拿地需求也比較旺盛。”

　　土地市場形勢大好

　　過去20余年，隨著土地出讓制度的逐漸完善，我國土地出讓收入保持了較為平穩的增長態勢。1995年，全國土地出讓收入僅420億元，到2010年就已達到2.91萬億元，首度邁過2萬億元大關。此后至今，這一數據未曾低于2萬億元。

　　自2011年至2016年，全國土地出讓收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元和37457億元。

　　在此次財政部發布數據之前，其他渠道的信息也預示2017年土地市場形勢大好。

　　國家統計局近日發布的2017年全國房地產開發投資和銷售情況顯示，2017年，房地產開發企業土地購置面積25508萬平方米，比上年增長15.8%;土地成交價款13643億元，增長49.4%。

　　除官方數據外，非官方機構統計也顯示2017年全國土地出讓收入有較大幅度的增長。

　　中國指數研究院(下稱“中指院”)近日公布的數據顯示，2017年全國300個城市土地出讓金總額為40623億元，同比增加38%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為33264億元，同比增加45%。

　　中原地產研究中心統計數據也顯示，2017年房企積極拿地，最積極的50家房企合計拿地金額達到了23927億元，與2016年同期拿地金額13668億元對比，漲幅達到75%。

　　“雖然一二線城市調控效果明顯，但從全國房地產數據看，房企在2016年后資金情況空前寬裕，在歷經去庫存之后，大部分標桿房企都開始積極拿地。”中原地產首席分析師稱。

　　土地出讓總收入創歷史新高的背后，除了房企購地意愿強烈，地方政府也增加了房地產用地的供應量。

　　在中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位后，一些房地產市場熱點城市陸續出臺2017~2019年三年住宅用地供應計劃，加大供地量成為主要做法，以求穩定市場預期。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，2017年北京住宅土地供應74宗，合計供應規劃建筑面積是最近4年最高，達到了1014萬平方米，同比2016年全年上漲了304%.

　　“商品房住宅供應土地量是2016年的7倍。土地供應大幅度增加，將明顯影響2018年北京房地產市場價格。”該分析師稱。

　　土地出讓溢價率走低

　　此外，為了調控房地產市場，地方政府顯然不愿意土地價格過快上漲、影響房價預期，于是也紛紛出臺政策抑制土地市場的高溢價率。

　　上述中指院數據顯示，2017年土地出讓平均溢價率同比下滑14個百分點，“因城施策”調控效果明顯，一二線市場趨于理性。

　　中指院數據顯示，2017年全國300個城市土地平均溢價率29%，較2016年下降14個百分點。其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率34%，較2016年下降21個百分點。

　　上述土地專家對第一財經記者表示，土地出讓溢價率走低是必然的結果，在樓市調控的大背景下，政府在土地出讓環節一般會對溢價率設定有形和無形的限制措施，有形的限制包括“限房價、競地價”等措施，企業考慮后期利潤因素，不會再肆意抬高地價，溢價率自然下降。

　　“而除了這種擺在臺面上的措施，政府還可以在土地出讓環節將出讓底價適當提高，以此提高企業參與競買的門檻，土地出讓成交后的價格會更為理性，溢價率也會有所降低。”上述專家稱。

　　一二線城市因為調控趨緊，房地產開發商去年開始逐漸轉戰三四線城市，后者的地價及出讓收入同比均有上漲。

　　中指院數據顯示，2017年，三四線城市共推出土地18046宗，推出土地面積67998萬平方米，同比增加10%;成交方面，共成交土地15368宗，成交土地面積57502萬平方米，同比增加13%;土地出讓金13492億元，同比增加78%;土地成交樓面均價為1371元/平方米，同比上漲56%。

　　國土部近日發布的“2017年第四季度全國主要城市地價監測報告”顯示，在熱點城市市場調控從嚴的背景下，企業向三四線城市轉向明顯，三四線城市土地市場異常交易出現持續增長，2017年四季度，三線城市綜合、商服、住宅地價同比增速上升。

　　報告預測，2018年房地產市場在政策基調不變、金融監管從嚴、調控力度不減的情況下，將繼續調整，城市分化格局或將延續，部分處于調控“空窗期”、庫存去化快的三線城市，住宅地價漲幅或將有所擴大。

　　“下一步需密切關注三四線城市庫存水平變化，根據住房銷售情況、地價變化情況和資金、人員流動情況等，精準判斷區域房地產市場所處的調控分類序列，適時調整相關政策，促進健康市場機制的形成與完善。”該報告稱。